تعرف على أصحاب المنازل الذين يتنازلون عن 4٪ من الرهن العقاري ويختارون إعادة صرف الأموال النقدية
في أواخر أغسطس، عندما كانت معدلات الرهن العقاري أعلى بكثير من 7% وبدأت في الارتفاع نحو 8%، طلب جيف أندرسون من أحد العملاء أن يفعل ما لا يرغب سوى عدد قليل من أصحاب المنازل الآخرين في القيام به: فقد تخلت عن معدل فائدة الرهن العقاري البالغ 4%.
ربما كنت تفكر، “آه، لماذا تفعل ذلك بحق السماء؟”
وقالت أندرسون، وهي مستشارة للرهن العقاري منذ فترة طويلة في جنوب كاليفورنيا، إن العميلة أرادت سداد 30 ألف دولار من الديون الاستهلاكية، والتعامل مع مشاريع تحسين المنزل ومساعدة ابنتها على بدء دراستها الجامعية. ومن خلال إجراء عملية إعادة تمويل نقدي، حصلت على قرض بقيمة 340 ألف دولار من قروض إدارة الإسكان الفدرالية وحصلت على معدل رهن عقاري بنسبة 6.9% في نهاية أغسطس.
“عند الإغلاق، سيحصل عميلي على 10000 دولار نقدًا مقدمًا. قال أندرسون، الذي يدير متجر سمسار الرهن العقاري: “نحن ندفع رصيد الرهن العقاري الحالي البالغ 280 ألف دولار مع الحفاظ على أكثر من 200 ألف دولار من حقوق ملكية المنزل”. قروض رانشو كابيتال المنزلية. “ستوفر 550 دولارًا شهريًا وتخفض نسبة ديونها إلى أقل بقليل من 50% من 57% الحالية. لا يوجد نقص في الأموال لها الآن.
يستبدل نظام إعادة التمويل النقدي الرهن العقاري الحالي لمالك المنزل بقرض جديد أكبر بشروط مختلفة عن القرض الأصلي. وفي المقابل، يحصل المقترض على الفرق النقدي بين المبلغ الجديد المقترض ورصيد الرهن العقاري القديم.
عندما كانت معدلات الرهن العقاري عند أدنى مستوياتها التاريخية خلال عامي 2020 و2021، قام عدد قياسي من أصحاب المنازل باستغلال أسهمهم من خلال عمليات إعادة التمويل النقدي وما زالوا قادرين على تأمين معدلات منخفضة على الرهن العقاري الجديد. في عام 2021، تم تنفيذ أكثر من 1.2 تريليون دولار من عمليات إعادة الصرف النقدي.
ولكن بما أن تكلفة الاقتراض قد ارتفعت بشكل كبير بسبب رفع أسعار الفائدة من بنك الاحتياطي الفيدرالي، فهناك عدد قليل جدًا من أصحاب المنازل المستعدين للتخلي عن رهنهم العقاري الذي يقل عن 4٪ وإعادة التمويل إلى رهن عقاري أعلى بمقدار 300 نقطة أساس على الأقل.
على الرغم من أن حوالي 30% من طلبات الرهن العقاري مخصصة لإعادة التمويل، فإن ما يقرب من 90% من أصول الرهن العقاري الحالية اليوم هي قروض شراء.
ولكن بالنسبة لبعض المقترضين ذوي FICO المنخفض الذين يحتاجون إلى مبلغ مقطوع من النقد، يمكن أن تكون إعادة التمويل النقدي خيارًا معقولًا، وذلك بفضل حقوق الملكية المتراكمة في منازلهم. (كان متوسط حقوق ملكية المنازل القابلة للنقر لأصحاب المنازل يزيد قليلاً عن 200 ألف دولار في أغسطس 2023، ارتفاعًا من 126606 دولارًا في أغسطس 2020، وفقًا لبيانات من التبادل بين القارات.)
