تبدأ محاكمة سيتزر/بورنيت في مدينة كانساس

المحاكمة المرتقبة ل سيتزر / بورنيت انطلقت دعوى قضائية جماعية لتعويض وسيط المشتري بشكل جدي صباح يوم الثلاثاء، مع بدء المرافعات الافتتاحية في قاعة محكمة مدينة كانساس سيتي التابعة لقاضي المحكمة الجزئية الأمريكية ستيفن بوغ.

وفقا لتقارير من أخبار إنمان، اعتمدت المرافعات الافتتاحية للمدعين بشدة على إفادات الفيديو كيلر ويليامز الرئيس التنفيذي غاري كيلر و الخدمات المنزلية في أمريكا الرئيس التنفيذي جينو بلفاري.

وفي مقاطع فيديو لتدريب الوكلاء، قال بلفاري إنه يكتب مسبقًا عمولة بنسبة 6٪ في جميع اتفاقيات الإدراج الخاصة به وأنه يتفاوض فقط على العمولات إذا ارتفعت.

“كنت أريهم [agents] ما فعلته حتى يتمكنوا من التعلم من ذلك”، قال بلفاري في إيداعه بالفيديو، وفقًا لما ذكره إنمان.

وعندما سأله مايكل كيتشمارك، المحامي الرئيسي للمدعين، في تسجيل الفيديو عما إذا كانت أفعاله تتألف من تحديد الأسعار، أجاب بلفاري: “لا، إنها مجرد مفاوضات”.

ال الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، التي تقع قاعدة المشاركة الخاصة بها في قلب هذه الدعوى القضائية وغيرها، استخدمت ملاحظاتها الافتتاحية للإشارة إلى أن القاعدة موجودة منذ 25 عامًا وتم نشرها بوضوح على موقع NAR الإلكتروني. وقال إيثان جلاس، محامي الجمعية التجارية الذي تحدث نيابة عن NAR، إنه من الواضح من هذا أن الصناعة ليست متورطة في مؤامرة.

وكانت هذه التصريحات بمثابة توسيع للحجج التي قدمها كل من المدعين والمدعى عليهم في مذكرات المحاكمة المقدمة يوم الاثنين.

ويزعم المدعون التواطؤ

في مذكرة المحاكمة، يزعم المدعون في الدعوى أن قاعدة المشاركة في NAR، والتي يشيرون إليها باسم العرض الإلزامي لقاعدة التعويض، هي “قاعدة تشكل السوق وتشوهها” وتخنق الابتكار والمنافسة.

“تتطلب القاعدة من كل بائع منزل أن يقدم الدفع للوسيط الذي يمثله الخصموقال الموجز: “المشتري، على الرغم من أن وسيط المشتري محتفظ به من قبل المشتري ويدين بالتزام ائتماني تجاهه (الذي قد يقال له، كذبا، أن خدمات وسيط المشتري “مجانية”)”.

ويجادلون بأن الممارسة الحالية المتمثلة في قيام وكيل البائع بتقسيم عمولته مع وكيل المشتري، الذي يتفاوض عادة للحصول على سعر بيع أقل لعملائه، تعمل ضد مصلحة البائع ولا توجد إلا بسبب القواعد المزعومة المانعة للمنافسة. ويشير المدعون أيضًا إلى أن قاعدة NAR المعنية تتطلب عرضًا شاملاً للتعويض لوسيط المشتري بغض النظر عن خبرته أو مستوى الخدمة التي يقدمها للمشترين، وأن عرض التعويض كان مرئيًا فقط لوكيل المشتري وليس وكيله. العملاء، حتى وقت قريب جدًا.

وجاء في المذكرة أن “هيكل السوق المصطنع والمقطع هذا الذي أنشأه سلوك المدعى عليهم يردع المنافسة والابتكار في خفض الأسعار، مما يؤدي إلى تضخم العمولات”. “إن قواعد NAR الإلزامية تعيق قدرة السوق الحرة على العمل في صناعة العقارات السكنية، والغرض الواضح و / أو تأثير القواعد هو رفع أو تضخيم أو استقرار أسعار العمولة.”

في الموجز، يدعي المدعون أن المدعى عليهم الآخرين في الدعوى تواطأوا مع NAR لفرض هذه السياسات وغيرها من سياسات NAR وMLS.

“تفرض الشركات المدعى عليها الامتثال بطرق متعددة، بما في ذلك مطالبة أصحاب الامتياز والشركات التابعة والوسطاء والوكلاء بأن يصبحوا أعضاء في NAR؛ كتابة قواعد NAR في وثائق الشركة الخاصة بهم؛ ويشترط أن يصبح أصحاب الامتياز والشركات التابعة والوسطاء والوكلاء أعضاء ومشاركين في MLSs الموضوعية – الكيانات التي تجبر عضوية NAR وتعتمد قواعد NAR الإلزامية،” كما جاء في الموجز.

يشير الموجز إلى أن كريج شولمان، مدير مجموعة بيركلي للأبحاث وأستاذ تحليلات البيانات الاقتصادية في جامعة تكساس إيه آند إم، سيكون شاهدًا خبيرًا للمدعين في المحاكمة. عند دراسة بيانات المعاملات من NAR والأطراف الأخرى، يذكر الموجز أن شولمان خلص إلى أن “(أ) قواعد NAR لها آثار مضادة للمنافسة؛ (ب) تسببت قواعد NAR في قيام البائع بالدفع لخصمه (الوسيط المشتري)، وأنه لولا المؤامرة، لن يدفع البائع للوسيط المشتري؛ و(ج) تأثر جميع أعضاء الفصل.”

