SFR وقطاعات الإصلاح والوجه في حالة من “الشعور بالضيق”

وقال روب باربر، الرئيس التنفيذي لشركة التحليلات العقارية: “تظهر بياناتنا أن نشاط تقليب المنازل في جميع أنحاء الولايات المتحدة انخفض خلال الربع الثاني من عام 2023”. أتوم. “… وفي الوقت نفسه، قفزت هوامش الربح على تقليب المنازل النموذجية بنحو خمس نقاط مئوية، من حوالي 22.9% في الربع الأول إلى 27.5% في الربع الثاني.

“… من المؤكد أن عائد الاستثمار الأخير (ROI) لتقليب المنازل ليس رائعًا، [however]. وظل أقل بكثير من مستوى 44.6% المسجل في الربع الثاني من عام 2022 وأقل بكثير من الذروة الأخيرة البالغة 60.8% المسجلة في الربع الثاني من عام 2021.

وأضاف باربر أنه لسوء الحظ، فإن علامة هامش الربح الحالية “يمكن محوها بسهولة عن طريق تقليب التكاليف الدفترية – وخاصة أقساط الرهن العقاري، وتكاليف التجديد، والضرائب العقارية”. ويبدو أن هذا الواقع قد ساعد في تحويل عدد كبير من الأشخاص الذين يعملون على إصلاح العقارات إلى دور ملاك العقارات على المدى القصير في سوق الموارد المالية الصافية.

على الرغم من أن معدل تقليب المنازل (التقلب كنسبة مئوية من إجمالي مبيعات المنازل) انخفض ربعًا بعد ربع خلال النصف الأول من عام 2023، إلا أن العدد الفعلي لتقلبات المنازل ارتفع قليلاً خلال تلك الفترة، وفقًا لبيانات ATTOM. قفز إجمالي تقلبات المنزل بشكل طفيف من 82.180 في الربع الأول من هذا العام إلى 84.350 في الربع الثاني. خلال نفس الفترة من العام الماضي، تظهر بيانات ATTOM، أن إجمالي التقلبات بلغ حوالي 130 ألفًا في الربع.

شركة أخرى للتحليلات العقارية، CoreLogic، أصدر تقريرًا في أغسطس يتتبع مشتريات المستثمرين من المنازل في مساحة SFR في الربع الثاني من هذا العام. ويظهر أن مشتريات المنازل من قبل هؤلاء المستثمرين انخفضت بمقدار 90.000 على أساس سنوي. يُعرّف CoreLogic المستثمر بأنه فرد أو كيان مؤسسي احتفظ بثلاثة عقارات أو أكثر في نفس الوقت خلال العقد الماضي.

“طوال الربع الثاني من عام 2023، كبيرة [100 to 900 properties] والمستثمرين الكبار [1,000 or more properties] أظهر نشاطًا صامتًا،” كما جاء في تقرير CoreLogic. “في أبريل ومايو ويونيو [of this year]، قام كل من كبار المستثمرين وكبار المستثمرين بما يتراوح بين 7000 إلى 9000 عملية شراء شهريًا [or a total of 21,000 to 27,000 in each category, which translates to a market share of between 8% to 10% each month].

“… في حالة كبار المستثمرين، يعد هذا انخفاضًا حادًا عن أعلى مستوى بلغ 17٪ من جميع مشتريات المستثمرين المسجلة في يونيو 2022. … صغار المستثمرين [three to nine properties] أجرى 38000 و46000 و38000 عملية شراء [122,000 total] في أبريل ومايو ويونيو [2023]، على التوالى.”

يشير تقرير CoreLogic أيضًا إلى أن مستثمري SFR من المرجح الآن أن يكونوا لاعبين أصغر، يديرون ما بين ثلاثة إلى تسعة عقارات. وفي يونيو/حزيران، ذكر التقرير أن هذه المجموعة “شكلت 47% من مشتريات المستثمرين، وهو أعلى مستوى منذ عام 2011”. ومع ذلك، يشير تقرير CoreLogic إلى أنه حتى بين مجموعة المستثمرين الصغار، يمثل نشاط الشراء في الربع الثاني من هذا العام “انخفاضًا كبيرًا عن عامي 2021 و2022”.

