“التواطؤ” هو محور تدريب العملاء في اليوم الثالث من محاكمة سيتزر/بورنيت
تضمن اليوم الثالث من الدعوى القضائية ذات الأهمية الكبيرة التي قدمتها عمولة وسيط المشتري الخاصة بشركة Sitzer/Burnett، الغوص العميق في المواد التدريبية التي تستخدمها شركات الوساطة المختلفة وشهادة ثلاثة من المدعين المذكورين.
يشارك العديد من المديرين التنفيذيين في الصناعة، بما في ذلك رينيه غاليسيا، المدير السابق لـ MLS، في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريينوظهر رودني غانشو، رئيس الارتباط في NAR، مرة أخرى عبر تسجيل فيديو، وفقًا لتقارير من Inman News.
يتولى Gansho مسؤولية مساعدة NAR في وضع سياسة التعاون الواضحة الخاصة بها، والتي دخلت حيز التنفيذ في عام 2019 وهي جوهر هذه الدعوى القضائية. في شهادته، أكد غانشو أن “دليل الامتثال لمكافحة الاحتكار” الخاص بـ NAR ينص على أنه لا ينبغي للأعضاء مناقشة الرسوم مع المنافسين وأنه لا ينبغي للوكلاء أبدًا استخدام عبارات مثل، “أرغب في خفض العمولة، لكن لن يعرض أحد منزلك. “
ميشيل فيجز، كبيرة محللي الصناعة السابقين في كيلر ويليامز، ظهر بعد ذلك. في الفيديو الذي قدمته فيجز، سألها مايكل كيتشمارك، المحامي الرئيسي للمدعين، عن دراسة أجريت عام 2003 بعنوان “هل يمكن أن يكون الدخول المجاني غير فعال؟ “العمولات الثابتة والهدر الاجتماعي في صناعة العقارات”، والتي أرسلتها إلى روبن جونزاليس، كبير الاقتصاديين لدى كيلر ويليامز، قبل ست سنوات تقريبًا.
وتعزو الدراسة “التوحيد الواضح لأسعار العمولات” إلى التواطؤ.
“لماذا تبدو أسعار العمولات غير حساسة للقوى الاقتصادية؟ ليس لدينا إجابة لهذا اللغز. أحد الاحتمالات هو أنه يعكس تواطؤًا من قبل وسطاء العقارات، ربما يتم فرضه من خلال حقيقة أن كل سمسار عقارات يجب أن يعمل من خلال MLS المحلي، مما يجعل من السهل اكتشاف انخفاض الأسعار.
قالت فيجز في شهادتها إنها منذ إرسال البريد الإلكتروني إلى جونزاليس، “رفضت إلى حد كبير” الدراسة.
سلطت كيتشمارك الضوء أيضًا على ملاحظات فيجز من اجتماع كيلر ويليامز في مايو 2015، والتي كتبت فيها أن “غاري [Keller] يؤمن بقوة بنظرية التواطؤ لسبب استقرار العمولات. “المنافسة المشتركة”.
أخبرت فيجز Ketchmark أنها غير متأكدة مما إذا كان كيلر نفسه أو أي شخص آخر في الاجتماع قد أدلى بهذا البيان.
كما مثلت ميريديث مابلز، مديرة جامعة KW، أمام هيئة المحلفين من خلال لقطات فيديو مسجلة مسبقًا. في شهادتها، سألت كيتشمارك مابلز عن سياسة مكافحة الاحتكار في KW، والتي تحظر مناقشات العمولات، وكيف قامت بالتوفيق بين ذلك وبين شرائح من أحداث KW التي تعرض معلومات حول عمولات بنسبة 3٪ لكل جانب من جوانب الصفقة العقارية.
أخبر مابلز Ketchmark أن الشرائح والنصوص كانت نماذج يمكن للوكلاء استخدامها كدليل في أعمالهم الخاصة.
قال مابلز: “أي شيء ندرجه من منظور النص هو موقف افتراضي”. “نحن لا نخبر الناس بما يجب عليهم تحصيله.”
رد Ketchmark على ذلك بحقيقة أنه لا يوجد شيء على الشرائح يشير إلى الأشياء كنموذج. ثم اقتبس تعريف كيلر ويليامز للنموذج: “نموذج لشيء يجب صنعه؛ قدوة للتقليد؛ بمثابة أو قادر على العمل كنموذج يمكن تقليده. ومن هذا المنطلق، قالت كيتشمارك إن كيلر ويليامز تعلم وكلائها أن “النموذج سيعمل معك إذا اتبعته”.
كما أظهر Ketchmark لقطات لـ ري/ماكس إفادة الرئيس التنفيذي نيك بيلي، والتي تم تسجيلها قبل تقديم RE/MAX لاتفاقية التسوية الخاصة بها. على الرغم من ظهور بيلي عبر اللقطات المسجلة مسبقًا، لم تعد RE/MAX مدعى عليها في الدعوى القضائية.