ويشير الموجز أيضًا إلى أن شولمان سيشهد بأن قواعد NAR قد نجحت في تثبيت أسعار العمولات عند “مستوى غير تنافسي”، مشيرًا إلى أن العمولات ظلت عند 6٪ لعدة سنوات.

الحجج الافتتاحية لـ NAR

من جانبها، أشارت NAR في موجزها التجريبي الخاص إلى أن المجموعة التجارية لا تتلقى العمولات أو تدرسها أو تتبعها، أو تحدد مبالغ العمولة، أو تحدد من يتلقى العمولات، أو تقرر كيفية دفع العمولات.

وفقًا للموجز، فإن قواعد NAR لا تتطلب من السماسرة “مشاركة العمولات أو الرسوم أو تعويض وسيط آخر”، كما أنها “لا تطلب من البائعين القيام بأي شيء، ولا تمنع البائعين من القيام بأي شيء” أو “الإصلاح، تحديد أو تضخيم أو اقتراح مبالغ العمولة.

يقدم ملف NAR أيضًا ثلاثة تأكيدات حول قاعدة المشاركة الخاصة بالمجموعة التجارية، والتي تقع في قلب التحقيق. تتضمن هذه التأكيدات أن القاعدة “لا تفرض أي التزامات على البائعين”، وأنها “لا تفرض أي مبلغ معين يجب على الوكيل الذي يمثل البائع أن يعرضه للدفع للوكلاء الذين يساعدونها في بيع المنزل؛ و [that] ويوضح أن الغرض منه هو التأكد من أن الوكلاء يعرفون المبلغ الذي سيحصلون عليه قبل القيام بأي عمل.

بالإضافة إلى ذلك، لا يذكر الموجز سياسة MLS الخاصة بـ NAR بدلاً من MLS “لا يجوز نشر قوائم لا تتضمن عرضًا للتعويض معبرًا عنه كنسبة مئوية من إجمالي سعر البيع أو كمبلغ محدد بالدولار، ولا تتضمن دعوات عامة عن طريق الإدراج وسطاء للمشاركين الآخرين لمناقشة شروط وأحكام العلاقات التعاونية المحتملة.

ولا يذكر الموجز أيضًا إعلان NAR الأخير بأن وسطاء البائع يمكنهم عرض 0 دولار (في السابق كان “سنتًا واحدًا”) مع الاستمرار في الالتزام بسياسات المجموعة التجارية.

ومع ذلك، تشير NAR إلى أن البائعين لديهم القدرة على التفاوض على سعر العمولة مع وكيلهم، وأن الوكلاء قادرون على التفاوض مع بعضهم البعض.

“في حين أن NAR تحظر على أحد الوكلاء تغيير التعويض الذي يتم دفعه لها من جانب واحد … فإن ذلك لا يمنع الوسيط المدرج والوسيط المتعاون من الدخول في اتفاقية لتغيير التعويض التعاوني،” كما ورد في الطلب.

كما اتخذت المجموعة التجارية موقفا واضحا بشأن اتهامات التآمر.

وجاء في المذكرة أنه “لا يوجد دليل مباشر على أن المدعى عليهم اتفقوا مع بعضهم البعض على تطبيق أو اتباع القواعد النموذجية لـ NAR”. “تتلخص مزاعم التآمر المقدمة من المدعين في حجة مفادها أن الجمعيات التجارية تسير في طريق المؤامرات، وهو ما رفضته المحاكم بشكل روتيني.”

كما جادل NAR في المذكرة بأن المدعين ليس لديهم القدرة على رفع دعوى للحصول على تعويضات – والتي يعتقد البعض أنها قد تصل إلى 4 مليارات دولار في هذه القضية – لأنه بموجب قانون مكافحة الاحتكار الفيدرالي وقانون ميسوري، لا يُسمح إلا “للمشترون المباشرين” قاض والمدعون لم يشتروا أي شيء مباشرة من NAR أو المدعى عليهم الآخرين.

“ووفقًا لتلك القواعد النموذجية واتفاقيات الإدراج نفسها، لم يدفع المدعيون مباشرة للوكلاء المتعاونين، أو NAR، أو المدعى عليهم الآخرين؛ ويذكر الموجز أن البائعين يدفعون بشكل مباشر فقط لوكلاء قوائمهم ولا يتلقون الخدمات إلا بشكل مباشر من وكلائهم. “لذلك، في أحسن الأحوال، قد يدعي المدعون أنهم دفعوا لوكلاء القائمة (الذين ليسوا أطرافًا في هذه القضية) والذين، عندها فقط، دفعوا للمدعى عليهم. لكن مثل هذا الادعاء غير المباشر محظور بموجب السوابق القضائية للمحكمة العليا.

في مذكراتهم، كيلر ويليامز وشركة HomeServices of America، وهما المدعى عليهما الوحيدان المتبقيان في مجال الوساطة بعد كليهما. ري/ماكس و في أى مكان اتفاقيات التسوية المقدمة، وكلاهما يدعي أنهما لم يشاركا في مؤامرة لفرض أو إنشاء قاعدة المشاركة الخاصة بـ NAR.

قال كلا المتهمين أيضًا أنهما انضما إلى ملخص محاكمة NAR.

وأشارت المحكمة إلى أنها تتوقع صدور الحكم في الدعوى، التي تم رفعها أصلا في أبريل 2019، بحلول منتصف نوفمبر المقبل.