ويواصل التقرير أن “مستويات المخزون لا تزال مقيدة، ويرجع ذلك جزئيًا إلى عدم رغبة العديد من المالكين في البيع والتخلي عن أسعار الفائدة المنخفضة التي ضمنها المقترضون الحاليون عن طريق إعادة التمويل أثناء الوباء”. “من المحتمل أن يكون هذا الاتجاه وراء صعود نشاط المستثمرين الصغار [in the SFR sector] في الأشهر الأخيرة، حيث ربما اختار أعضاء هذه المجموعة استئجار عقاراتهم بدلاً من بيعها.

قد تساهم فترات الانتظار الأطول للمستثمرين الثابتين أيضًا في ارتفاع الإيجارات العائلية أيضًا.

أرفيند موهان، الرئيس التنفيذي لشركة Fix and Flip Lender كيافيقال إن بيانات شركته تظهر أنه في عام 2019، قبل الوباء مباشرة، تم بيع 45٪ إلى 50٪ من المنازل التي اشتراها مستثمرو الإصلاح والقلب في غضون ستة أشهر من تاريخ الشراء. وفي العام الماضي، انخفض هذا الرقم إلى 33%، لكنه قفز إلى 42% اعتبارًا من الربع الأول من هذا العام.

وقال موهان: “أحد الاستنتاجات هو أن… الزعانف تتمسك بالخصائص لفترة أطول”. “لذلك، تم تأجيرها [as an SFR] أو للاستفادة من المزيد من HPA [home price appreciation]”.

ترسم نقاط البيانات الأخرى صورة لقطاعات SFR وقطاعات الإصلاح والقلب التي لا تزال نشطة وانتهازية، ولكن مع تدفق الصفقات عند مستويات أقل بكثير من العام الماضي بسبب ارتفاع أسعار الفائدة وانخفاض مخزون المساكن. ويتوقع قادة القطاع المزيد من الشيء نفسه لعام 2024.

ديناميكيات السوق المتغيرة

براندون لووسكي، مدير أول للأبحاث في HouseCanaryقالت شركة Proptech التي توفر للمستثمرين المؤسسيين والمقرضين والعملاء الآخرين تحليلًا للعقارات السكنية، إن هناك حوالي 75 شركة SFR ضخمة على مستوى البلاد، تلك الشركات التي تدير أكثر من 1000 إيجار لأسرة واحدة – وهو رقم قال إنه ظل ثابتًا إلى حد ما على مدار السنوات الثلاث أو الأربع الماضية.

ومع ذلك، أضاف Lwowski أن بيانات HouseCanary تظهر تحولًا كبيرًا في قطاع سوق SFR متوسط ​​الحجم (أولئك الذين يسيطرون على 50 إلى 99 عقارًا في SFR)، والتي تضاءلت أعدادها من حوالي 700 في عام 2021 إلى أقل من 300 هذا العام.

إل دي سلمانسون، الرئيس التنفيذي لشركة شيري، وهي منصة رائدة لتكامل البيانات والتحليلات العقارية مع التركيز على سوق SFR، قالت إن أكبر اللاعبين في SFR – المستثمرين المؤسسيين الذين يسيطرون الآن على ما بين 3% إلى 5% من سوق SFR – قد حولوا إستراتيجيتهم هذا العام بعيدًا عن الشراء المنازل في السوق المفتوحة ونحو فرص البناء للإيجار (BFR).

ال الرابطة الوطنية لبناة المنازل تشير التقديرات إلى أن 69000 منزل من طراز BFR بدأ البناء في العام الماضي، بزيادة قدرها 33٪ على أساس سنوي. ويشمل هذا التقدير فقط المنازل التي بناها البناة والمعروضة للإيجار. وهو لا يشمل المنازل المباعة لكيان آخر ليتم استئجاره، والتي قد تضيف تقديرات مجموعة الصناعة 5٪ أخرى أو أكثر من المنازل العائلية الفردية إلى الإجمالي.

“هم [large institutional SFR entities controlling thousands of rentals] وقال سلمانسون: “إنهم متعطشون للغاية للإمدادات، فهم لا يشترون فقط ما هو موجود في السوق”. “إنهم يشترون المستقبل [new-home] إمداد [from builders]، لذا فهم يحبسون الطلب المستقبلي أيضًا.

