إن أسعار الفائدة، وليس هيكل العمولات، هي التي ستحدد ظروف سوق الإسكان
على الرغم من أنه ليس هناك شك في أن التغييرات في ممارسات الأعمال المبينة في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) ستؤثر اتفاقية تسوية الدعاوى القضائية للجنة الوطنية على كيفية عمل المتخصصين في صناعة العقارات، لكن الاقتصاديين ليسوا متأكدين تمامًا من أنه سيكون لهم تأثير كبير على سوق الإسكان.
“أعلم أن هذا يفاجئ الناس”، يقول أورفي ديفونجي، كبير الاقتصاديين في البنك زيلو، وقال عن تأثير التغيرات في ممارسات الأعمال في السوق. “في النهاية، السبب وراء انتقال 80% من الأشخاص هو التغيرات الحياتية – كالزواج وتكوين أسرة. لذلك، أنظر إلى محددات الطلب على السكن ومحددات العرض من المساكن، ومن يدفع العمولة ليس جزءا من تلك القائمة.
وأضاف ديفونجي: “يلعب الدخل والثروة والأحداث الحياتية ومعدلات الرهن العقاري دورًا في تحديد الطلب على الإسكان، بينما على جانب العرض لدينا تكاليف الأراضي واللوائح الحكومية فيما يتعلق بقواعد تقسيم المناطق والقيود الجغرافية على تكاليف البناء وتمويل البناء”. “لذا، لا أعتقد أن مناقشة اللجان سيكون لها تأثير كبير على سوق الإسكان ككل.”
سلمى هيب، كبيرة الاقتصاديين في CoreLogic، تشارك Divounguy العديد من وجهات نظرها، لكن لديها بعض المخاوف بشأن كيفية تأثير تغييرات العمولة على مشتري المنازل لأول مرة. وقالت إن هؤلاء الأشخاص “هم عادةً الأشخاص الذين يحتاجون إلى أكبر قدر من المساعدة والأقل دراية بهذه العملية”.
وقال هيب عن المشترين لأول مرة: “سيتعين عليهم الآن دفع تكاليف خدمات الوكلاء العقاريين، لكن هذا قد يمثل تحديًا بالنسبة لبعض الذين يواجهون تحديات بالفعل فيما يتعلق بدفع دفعة مقدمة كافية”.
“لذا، لنفترض أنه تم إدراجه في رهنهم العقاري أو يتعين عليهم الحصول على قرض آخر لسداده. يتم دمج ذلك في نسبة الدين إلى الدخل، مما يعني أنهم يبدون وكأنهم مشترين أكثر خطورة، مما يعني أن قرض الرهن العقاري الخاص بهم يصبح سعره أعلى، مما يعني أن لديهم عيبًا إضافيًا لأن تكلفة الإقراض ترتفع بالنسبة لهم. لذا، فهذا يمثل تحديًا إضافيًا بالنسبة لهم حتى لدخول سوق الإسكان.
إن محنة مشتري المنازل لأول مرة هي أيضًا مصدر قلق لمايك سيمونسن، رئيس أبحاث ألتوس.
وقال سيمونسن: “أتوقع، في المتوسط، أن ينفق المستهلكون أقل على العمولات، لذلك يمكن للمرء أن يجادل، أنه إذا كانت تكاليف المعاملات أقل، فيمكننا أن نرى المزيد من المعاملات، لذلك هذا شيء نراقبه”. .
“الشيء الآخر الذي ننظر إليه هو أن الأشخاص الذين سيستفيدون حقا من انخفاض تكاليف المعاملات هم أولئك الذين يشترون ويبيعون المنازل على نطاق واسع، وهم كبار المستثمرين. لذا، فإن النتيجة غير المقصودة لذلك هي أن الأشخاص المستفيدين هم اللاعبون الكبار، وليس الأشخاص الذين يحبون شراء منازل لأول مرة.
مع بدء هذه التغييرات في ممارسات الأعمال في 17 أغسطس، سيكون لدى سيمونسن بعض المؤشرات المختلفة التي سيراقبها، بما في ذلك نسبة أسعار القائمة إلى البيع، وأيام التواجد في السوق، وعدد الصفقات التي تفشل.
