كيف يرى المحللون أن عام 2024 يتشكل بالنسبة لمقرضي الرهن العقاري

كايل جوزيف، محلل أبحاث الأسهم المالية المتخصصة في جيفريز، يعتقد أن أسوأ ما في دورة الرهن العقاري الحالية قد يكون قد تجاوزنا، وهو شعور يشاركه فيه معظم المحللين الذين يغطون هذه الصناعة.

“باستثناء أي نوع من العواقب غير المتوقعة، أود أن أعتقد ذلك,قال جوزيف في مقابلة. “من الواضح أن هذه الدورة كانت سريعة وغاضبة – لعدم وجود مصطلح أفضل – من حيث مدى سرعة ارتفاع أسعار الفائدة، وانخفضت الأحجام بشكل أساسي إلى ثلث ما كانت عليه قبل أكثر من عامين. لقد أرسلت بالفعل موجات صادمة عبر الصناعة.

ويتوقع جوزيف نموًا محتملاً في عمليات الابتكار في العام المقبل، سواء في الشراء أو إعادة التصنيع.

وقال: “إذا كان هناك أي شيء، فيبدو أن كل يوم هو احتمال أكبر لعدم ارتفاع أسعار الفائدة في العام المقبل”.

وارن كورنفيلد، نائب الرئيس الأول لمجموعة المؤسسات المالية في موديزوقدمت توقعات مفصلة قائلة: “سنرى ثلاثة إلى أربعة انخفاضات في الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة على الأموال في العام المقبل، بدءا من وقت ما في الربع الثاني. وستنخفض معدلات الرهن العقاري إلى حوالي 6٪ إلى 6.25٪.

ويتوقع كورنفيلد أن تتراوح أصول الرهن العقاري من 1.8 تريليون دولار إلى 2 تريليون دولار في عام 2024. وعلى جانب إعادة التمويل، يتوقع زيادة معتدلة في نشاط السحب النقدي مع انخفاض أسعار الفائدة، مع استخدام العملاء للموارد لتوحيد الديون واستخراج بعض الأسهم المتراكمة في المساكن. .

وقال كورنفيلد إنه بالنسبة للشركات الخاضعة لتغطيته، بما في ذلك المقرضون الأمريكيون الرئيسيون، “كانت الفترة الرهيبة هي النصف الأخير من عام 2022 والربع الأول من هذا العام. في Q2 وQ3، إنهم بخير. Q4 سوف يكون أسفل. ولكن مرة أخرى، عام 2023 ليس عامًا سيئًا، ومع محور بنك الاحتياطي الفيدرالي، سنشهد المزيد من التحسن في العام المقبل.

بوس جورج، المدير الإداري في كيفي، برويت وودز (KBW)، موقفًا أكثر حذرًا للعام المقبل. ويقدر أن متوسط ​​عوائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات قد يصل إلى 4% للعام بأكمله، وأن فروق أسعار الرهن العقاري يجب أن تتقلص “أكثر قليلاً”، وأن متوسط ​​أسعار الفائدة على الرهن العقاري سيكون حوالي 6.75% لهذا العام.

وفيما يتعلق بأحجام الإنشاء، قال جورج: “حتى أرقام ماجستير إدارة الأعمال، بصراحة، تبدو مرتفعة بعض الشيء”. ال جمعية المصرفيين للرهن العقاري (ماجستير في إدارة الأعمال) في 18 ديسمبر، أصدرت توقعات بقيمة 2 تريليون دولار لإنشاء قروض عائلية من واحد إلى أربعة في عام 2024.

وفقًا لجورج، سيكون هناك “كمية صغيرة” من عمليات إعادة التمويل النقدي، وقد يشهد سوق الشراء “القليل من التحسن”، ولكن بشكل عام، عام 2024 “لا يبدو أفضل”. بالإضافة إلى ذلك، فإن التنبؤ بتوقيت انتعاش السوق يمثل تحديًا. “نحن لا نقول 2025. ولكن هذا ممكن. قال جورج: “قد يكون عام 2026 حقًا”.

وبالنظر إلى هذه التوقعات الكلية المتميزة لعام 2024، ما الذي يجب على المنشئين الاحتفاظ به في قواعد اللعبة الخاصة بهم للعام المقبل؟ تحدثت شركة HousingWire إلى المحللين الذين يغطون شركات الرهن العقاري للحصول على نظرة ثاقبة للتحديات المقبلة.

التحدي الكلي: لا يوجد مخزون كبير حتى الآن

ويتفق المحللون بالإجماع على أن المخزون سيظل يمثل مشكلة مهمة مع دخول عام 2024. وهناك أيضًا أسئلة عالقة حول المكان الذي ستستقر فيه أسعار المنازل، وهو عامل حاسم في تحديات القدرة على تحمل التكاليف الحالية.