وأضاف أن اللاعبين الأصغر حجمًا في SFR – أولئك الذين يمتلكون 10 عقارات أو أقل – يسيطرون على 80٪ أو أكثر من سوق SFR. ومع ذلك، في الجزء العلوي من السوق، قال إن أكبر اللاعبين يشترون شركات SFR في النطاق المتوسط ​​من السوق – مما يساعد على تفسير بيانات HouseCanary التي تظهر انخفاضًا في مشغلي SFR متوسطي الحجم خلال السنوات القليلة الماضية.

“استراتيجية كبيرة نراها الآن [for the largest institutional SFR players] وقال سلمانسون: “إنها عمليات الاستحواذ على المحفظة”. “لذا، أي شيء بين 100 و250، أو حتى من 50 إلى 250 [SFR units]، تلك هي المحفظة الرئيسية [targets]”.

على الرغم من أن سوق SFR يتأرجح بشكل أساسي الآن حتى تتحسن ظروف السوق وتصبح أكثر ملاءمة للقطاع، إلا أن سلمانسون يظل متفائلًا بشأن آفاقه المستقبلية على المدى الطويل بسبب ديناميكيات السوق التي تفضل الإيجار على الشراء للعديد من الأفراد والعائلات.

“من بين 110 ملايين إلى 115 مليونًا أو نحو ذلك [existing] وقال إن منازل الأسرة الواحدة في الولايات المتحدة، ما بين 15 مليونًا إلى 16 مليونًا هي من موارد التمويل الآمن. “هذا [SFR number is] سوف يتضاعف بحلول نهاية هذا العقد… “

صعود الأم والملوثات العضوية الثابتة

فريد ماتيرا، الرئيس التنفيذي للاستثمار في ريدوود تراست، الذي يعمل CoreVest، وهو قسم يركز على تقديم قروض لأغراض تجارية لشراء العقارات الاستثمارية، كما قال “قطاع السوق الصغيرة والمتوسطة في [SFR/fix-and-flip] لقد كانت الصناعة تاريخياً قاعدة عملاء أساسية بالنسبة لنا في CoreVest.

“هؤلاء المستثمرين الصغار عمومًا لديهم أهداف عائد أقل على أسهمهم من المؤسسات الأكبر حجمًا، والتي تتأثر بشكل أكبر بالزيادة العالمية في رأس المال. [investment] وأضاف: “شبح العائدات بالنسبة لمستثمري الأسهم التي شهدها السوق خلال الـ 12 إلى 18 شهرًا الماضية”. “وهذا يساعد في تفسير السبب وراء قدرة الأفراد وصغار المستثمرين على دفع المزيد مقابل الحصول على منزل وتحمل عائد أقل من المستثمر المؤسسي، على الأقل في هذه السوق الحالية التي خلقها تشديد السياسة النقدية”.

ومن ثم فإن صعود المستثمرين الأثرياء يكون مدفوعًا بقدرتهم على تحمل هوامش الربح الضيقة – حيث يستمر التضخم في رفع التكاليف بينما لا تزال أسعار المساكن القوية تمكنهم من الاستمرار في تحقيق عائد ضيق على العقارات. استثمار.

وأضاف ماتيرا: “اليوم، هناك المزيد من بدائل التمويل المتاحة لهؤلاء المستثمرين أكثر مما كانت عليه في السابق، مما يسهل بالتأكيد قدرة الأمهات على شراء العقارات الاستثمارية”. “على وجه الخصوص، نحن نشهد هذا الاتجاه من حيث الطلب الذي نشهده على DSCR لدينا [debt-service coverage ratio] منتج، … [which is] مصممة لهذه الأنواع من المستثمرين.

ومع ذلك، حتى بالنسبة للعائلات الصغيرة، فإن المستويات المنخفضة لمخزون المساكن في السوق تؤدي إلى خلق بيئة عمل صعبة. وكدليل على ذلك، فإن عدد صفقات التوريق ذات العلامات التجارية الخاصة (PLS) التي تتضمن قروض DSCR كجزء من مجمعات الضمانات [typically up to about half of the loans by count] انخفض بشكل كبير هذا العام حتى الآن، مقارنة بعام 2022.

بيانات PLS مقدمة من وكالة كرول لتصنيف السندات يُظهر هذا العام حتى الآن اعتبارًا من منتصف أكتوبر، أن هناك حوالي 49 صفقة مشاركة بقيمة 18.6 مليار دولار تتضمن ضمانات قروض DSCR. ويقارن ذلك بـ 90 صفقة العام الماضي خلال نفس الفترة بقيمة 35.1 مليار دولار.

