الرأي: متطلبات رأس مال البنك من شأنها أن تضع الضغط على سوق الرهن العقاري
في سبتمبر/أيلول، أصدرت الهيئات التنظيمية المصرفية في البلاد اقتراحًا لزيادة رأس المال المطلوب من البنوك التي تزيد أصولها عن 100 مليار دولار. وكان المقصود من هذه الجهود الحد من المخاطر النظامية، ولكن من خلال التركيز الضيق على المخاطر التي تفرضها البنوك، فمن المرجح أن يؤدي ذلك إلى زيادة المخاطر في سوق الرهن العقاري.
ومن شأن هذا الاقتراح أن يجعل الاحتفاظ بالرهون العقارية أو بيعها أو خدمتها أكثر تكلفة بالنسبة للبنوك الكبيرة، مما يعزز تراجعها المستمر منذ عقد من الزمان عن الإقراض العقاري.
ومع ذلك فإنه من شأنه أيضاً أن يقوض المؤسسات التي سوف تحتاج إلى ملء الفراغ، بنوك الرهن العقاري المستقلة، من خلال زيادة التكاليف التي تتحملها البنوك عندما تقدم لها التمويل أو سوق أصولها الأساسية، أو حقوق خدمة الرهن العقاري.
هناك الكثير هنا لتفريغه، لذلك سنأخذه قطعة قطعة.
فأولا، سيطبق الاقتراح أوزان مخاطر جديدة، ومتطلبات المخاطر التشغيلية، واختبارات الإجهاد على القروض العقارية المحتفظ بها في المحفظة، وهو ما من شأنه أن يزيد عن ضعف رأس المال الذي يجب أن يحتفظ به كبار المقرضين مقابل القروض ذات نسب القرض إلى القيمة المرتفعة. وهذا أعلى بكثير مما هو مطلوب لتغطية المخاطر، وسيؤثر بشكل غير متناسب على المقترضين ذوي الدخل المنخفض والمقترضين الملونين.
ولن تتمكن البنوك من تحسين اقتصاديات الإقراض العقاري عن طريق تحويل المخاطر إلى طرف ثالث، وهي ممارسة شائعة في صناعة الرهن العقاري. وتحصل المؤسسات الحكومية الصغيرة على إعفاءات رأسمالية كبيرة عندما تنقل هذه المخاطر إلى شركات تأمين الرهن العقاري الخاصة أو من خلال سوق رأس المال أو هياكل إعادة التأمين، وهو أمر منطقي نظراً للانخفاض الكبير في التكاليف المرتبطة بهذه المخاطر.
وفي المقابل، يوفر الاقتراح للبنوك الحد الأدنى من الإعفاءات الرأسمالية اللازمة لتحويل هذه المخاطر من خلال هياكل سوق رأس المال، مع عدم توفير الائتمان على الإطلاق للتأمين على الرهن العقاري أو إعادة التأمين.
ولن تتمكن البنوك من تحسين اقتصادها من خلال توزيع قروضها العقارية على سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. ولا يزال يتعين عليهم تلبية متطلبات رأس المال التي تنطبق على إقراض المحفظة للفترة بين الإنشاء والبيع ومن ثم تغطية رسوم رأسمالية جديدة ذات مغزى على دخل الرسوم من هذا البيع.
باختصار، من شأن هذا الاقتراح أن يجعل من غير الاقتصادي على نحو متزايد أن تقوم البنوك الكبرى بإنشاء قروض الرهن العقاري بغض النظر عن كيفية إدارتها للمخاطر.
إن ترك المجال لبنوك الرهن العقاري المستقلة قد لا يشكل في حد ذاته مشكلة – حتى الآن، كانت على مستوى المهمة المتمثلة في دورها المتزايد باستمرار في السوق – ولكن الاقتراح يقوض أيضا البنوك الدولية للرهون العقارية بطريقتين حاسمتين.
إن أكبر الأصول التي تمتلكها أغلب الشركات البحرية الدولية هي حقوق خدمة الرهن العقاري، والتي تعمل على توليد تدفق من الإيرادات يشكل أهمية بالغة للعديد منها. وأحد المصادر الرئيسية للطلب على هذه الأصول هي البنوك الكبيرة، ومع ذلك فإن هذا الاقتراح من شأنه أن يقلل بشكل كبير من حجم MSR الذي يمكن لمقرض كبير أن يحتفظ به اقتصاديا.
