ستكون معدلات الرهن العقاري – وليس الدعاوى القضائية المتعلقة بالعمولة – هي القصة في عام 2024 بالنسبة لشركات السمسرة المتداولة علنًا

ليس هناك شك في أن العنوان الرئيسي لعام 2023 بالنسبة للعديد من شركات الوساطة المتداولة علنًا كان الدعاوى القضائية الخاصة بالعمولات. لكن في عام 2024، يعتقد محللو الصناعة أن معدلات الرهن العقاري ستكون محور التركيز الأساسي للعديد من الشركات.

“لا أعتقد أن قصة الدعوى القضائية ذات صلة كبيرة من منظور الكميات وسلوك التسوق المنزلي،” ريان توماسيلو من كيلو بايت واط قال. “في هذه المرحلة، من الواضح أن هناك مجموعة واسعة من النتائج المحتملة لكيفية ظهور قصة الدعوى القضائية في العام المقبل. أعتقد أن العوامل الثلاثة الأكثر أهمية التي تحرك المعنويات والتحرك في العام المقبل ستكون معدلات العرض والطلب والرهن العقاري.

مع اتجاه معدلات الرهن العقاري نحو الانخفاض في الأسابيع الأخيرة وتوقع الاقتصاديين أن تتراجع أكثر في عام 2024، يشعر المحللون بتفاؤل حذر بشأن كيفية أداء شركات الوساطة المتداولة علنًا في عام 2024.

“أعتقد أن السوق يمكن أن يستعد للارتفاع بمقدار لا بأس به في العام المقبل، والذي أعتقد أنه مزيج من جهود خفض التكاليف الكبيرة جدًا وشركات الوساطة هذه تصبح أصغر حجمًا بكثير، وأعتقد أنك سترى إمكانية توسيع الهامش مع فرص جيدة. قال جون كامبل من ستيفنز.

ولكن لا يشارك الجميع نظرته الوردية.

“سواء كان الأمر يتعلق بانخفاض أسعار المنازل بمقدار ما أو انخفاض عدد المعاملات بمقدار معين أو انخفاض معدل العمولة، فإن كل ذلك يقلل من فرصة الإيرادات المحتملة للجميع. “قد يكون من الصعب على بعض الأشخاص الحفاظ على الربحية أو حتى تحقيق الربحية نظرًا لوجود مستوى معين من التكاليف الثابتة لممارسة الأعمال التجارية، خاصة إذا ظلت مبيعات المنازل منخفضة وكان لديك موقف تنخفض فيه معدلات العمولة،” أنتوني باولوني، وهو خبير حقيقي. محلل عقاري أول في جي بي مورغان، قال. “لقد بذلت الشركات الكثير بالفعل لمحاولة الحفاظ على بعض الأرباح أو تخفيف الخسائر من خلال مبادرات كبيرة لخفض التكاليف. لقد رأينا ذلك في جميع الشركات تقريبًا، ولكن في مرحلة ما، تحتاج إلى قصة إيرادات أفضل.

في حين يعتقد المحللون أن الدعاوى القضائية والعمولات والمحادثات العامة المحيطة بعمولات الوكلاء يمكن أن تضغط على أسعار العمولات، إلا أنهم لا يعتقدون أن التأثير سيكون محسوسًا على الفور.

“لا أرى أن هذا الحكم سيؤثر على العمل على الفور، وسيستغرق هذا وقتًا حتى يتم تنفيذه من خلال الأرباح والخسائر. أتوقع ضغط العمولة على جانب الشراء، لكن ذلك سيأتي مع مرور الوقت،» سوهام بونسل، المحلل في بي تي آي جي، قال.

وأشار بونسل أيضًا إلى أنه حتى لو انخفضت أسعار العمولة، فلا يزال بإمكان الوكلاء وشركاتهم الحفاظ على نفس مستوى الإيرادات إذا ارتفع عدد المعاملات التي يكملونها. ومع ذلك، ليس هناك شك في أن انخفاض أسعار العمولات يمكن أن يضع المزيد من الضغط على هوامش الوساطة الضعيفة بالفعل.

“إذا قمت بضغط العمولات على جانب المشتري بمقدار معين، فسيكون لذلك تأثير على إجمالي العمولة وسيضر ذلك بالشركات الكبيرة المتداولة علنًا لأن ذلك سيكون أقرب إلى مجرد السحب في الأحجام بشكل عام، وهو ما قمنا به وقال باولوني: “لقد رأيت ما يفعله ذلك بالهوامش والأرباح وهو أمر مؤلم”. “لذا، كان هذا هو مصدر القلق دائمًا.”