ومع ذلك، فإن صورة التوريق بالنسبة لأكبر المستثمرين المؤسسيين هذا العام أكثر كآبة، مع إصدار ثلاث صفقات مشاركة ومشاركة فقط حتى منتصف أكتوبر. وقدرت قيمة هذه التوريق بمبلغ 1.1 مليار دولار وتضمنت مجمعات ضمانات بإجمالي 4346 عقارًا. بالمقارنة مع 13 صفقة في عام 2022 بقيمة 9.1 مليار دولار تتضمن مجموعات ضمانات بإجمالي 30247 عقارًا، حسبما تظهر بيانات KBRA. (بطبيعة الحال، لا يتم تحويل كل العقارات التي اشترتها المؤسسات الاستثمارية إلى أوراق مالية، على الرغم من أن عملية التوريق تشكل منفذاً رئيسياً للسيولة بالنسبة لهذه الطبقة).

وقال كيرت كارلتون، المؤسس المشارك ورئيس شركة “كما تعلمون، لدينا مليون منزل في السوق الآن”. الغربية الجديدة، سوق وطني للاستثمار العقاري الخاص يخدم حوالي 150.000 مستثمر. “في عام 2006، كان لدينا 4 ملايين منزل في السوق، لذا كان هناك نقص هائل في المخزون.

“… لكن تذكر أن لديك مخرجًا [institutional] SFR [players from the open market] و IBuyers، القريبة جدًا من هذا الجزء بأكمله من السوق قد اختفت [or is far less active as buyers]، وكان هؤلاء الرجال يشكلون جزءًا كبيرًا من السوق.

“أعتقد أن لديك المستقلين [or mom-and-pops] استعادة حصة السوق. … أعتقد أن الموضوع الثابت هنا هو أنه لا يزال هناك طلب هائل على الإسكان، ولا أعتقد أن هذا الطلب سيختفي، لذلك لا أعتقد أن قيم الأصول ستنخفض بشكل حاد.

ومع ذلك، فإن موهان من كيافي ليس متفائلاً للغاية بشأن سوق الإسكان والمشهد العام للمستثمرين في العام المقبل. وقال إن سوق الإسكان يتخلص الآن من بيئة “المخزون المنخفض والمعدلات المرتفعة”.

وأضاف: “أعتقد أن ما نراه الآن هو استمرار لهذا الاتجاه بشكل أساسي”. “لذلك، نحن في حالة من الضيق الآن، والأمور عالقة.

“ولا نرى أي شيء وشيك يؤدي حقًا إلى تغيير كبير في عام 2024. إنه تقريبًا نوع من العام الانتقالي للسوق حيث نعمل من خلال التضخم وسوق الأسعار، والآثار المترتبة على ذلك.”

ريك شارجا، الرئيس التنفيذي لشركة شركة سي جيه باتريك, وتتوقع شركة استشارات السوق والأعمال الاستشارية التي تركز على صناعتي العقارات والرهن العقاري، أن ارتفاع تكاليف التمويل، إذا لم يتم تخفيفه قريبا، من المرجح أن يؤدي إلى “انخفاض طفيف في أسعار المساكن” في المستقبل القريب. وقال إن اللاعبين المؤسسيين الكبار الموجودين الآن على الهامش في السوق المفتوحة “ربما ينتظرون الشراء عند الانخفاض ويحافظون على جفافهم حتى يتمكنوا من تعظيم فرصة الشراء هذه”.

وقال شارجا: “أعتقد أننا إذا نظرنا إلى مستثمرين ثابتين ومستثمرين في العقارات المستأجرة لعائلة واحدة، فإن الأمور ستتحسن تدريجياً مع وصولنا إلى نهاية هذا العام وحتى عام 2024”. أعتقد أن سبب التفاؤل العام هو الأرقام [including rental rates and home prices] لا تزال تفضل المستثمرين العقاريين على المدى الطويل – الرياضيات تفعل ذلك.

“لدينا الملايين من جيل الألفية وأفراد الجيل Z الذين بلغوا سن الرشد لتكوين أسر. … والأغلبية الساحقة منهم تفضل العيش في الداخل”.