يؤكد بيلي في الفيديو أن شركة RE/MAX تطلب من أصحاب الامتياز التابعين لها أن ينتموا إلى NAR وبالتالي يتبعوا سياسات MLS وقواعد الأخلاق الخاصة بها.
وقال بيلي: “أعتقد أن النظام الأمريكي مستمد من مفهوم التعاون والتعويض”. ومع ذلك، أضاف أنه إذا لم تكن قاعدة التعويض التعاوني إلزامية، فإن شركة RE/MAX لا تعتقد أنها ستغير سلوك وكلاء البيع.
وشدد بيلي أيضًا على أن القاعدة هي سياسة NAR وليست سياسة RE/MAX. وفي اتفاقية التسوية الخاصة بشركة RE/MAX، أشارت الشركة إلى أنها لم تعد تطلب من أصحاب الامتياز ووكلائهم الانتماء إلى NAR، من بين أمور أخرى.
مثل المديرين التنفيذيين من شركات الوساطة الأخرى، قامت شركة Ketchmark باستجواب بيلي بشأن مواد تدريب الوكلاء الخاصة بشركة RE/MAX، والتي تستخدم أيضًا مثال العمولة بنسبة 6٪.
وقال بيلي: “إنها على سبيل المثال للأغراض فقط”. “نحن واضحون جدًا في أن العمولات قابلة للتفاوض.”
ومع ذلك، بعد مزيد من الاستجواب، قال بيلي إن البيانات الواردة في المواد التدريبية حول عدم خفض العمولات تظهر في المواد التدريبية لتكون بمثابة مثال لكيفية التعامل مع الاعتراضات.
رايان جورمان، الرئيس السابق لـ كولدويل بانكر، ظهر أيضًا عبر ترسيب الفيديو. في أي مكان العقارات، الشركة الأم لـ Coldwell Banker، قدمت أيضًا اتفاقية تسوية ولم تعد مدعى عليها في الدعوى.
في شهادته، أشار جورمان إلى أن Anywhere قدمت اقتراحًا إلى NAR في ربيع عام 2022 ينص على أن “الطبيعة الإلزامية [NAR’s cooperative compensation] القاعدة غير ضرورية ويجب إلغاؤها”. وقال جورمان إن فهمه هو أن الاقتراح لم يخرج من اللجنة.
تم استجواب جورمان أيضًا حول المواد التدريبية المستخدمة في Anywhere Brands. ردًا على سؤال البائع عما إذا كان الوكيل سيخفض عمولته، تقترح المواد التدريبية أن يقول الوكلاء: “لا أستطيع خفض عمولتي لأنني لن أقدم لك أبدًا أقل من أفضل ما لدي”.
في شهادته، أخبر جورمان Ketchmark أن شركة Anywhere لا تقوم بتدريب عملائها على تحديد العمولات عند مستوى معين. وأشار جورمان أيضًا إلى أنه يعتقد أنه رأى مستندات تحتوي على أمثلة بنسبة 5 بالمائة و7 بالمائة “بالإضافة إلى أن الغالبية العظمى منها فارغة”.
وتضمنت إجراءات الأربعاء أيضًا شهادة هولي إليس، المدعية الأولى التي وقفت أمام المحكمة. إليس هي صاحبة منزل في ولاية ميسوري وهي ابنة أحد الخبراء المخضرمين في مجال العقارات منذ 30 عامًا. خلال حياتها، باعت إليس أربعة منازل واشترت خمسة، تم بيع واحد منها خلال الفترة الزمنية المطبقة على الدعوى. وفيما يتعلق ببيع المنزل المعني، قالت إليس إنها دفعت عمولة بنسبة 6% على بيع المنزل.
وفقًا لـ Ketchmark، فإن جزء وكيل المشتري من العمولة على بيع منزل Ellis يمثل 20.55% من صافي حقوق الملكية الخاصة بها، مما يعني أن عمولات كلا الوكيلين التهمت ما يقرب من 40% من حقوق الملكية التي تراكمت لديها على العقار.
قال إليس: “لقد كان من الصعب ابتلاع حبة دواء لدرجة أننا سنخرج مع القليل جدًا”.
وقالت إليس لهيئة المحلفين إنها تريد الانضمام إلى الدعوى على أمل إنهاء هذه “الممارسة غير العادلة”.
تم استجواب إليس من قبل باراك إيكولز لصالح كيلر ويليامز وروبرت ماكجيل الخدمات المنزلية في أمريكا. رفض NAR فرصة استجواب إليس.
كما شهد المدعيان روندا بورنيت وجيريمي كيل شخصيًا يوم الأربعاء.
