ترميم منزل فرانك لويد رايت التاريخي معقد بسبب الرهن العقاري العكسي
منزل تاريخي في حي أوستن بشيكاغو صممه المهندس المعماري فرانك لويد رايت في عام 1903 في حاجة ماسة إلى الإصلاحات والتجديدات، ولكن قرض الرهن العقاري العكسي الحالي يعقد عملية بدء العمل. وهذا وفقا للتقرير الأصلي من قبل أعمال كرين في شيكاغو والتغطية اللاحقة من الصفقة الحقيقية (تي آر دي).
المنزل، الذي صممه لويد رايت للمطور العقاري جوزيف جاكوب (جي جي) فالسر جونيور، هو معلم محدد في شيكاغو وهو موجود في السجل الوطني الأمريكي للأماكن التاريخية الذي تحتفظ به خدمة المتنزهات الوطنية.
لكن المبنى، الذي يبلغ عمره الآن أكثر من 120 عامًا، يعاني من مشاكل خطيرة بما في ذلك الثقوب في سقفه والجص الخارجي – بما في ذلك بالقرب من الأساس – وإطارات النوافذ المتعفنة وفقًا لـ Crain’s. باربرا جوردون، المدير التنفيذي لـ مؤسسة فرانك لويد رايت لصيانة المبانيتقدر تكاليف الإصلاح اللازمة بحوالي 500000 دولار.
لكن هيكل الملكية غير الواضح يجعل إصلاح الهيكل التاريخي أمرًا صعبًا. اشترى زوجان المنزل في عام 1969، ولكنهما حصلا على رهن عقاري عكسي بقيمة 189 ألف دولار على العقار في عام 1997. وقد أدى ذلك إلى تعقيد القضايا المتعلقة بملكية المنزل وفقا لأبناء هؤلاء المشترين، الذين قالوا إن تراكم الفوائد على القرض من المحتمل أن يتجاوز معدل تراكم الفوائد على القرض. قيمتها السوقية.
نظرًا لأن الرهن العقاري العكسي يشتمل على فائدة تضاف إلى رصيد القرض بمرور الوقت، وقد تم الحصول على هذا القرض بالذات في عام 1997، فقد استغرق الأمر أكثر من عقدين لتجميع الفائدة – الأمر الذي من شأنه أن يزيد رصيد القرض بشكل خطير. أضف إلى ذلك حالة التدهور النسبي وتقلبات السوق المحتملة التي يمكن أن تؤدي إلى انخفاض القيمة، ومن الممكن أن تكون هذه العوامل مجتمعة مع تراكم الفوائد قد دفعت رصيد القرض إلى ما هو أبعد من القيمة السوقية المحتملة.
عكس قروض الرهن العقاري برعاية الإدارة الفيدرالية للإسكان تتمتع (قروض إدارة الإسكان الفدرالية) بميزة عدم الرجوع التي يمكن سحبها من صندوق تأمين الرهن العقاري المتبادل (MMIF) في حالة تجاوز رصيد القرض قيمة العقار، ولكن هذا لا يبدأ إلا عند نقطة البيع ولا يمنع احتمال ذلك على الورق، رصيد القرض يتجاوز قيمة المنزل.
لا يحدد الإبلاغ المسبق ما إذا كان المنزل قد تم بيعه بالفعل في الوقت الذي توفي فيه المقترض الأخير، كما لم يتم تحديد ما إذا كان الرهن العقاري العكسي المعني برعاية إدارة الإسكان الفدرالية أو بديل خاص. لا يمكن إجراء الإصلاحات دون موافقة المالكين، ومن غير الواضح حاليًا من هم المالكون نتيجة لهذا الوضع.
وفقاً للسجلات العامة التي استشهدت بها TRD، فإن مقدم الخدمة الحالي للقرض هو الرهن العقاري PHH، وهي شركة تابعة ل مجموعة الوحدة (سابقا أوكوين المالية) والشركة الأم ل الحرية عكس الرهن العقاري. فاني ماي وبحسب ما ورد تم تخصيص القرض إلى PHH. ولكن قبل عام واحد، بنك أوف نيويورك ميلون تراست وبحسب ما ورد بدأ حبس الرهن على الممتلكات.
وقد أدت “حالة النسيان” من حبس الرهن إلى تعقيد الجهود التي تبذلها منظمة رايت لتوفير أي عمل مفيد نحو الصيانة اللازمة، بسبب الحواجز القانونية. توفي المالكان السابقان بحلول عام 2019 وظل المنزل شاغرًا منذ ذلك الحين.
لكن مجموعات تنشيط الأسرة والمجتمع تأمل في إجراء الصيانة اللازمة في أقرب وقت ممكن، حيث تعتبر المنزل بمثابة عنصر أساسي في تاريخ شيكاغو المعماري.
الطبيعة المعقدة لهذه الخاصية بالذات فريدة من نوعها. بالنسبة لمعظم ورثة مقترض الرهن العقاري العكسي، تكون عملية تسوية القرض واضحة نسبيًا. يتمتع هذا العقار أيضًا بمكانة أعلى من الغالبية العظمى من أولئك الذين لديهم قروض عقارية عكسية، مما قد يؤدي إلى تضخيم التحديات.
في الظروف العادية، ينتقل الرهن العقاري العكسي إلى الوريث عندما يصبح القرض مستحقًا وواجب السداد عند وفاة المقترض المتبقي، أو خروجه من المنزل كمقر إقامته الأساسي. يتم إصدار إشعار مستحق وواجب الدفع لتركة المقترض، وبعد تحديد القيمة من قبل مثمن مستقل، يمكن لأي وريث أن يختار إما سداد رصيد القرض، أو بيع المنزل أو تقديم صك بدلاً من حبس الرهن.
نظرًا لأن هذا المنزل بالذات كان قد تم اتخاذ إجراء سابق ضده بشأن حبس الرهن وتم تعيينه منذ ذلك الحين لمقدم خدمة مختلف، فإن “حالة النسيان” حول ملكيته تظل قائمة.