إريك هاجن، العضو المنتدب ومحلل الرهن العقاري في بي تي آي جيوقال “إن أكبر شذوذ في حلقة ارتفاع أسعار الفائدة برمتها هو أننا نتوقع عادة أن يكون لأسعار المساكن بعض الحساسية” – وهذا يعني الميل إلى الانخفاض.

ومع ذلك، في ظل الانكماش الحالي للسوق، قال هاجن إن أسعار المنازل “كانت لها حساسية معاكسة تقريبًا لما كنت تتوقعه”. ولتفاقم الوضع، يتوقع أن يستمر هذا الاتجاه في عام 2024 في حين أن “القدرة على تحمل التكاليف لا تزال محدودة بالنسبة لمشتري المنازل الهامشي”.

ويوافق كورنفيلد على أن “الرقم الأكبر” في عام 2024 سيكون مرتبطا بمبيعات المنازل، مع تطبيق “تأثير القفل” الحالي. الأفراد الذين لديهم قروض عقارية بمعدلات 2-3-4% هم أقل ميلاً إلى نقل وبيع منازلهم في بيئة ذات أسعار فائدة أعلى، مما يحد من عدد المنازل المتاحة للبيع.

“متوسط ​​الوقت للبيع لا يزال 3.5 أشهر. لا تبقى المنازل في السوق لفترة طويلة جدًا، وهو أمر مثير للدهشة للغاية، نظرًا لمدى القدرة على تحمل التكاليف الرهيبة بسبب المعدلات والأسعار. وقال كورنفيلد: “لذا فإن السؤال المهم هو متى يبدأ أصحاب المنازل في عرض منازلهم في السوق”.

وأضاف كورنفيلد: “نحن نتحدث عن السيناريو الخاص بنا المتمثل في معدل فائدة على الرهن العقاري يبلغ حوالي 6.0% إلى 6.25% بحلول نهاية العام. أعتقد أن الناس سيظلون منعزلين إلى حد كبير. وسيستغرق الأمر عدة سنوات للبدء في رؤية المزيد من النشاط السكني أو نشاط بيع المنازل القائمة.

يوافق جورج على أن المخزون سيظل يمثل مشكلة. “من المؤسف أن جزءاً كبيراً من قضية المعروض من المساكن يبدو مرتبطاً بحقيقة أن كل هؤلاء المقترضين يقترضون قروضاً عقارية بفائدة ثلاثة ونصف في المائة، وأنهم لا يريدون التخلي عن ذلك والانتقال. إذا بقيت الأسعار مع توقعاتنا هنا، مهما كان الرقم المرتفع البالغ ستة، فلن تتغير هذه القطعة.”

وتدعو توقعات الإسكان KBW للفترة 2024-2025 إلى نمو أسعار المنازل بنسبة 2٪، وهو أقل من تضخم الأجور، لكنها تتوقع نمو مبيعات المنازل بنسبة 2٪ فقط، وهو ما يمثل أدنى مستوى لنصيب الفرد منذ 41 عامًا. وفي الوقت نفسه، تتوقع نقصًا هيكليًا في العرض يتراوح بين 1.5 إلى 2.5 مليون منزل.

وفقاً لمحللي KBW، فإن القدرة على تحمل التكاليف أقل بنسبة 30% على المدى الطويل مع نسبة الدفع إلى الدخل بنسبة 27% مقارنة بـ 20% بين عامي 2002 و2004. وإلى جانب انخفاض معدلات الرهن العقاري ونمو الأجور السنوية بنسبة 3% إلى 4%، تشير التقديرات إلى أنها ستفعل ” يستغرق الأمر من سنتين إلى ثلاث سنوات لتطبيع القدرة على تحمل التكاليف.

تحدي الإنشاءات: معالجة الطاقة الفائضة

وقال محللون إن خفض القدرة قد يظل سمة من سمات قواعد اللعبة الخاصة بإقراض الرهن العقاري في عام 2024، ولكن بطريقة أكثر دقة.

ووفقاً لكورنفيلد، فإن “إيجاد مجالات مستمرة لخفض التكاليف دون الإضرار بالامتياز وجودة المنشأ” سيكون تحدياً.

“إذا نظرت إلى الشركات التي نقوم بتقييمها، فإن التخفيضات الهائلة في الوظائف حدثت في العام الماضي وحتى هذا العام. لكن في الأرباع القليلة الماضية، كان عدد الموظفين والتعويضات ثابتًا للغاية. سنرى بعض التخفيضات الانتقائية الإضافية في التكاليف، ولكن ليس كثيرًا. وقال كورنفيلد: “بالنسبة لمعظم الشركات الكبيرة التي نقوم بتقييمها، فقد انتهى خفض التكاليف”.