من إجمالي عمليات سحب الأسهم، استحوذ خط ائتمان حقوق ملكية المنازل (HELOC) على أكثر من نصف (52٪) من الحصة في الربع الثاني، مع محاسبة المبالغ النقدية المتبقية. لكن أشارت ICE إلى أن ملف المقترضين الذين حصلوا على أموال نقدية شكل ما يقرب من 90٪ من جميع المراجع خلال تلك الفترة.
قال آندي والدن، نائب رئيس أبحاث المؤسسات في ICE، في مقابلة، إن متوسط المقترض النقدي الذي يتطلع إلى إعادة التمويل كان لديه رصيد يبلغ حوالي 165 ألف دولار في أغسطس، وهو أقل بكثير مما كان عليه خلال العامين الماضيين.
“إنهم (المقترضون من إعادة التمويل النقدي) لا يتخلون عن سعر فائدة منخفض قياسي على رصيد كبير جدًا، لذا فهم بخير ومستعدون للتخلي عن هذا المعدل المنخفض الذي لديهم الآن. حوالي 100000 دولار في المتوسط هو ما كانوا يقترضونه في الأشهر الأخيرة. قال والدن: “يمكنهم الحصول على سحب الأسهم بسعر فائدة أفضل قليلاً مما يمكنك سحبه من أسهم HELOC”.
لا تعد عمليات إعادة الصرف النقدي مناسبة لكل مقترض.
هناك طرق بديلة للاستفادة من ملكية المنازل دون إجراء عملية إعادة التمويل النقدي. تسمح قروض ملكية المنازل و HELOCs للمقترض بالاقتراض مقابل حقوق ملكية المنزل دون الحاجة إلى التخلي عن رهنه العقاري الحالي. وهي قروض عقارية ثانية، مما يعني أن المقترضين يأخذونها بالإضافة إلى رهنهم العقاري الحالي.
قال جون أورتيجا، منشئ القروض في بنك إعادة التمويل النقدي، إن خيار إعادة التمويل النقدي يعمل بشكل أفضل للمقترضين ذوي الدرجة الائتمانية المنخفضة الذين لديهم ما لا يقل عن 20٪ من حقوق الملكية في المنزل للتأهل. المتبادل للرهن العقاري أوماها.
بشكل عام، يحتاج المقترضون عادةً إلى نسبة دين إلى الدخل (DTI) تتراوح من 40% إلى 50% أو أقل ويمكن أن يكونوا مؤهلين للحصول على إعادة تمويل نقدي بدرجة ائتمان تبلغ 620. ويمكن أن تنخفض درجات الائتمان لمقترضي قروض إدارة الإسكان الفدرالية إلى أقل من ذلك .
يتم تقييد أيدي بعض المقترضين عن التفاوض على HELOC – يتطلب المنتج عادة درجة ائتمانية أعلى – أو أي نوع آخر من الإقراض الثانوي، وغالباً ما لا يكون أمامهم خيار آخر سوى إعادة التمويل.
بالنسبة للعملاء الذين يختارون الحصول على رهن عقاري لإعادة التمويل نقدًا، يوضح أورتيجا مقدار المبلغ الذي يمكنهم توفيره شهريًا وربما وضع الأموال الإضافية في سداد الرهن العقاري عاجلاً.
“عندما تبدأ في توحيد كل هذه الديون، فإن درجاتهم الائتمانية سوف تتحسن بسرعة إلى حد ما وتضعهم في وضع أفضل بكثير للمستقبل. هذا هو ما يدور حوله الأمر حقًا، إنه لا يعيش في الوقت الحالي. قال أورتيجا: “إنها تعيش في ما سيحدث في المستقبل”.
لا يزال سوق إعادة التمويل النقدي صغيرًا مقارنة بإقراض الشراء، ولكن كل فرصة لمساعدة العميل ثمينة.
“إنها حفلة صعبة. وقال أورتيجا إن الكثير من المقترضين يترددون في التخلي عن معدلات الفائدة المنخفضة على الرهن العقاري. “لكن إذا تمكنت من تحرير تدفقاتهم النقدية، فإن معدل الرهن العقاري سيكون أعلى ولكن لديهم أموال إضافية للعمل بها، وإعادتها إلى الرهن العقاري والخروج من الديون عاجلاً”.