وفي الوقت الحالي، تستطيع جميع البنوك، باستثناء البنوك الكبرى، أن تحتفظ بقيمة MSR تعادل ما يصل إلى 25٪ من حقوق المساهمين والأرباح المحتجزة مجتمعة، مع كل دولار من MSR فوق هذا العتبة، مما يتطلب من البنك الاحتفاظ بدولار آخر من الأسهم أو الأرباح، مما يجعله غير اقتصادي. وبموجب الاقتراح، سينخفض هذا الحد إلى 10% من الأسهم والأرباح، وهو الحد الذي يتجاوزه بالفعل عدد قليل من كبار المقرضين، ويقترب عدد آخر بسرعة.
وهذا يعني أن عددًا من المؤسسات ستتحول من كونها مشترية لخدمات MSR إلى بائعة، مما يؤدي إلى انخفاض قيمة الأصول الأساسية لمعظم شركات IMBs، وهو تأثير قد يتفاقم لأن الدخل من MSRs يخضع أيضًا لرسوم رأس المال الجديدة على الرسوم. دخل.
كما تعد البنوك الكبيرة أيضًا المصدر الرئيسي للسيولة بالنسبة لمعظم البنوك التجارية الدولية. تعتمد البنوك التجارية الدولية على خطوط ائتمان للبنوك الكبيرة من أجل “تخزين” القروض إلى أن يصبح من الممكن تحويلها إلى أوراق مالية، وتمويل التزاماتها المالية، وتغطية تكاليف الدفعات المقدمة للمستثمرين عندما يتخلف المقترضون عن الوفاء بالتزاماتهم.
ومن شأن هذا الاقتراح أن يضاعف رأس المال الذي يتعين على البنوك أن تحتفظ به في مقابل أغلب هذه الخطوط بالنسبة لجميع المؤسسات المالية الدولية المتداولة علناً باستثناء عدد قليل منها. وهذا من شأنه أن يدفع البنوك إلى تشديد خطوطها أو إعادة تسعيرها، مما يحد من السيولة المتاحة للبنوك الدولية للسوق المالية خلال الدورة، وخاصة في أوقات التوتر عندما تكون في أمس الحاجة إليها لملء الفراغ الذي خلفه انسحاب البنوك.
باختصار إذن فإن هذا الاقتراح من شأنه أيضاً أن يقوض اقتصاديات المقرضين أنفسهم
وإذا حكمنا من خلال التعليقات العامة لبعض الهيئات التنظيمية منذ إصدار الاقتراح، فإن هذه التأثيرات على سوق الرهن العقاري تبدو غير مقصودة.
ولا يبدو أن الهيئات التنظيمية عازمة على معالجة المخاطر الشاملة في سوق الرهن العقاري، ولكنها ببساطة أخطأت في فهمها. فقد ركزوا بشكل ضيق للغاية على المخاطر التي تفرضها البنوك أو التي تفرضها، حتى أنهم أغفلوا الدرجة التي قد تؤدي بها معالجة هذه المخاطر إلى زيادة المخاطر في النظام على نطاق أوسع.
وأياً كانت الأسباب فإن اقتراحهم من شأنه أن يزيد من المخاطر في سوق الرهن العقاري، فيدفع البنوك إلى الخروج من السوق ويجعلها غير مضيافة على نحو متزايد لبنوك الرهن العقاري المستقلة التي ستتحمل العبء.
وسوف يكون النظام المالي في خدمة أفضل إذا كانت الهيئات التنظيمية أكثر حساسية لهذه الديناميكيات في سوق الرهن العقاري، وتعديل قواعد رأس المال النهائية لضمان قدرة البنوك على الاستمرار في تزويد سوق الرهن العقاري بالاستقرار الذي تحتاج إليه.
لوري جودمان هي زميلة في المعهد ومؤسسة مركز سياسات تمويل الإسكان في المعهد الحضري. جيم باروت هو زميل غير مقيم في المعهد الحضري ومالك شركة Parrott Ryan Advisors.
لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.
للتواصل مع مؤلفي هذه القصة:
لوري جودمان في [email protected] أو جيم باروت في [email protected]
للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه القصة:
ديبورا كيرنز في [email protected]