بالإضافة إلى ذلك، يعتقد المحللون أن الانخفاض الحاد في سوق الإسكان على مدار الـ 18 شهرًا الماضية والدعاوى القضائية للجنة قد تدفع العديد من الوكلاء ذوي الإنتاج المنخفض أو المزيد من الوكلاء العرضيين إلى ترك العمل، مما يسمح للوكلاء ذوي الأداء العالي، الذين عادة ما يكون لديهم عمولة أعلى مقسمة مع وسيطهم ، للحصول على المزيد من حصة السوق. ومن شأن نتيجة كهذه أن تضع ضغوطا إضافية على هوامش الشركة.

“إن وكلاءك ذوي الأداء العالي، يأخذون نسبة أعلى من العمولة، لكنني أعتقد أنه على المدى الطويل، إذا كان هناك ضغط على عمولة جانب الشراء، فإن الوكلاء لن يأخذوا أقل، وسيطلبون من وسيطهم أن يدفع لهم المزيد قال بونسل. “لذا، إذا كان هناك ضغط العمولة، أستطيع أن أرى الوكلاء يريدون الاحتفاظ بالمزيد من العمولة في المستقبل وسيتعين على الوسطاء الدفع إذا كانوا يريدون الاحتفاظ بعملائهم، لكن ذلك لن يكون مفيدًا لأرباحهم وخسائرهم. “

في حين يرى توماسيلو أن هذه النتيجة محتملة، إلا أنه يعتقد أنها مجرد سيناريو متعدد السنوات وليس شيئًا سنرى حدوثه في عام 2024.

وقال توماسيلو: “إن أفضل تخمين لدينا هو أن أي تغييرات في هيكل العمولة هي أكثر من نوع من أحداث النصف الثاني من العام والتي لن تبدأ في الظهور فعليًا في الأرقام حتى عام 2025”.

على الرغم من أن المحللين يتوقعون أن تكون هذه الضغوط محسوسة على مستوى الصناعة، إلا أن البعض يرى إمكانية أن تحقق شركات معينة أداءً أفضل من غيرها.

“إذا تراجعت ونظرت إلى الحكم وفكرت في من سيكون قادرًا على التعامل مع هذا الأمر بشكل أفضل، فسيكون الوكلاء الأفضل. لذلك، عندما أنظر إلى الشركات وأفكر في من لديه أفضل الوكلاء الذين أراهم بوصلة وقال بونسل: “على الفور – يتمتع وكلاؤهم بمستويات إنتاجية عالية جدًا”. “أظن دوجلاس إليمان سيكون الأمر على ما يرام أيضًا لأنهم يقومون بالرفاهية في المقام الأول ولن يتأثر هذا السوق حقًا بالحكم.

ويعتقد المحللون أيضا أن اتفاقيات التسوية التي تم التوصل إليها من قبل كليهما في أى مكان و ري/ماكس في الدعاوى القضائية التي رفعتها لجنة موهرل وسيتزر/بورنيت ونوساليك، والتي حصلت على موافقة مبدئية، يمكن أن تكون بمثابة دفعة قوية للشركات.

“الخبر السار هو أنه يمكننا وضع الأثر المالي بين قوسين ويمكنهم استيعابه، وأعتقد أن هذا خبر جيد. قال باولوني: “لكن هذا لا يغير حقيقة أن كل ما سينتج عن الدعاوى الأوسع أو أي دعاوى قضائية محتملة أخرى لأي شيء قد تفعله أو لا تفعله وزارة العدل سيظل له تأثير على أعمال الجميع”.

على الرغم من أن نموذج أعمال RE/MAX يعتمد على عدد الوكلاء، وهو الأمر الذي عانت منه الشركة مؤخرًا، إلا أن باولوني متفائل بشكل خاص بشأن احتمالات الشركة.

“أعتقد أن هذا يضعنا الآن في موقف نعتقد فيه أن ضغوط الصناعة ستكون موجودة ولكن لديهم امتياز قوي ويدعمون وكلاء ذوي إنتاجية عالية، لذلك لا نتوقع قدرًا كبيرًا من النمو، لكننا نعتقد وقال: “يجب أن يكونوا على الأقل قادرين على الصمود نوعًا ما، ومع نقاط قوتهم، يعوضون نوعًا ما ضغوط العمل”.

مع استمرار تراكم الدعاوى القضائية المرفوعة ضد العمولات المقلدة، واستمرار المخاوف بشأن أسعار الرهن العقاري والمخزون، فمن المؤكد أن عام 2024 لن يكون سهلاً بالنسبة لشركات السمسرة، لكن المحللين يتوقعون أن يكون أفضل.

“الفرق بالنسبة لعام 2023 هو أنه لن يكون من الضروري أن نواجه السكين المتساقطة كما كان الحال في العام الماضي من حيث الانخفاض في الأحجام، ولذا ربما يسمح الاستقرار لتلك الشركات بتحسين بعض الأساس والتوقف عن القلق بشأن اللحاق بذلك”. قال توماسيلو: “السكين والاستفادة من البيئة الطبيعية الجديدة في مشهد أكثر استقرارًا من حيث الحجم”.

متعلق ب