“في السوق العادية، يتم بيع المنازل وإدراجها بسعر قريب جدًا من نفس المبلغ بالدولار. وقال سيمونسن: “قد يكون سعر أي منزل أعلى أو أقل من السعر، ولكن في المتوسط، تكون نسبة سعر البيع إلى القائمة قريبة جدًا من 100٪”. “لكن السؤال هو، إذا تم دفع رسوم وكالة المشتري من قبل البائع أو المشتري، فكيف سيغير ذلك سعر البيع النهائي إذا تمت إضافته أو حذفه من السعر النهائي؟”
بالإضافة إلى ذلك، يتساءل سيمونسن عما إذا كانت “القوائم التي لا تقدم أي عمولة لوكيل المشتري تستغرق وقتًا أطول للبيع، وهل من المحتمل أن تبيع بسعر أقل؟”
وقال سيمونسن: “قد يكون هناك أيضًا عالم يوجد فيه المزيد من المشترين غير الممثلين، ونحن نعلم أنه إذا كان هناك المزيد من المشترين غير الممثلين، فهناك المزيد من مطالبات التأمين والدعاوى القضائية، وتفشل الصفقات في كثير من الأحيان”.
“من الواضح، إذا كانت العقارات التي لا يقدم البائعون فيها امتيازات من أي نوع تستغرق وقتًا أطول للبيع والبيع بسعر أقل، فإن ذلك سيحدد بالتأكيد ما يفعله الجميع مع هذا المضي قدمًا، ما لم تكن وزارة العدل (وزارة العدل) أو جهة تنظيمية يتدخل ويمنع البائعين من تقديم أي نوع من الامتيازات.
سكن واير يقوم المحلل الرئيسي لوغان محتشمي أيضًا بمراجعة مؤشرات مثل أيام السوق وأسعار البيع مع دخول تغييرات ممارسات الأعمال حيز التنفيذ، لكنه لا يتوقع رؤية أي تأثير حقيقي في أي وقت قريب.
وقال محتشمي: “تحتاج دائمًا إلى ما بين 12 إلى 18 شهرًا لدخول قانون أو قاعدة جديدة حيز التنفيذ حتى تتمكن من رؤية كيف سيتعامل السوق معها”.
إذا كان البائعون غير راغبين في تقديم المساعدة فيما يتعلق برسوم وكيل المشتري، قال محتشمي إنهم يجعلون منازلهم أكثر تكلفة بالنسبة للمشترين.
وقال: “عندما يتعين عليك جلب المزيد من الأموال، فهذا أمر كبير”. “إن دفع البائع لوكيل المشتري كان دائمًا برنامج تحفيز للمشترين لأول مرة، وعندما تأخذ برنامج التحفيز هذا بعيدًا وتطلب من الناس جلب المزيد من الأموال، فإنه يغير كل شيء، لذلك أنا متحمس لرؤية هذا الجانب يلعب.”
ومع تباطؤ ظروف سوق الإسكان في العديد من المناطق الحضرية، يشعر محتشمي أن هذا ليس نوع السوق الذي يسمح للبائعين بإجراء الكثير من التجارب مع العمولات.
وقال: “إن ديناميكيات السوق تلعب دوراً كبيراً في هذا لأنها ليست السوق الأفضل للبائعين لتجربة العمولة، مع ارتفاع المخزون وانخفاض الأسعار بعض الشيء”. “على الرغم من ذلك، إذا انخفضت الأسعار، وكان لديك المزيد من المشترين في المجمع، فسيتعين علينا أن نرى كيف يعمل هذا عندما يرتفع الطلب، لذلك يعد هذا متغيرًا متحركًا.”
في نهاية المطاف، في حين أن الاقتصاديين لا يعتقدون أن التغييرات في ممارسات الأعمال سيكون لها نفس التأثير على السوق مثل أي تخفيضات في أسعار الفائدة من قبل البنك المركزي. الاحتياطي الفيدرالي، هذا لا يعني أنهم لن يراقبوا الأشياء عن كثب.