فهل هذا يشير إلى أن هذه الشركات سوف تحقق أرباحا أقوى؟ هذا ممكن، لكن المحللين يعتقدون أن أي ارتفاع في الأرباح سيكون بسبب نمو طفيف في الحجم في العام المقبل، وليس بسبب وجود مجال لتخفيضات كبيرة في التكاليف.

ووفقا للمحللين، احتفظ العديد من كبار مقرضي الرهن العقاري بقليل من القدرة الفائضة، متوقعين طفرات عديدة في قطاع إعادة التمويل العقاري في السنوات المقبلة.

“لقد انخفضت القدرة قليلاً. وأعتقد أن أفضل مؤشر هو أن الهوامش كانت مستقرة إلى حد ما – الهوامش الإجمالية خلال الربعين الأخيرين. وقال جورج: “في الربع الرابع من عام 2023 والربع الأول من عام 2024، من المحتمل أن تكون الهوامش الصافية أقل بسبب الموسمية فقط”. “يبدو أنه ربما يكون هناك المزيد [capacity] الذي يحتاج إلى الخروج. ولكن هناك منشئون كبار يريدون الاحتفاظ ببعض القدرات أيضًا.

ويعتقد هاجن أيضًا أنه بالنسبة لكبار المنشئين غير المصرفيين، “تم تخصيص الكثير من القدرات إلى حد كبير بالحجم المناسب لبيئة الأسعار هذه”. وفي الوقت نفسه، حاولت الشركات الأقل حجمًا “التمسك بمنتجاتها لأطول فترة ممكنة على أمل عودة السوق”.

ووفقاً لجوزيف، تحولت محادثات المحللين مع المسؤولين التنفيذيين في قطاع الرهن العقاري من السؤال “ما هو المبلغ الإضافي الذي يتعين عليك خفضه؟” إلى “هل ستتمكن من المشاركة إذا عادت الصناعة للنمو؟” أو “هل قمت بقص الكثير؟”

“التوقعات أفضل، على الأقل من المستثمرين، وأود أيضًا أن أسلط الضوء على أنه إذا نظرت فقط إلى هوامش الربح من البيع، فستجد أنها مستقرة حقًا. بالنسبة لنا، هذا يعني أن العرض قد لحق أخيرًا بالطلب وأن هناك توازنًا في السوق.

تحدي الخدمة: إدارة حجم محفظة MSR

وفقًا للمحللين، ربما اختار المقرضون الذين يواجهون مشكلات السيولة بيع حقوق خدمة الرهن العقاري الخاصة بهم طوال عام 2023، مما يضعهم في وضع غير مؤات عندما تظهر طفرة إعادة التمويل العقاري التالية.

ويتوقع كورنفيلد زيادة في مبيعات MSR في عام 2024، مدفوعة بالتحديات المالية المستمرة التي يواجهها بعض المقرضين. ومع ذلك، وفقا له، فإن المقرضين “يحصلون على مكاسب قصيرة الأجل في السيولة، ولكن على حساب امتياز أضعف في المستقبل”.

قال جوزيف جيفريز: “نحن نتعامل مع بعض الأمور المتناقضة [view] أنه إذا كان لديك رهن عقاري عالي القسيمة تقوم بخدمته، فسيكون ذلك مفيدًا بالفعل في العام المقبل لقطاع الإنشاء وأكثر من تعويض أي آثار سلبية محتملة على جانب الخدمة.

وفيما يتعلق بهذه التأثيرات السلبية، قال المحللون في فيتش في تقرير صدر في أواخر نوفمبر إن انخفاضات أسعار الفائدة المتوقعة بحلول نهاية عام 2024 يمكن أن تضغط على تقييمات MSR، مما قد يؤدي إلى زيادات متواضعة في الرافعة المالية، خاصة إذا ظلت الأرباح من الإنشاءات ضعيفة.

ووفقاً للتقرير، فإن تعرض الميزانية العمومية لمخاطر السوق يرتفع فوق المستويات التاريخية لبعض الشركات، حيث تصل نسبة مخاطر السوق كحصة من حقوق الملكية إلى 180% في بعض الحالات.

ويضيف جورج أن التنظيم سيؤثر أيضًا على قرار بيع MSRs، وبشكل أساسي قواعد Basel III Endgame، التي تزيد من متطلبات رأس المال للبنوك.

قال جورج: “يبدو أن لعبة Basel III Endgame هي أحد العوامل المحفزة لبعض مبيعات MSR”. “من ناحية أخرى، ما زلنا ننتظر لنرى كيف ستبدو النسخة النهائية. من الممكن أن يجعلوا بعضًا من ذلك أقل إرهاقًا على البنوك فيما يتعلق بحيازات MSR وLTV على القروض العقارية. لذا، علينا أن نرى كيف سيتم ذلك.”

متعلق ب