تقوم دراسة برنامج HECM بتقييم تأثيرات السياسات في السنوات الأخيرة
دراسة بتكليف من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) يهدف مكتب تطوير السياسات والأبحاث (PD&R) في عام 2022 إلى تقييم حالة برنامج تحويل الرهن العقاري (HECM) على مدى 20 عامًا.
الدراسة، بتكليف من HUD PD&R وتم تجميعها من قبل شركة التحليلات مجموعة إس بي ذ.م.م والمقاول من الباطن شركة إيكونومتريكا، قام بتقييم ثلاثة عناصر منفصلة لفعالية برنامج HECM من عام 2000 إلى عام 2020 – بما في ذلك تأثيرات المقترض، والتأثيرات المالية، وتأثيرات السياسة.
نظرة عامة على النتائج
تم إصدار التقرير للجمهور في نوفمبر 2023. ووجد التقرير في ملخصه التنفيذي أن برنامج HECM نما “بشكل كبير” خلال العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ووصل إلى ذروته عند 114000 عملية إنشاء في عام 2009. وقد أدى انهيار سوق الإسكان اللاحق إلى خفض هذا العدد بشكل حاد إلى بمتوسط حوالي 50000 نشأة سنويًا من أواخر عام 2010 حتى عام 2020.
وتؤكد بعض نتائج التقرير بعض التصورات طويلة الأمد لبرنامج HECM من حيث مشاركة المقترضين، مع الاعتراف بالجهود التي بذلها المقرضون والصناعة الأوسع لزيادة التوفر لمزيد من أنواع المقترضين.
وذكر التقرير أن “البرنامج يخدم في المقام الأول المقترضين ذوي الدخل المنخفض الذين تفوق حقوق الملكية في منازلهم بكثير أصولهم الأخرى، على الرغم من زيادة حصة المقترضين ذوي الدخل المرتفع بين عامي 2009 و2020”. “في حين أن جميع المقترضين من HECM يبلغون من العمر 62 عامًا أو أكثر، فإن الملف العمري للمقترضين أصبح أصغر بمرور الوقت.”
قام التقرير بتقييم 533,894 قرضًا من قروض HECM التي تم إنشاؤها وإنهاؤها خلال فترة الدراسة التي استمرت 20 عامًا. وقدر الباحثون أن الإدارة الفيدرالية للإسكان (قروض إدارة الإسكان الفدرالية) تكبدت خسارة صافية قدرها حوالي 10.4 مليار دولار من البرنامج.
وذكر التقرير أن “الجزء الأكبر من الخسائر جاء من القروض التي نشأت بين عامي 2006 و2010”. “ساعدت السياسات المختلفة في تخفيف صافي خسائر البرنامج والسحوبات غير المجدولة، ولكن لم تعمل جميع السياسات على النحو المنشود.”
تخفيضات PLF
وجاء في التقرير أن دراسة تأثير سياسة HECM المحددة تهدف إلى تقييم “تأثير تغييرات السياسة على أداء برنامج HECM باستخدام تحليلات الانحدار الكمي والخطي لبيانات HUD”. تم تقييم ستة تغييرات محددة في السياسة، بهدف تحديد تأثير هذه السياسات المقدمة “لتقليل المخاطر والخسائر لبرنامج قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو، في بعض الحالات، لزيادة الفوائد للمقترض”.
تشمل التغييرات التي تم تقييمها في الدراسة تخفيضات على عوامل الحد الرئيسية (PLFs) والقيود على سحوبات السنة الأولى؛ متطلب “إجراء الاكتتاب لتقييم القدرة على دفع الضرائب والتأمين والصيانة والإصلاحات”؛ وإدخال مبدأ تجنيب متوسط العمر المتوقع (LESA)؛ التغييرات المتعلقة بالقروض مع الأزواج غير المقترضين (NBS)؛ ومتطلبات تقييم الممتلكات الثانية.
وباستخدام نماذج رياضية مفصلة لتحديد تأثير تخفيضات PLF، وجد التقرير أن “تخفيضات PLF الأولى والثانية [in 2009 and 2010, respectively] ارتبطت بانخفاض الطلب على قروض HECM، وانخفاض احتمال السحب غير المجدول، وانخفاض صافي خسائر البرنامج، وفقًا للدراسة.
تم تقييم التخفيض الثالث لصندوق PLF في أكتوبر 2013 بمزيد من التفصيل وخلص إلى أن “التخفيضين الأول والثاني ربما ساعدا في إزالة الكثير من القروض الهامشية المحتملة من السكان بحيث لم تتمكن النماذج من اكتشاف أي آثار مفيدة بسبب التخفيض الثالث وتقييد السحب وقال التقرير.
وخلص تحليل التخفيض الرابع في أكتوبر/تشرين الأول 2017 إلى أنه كان له التأثير المقصود.
وقالت الدراسة: “على الرغم من الإطار الزمني المحدود، اكتشفت هذه النماذج أن التخفيض الرابع لـ PLF كان مرتبطًا بانخفاض احتمالية السحب غير المجدول وانخفاض صافي خسائر البرنامج”.
تأثيرات سياسية مختلفة
وللنظر إلى التقييم المالي، وجدت الدراسة أن النماذج التي وضعها الباحثون “اكتشفت أن إدخال التقييم المالي، ومتطلبات الاكتتاب، ارتبط بانخفاض احتمالات التخلف عن السداد، وانخفاض السحوبات غير المجدولة، وانخفاض صافي الخسائر إلى القروض المقدمة للمقترضين السود – على الرغم من عدم إمكانية تحديد انخفاض صافي الخسارة لإجمالي السكان.
بالنسبة للأزواج غير المقترضين، كانت النتائج أكثر تباينًا بعض الشيء.
“على الرغم من أن نموذج المدة لم يتمكن من اكتشاف تأثير التغيير في معاملة الأزواج غير المقترضين على مدة القرض، فإن تغيير السياسة يرتبط بزيادة في نسبة القروض مع مقترض مشارك بنسبة 1 في المائة تقريبًا ومع وجدت الدراسة أن أكثر من ضعف نسبة القروض المعاد تمويلها.
في حين أن زيادة القروض مع المقترض المشارك يمكن اعتبارها إيجابية، فإن عدم القدرة على تحديد التأثير على مدة القرض يمكن أن تفسر سلبا، اعتمادا على هدف القروض الناشئة عن البنك الوطني للبنك.
أما تقييم مطلب التقييم الثاني لبعض القروض، والذي كان بمثابة شوكة في خاصرة العاملين في الصناعة في مراحله الأولى، فقد تم تقييمه بشكل إيجابي، وفقا لنتائج الدراسة.
ووجدت أن تنفيذ التقييم الثاني كان مرتبطًا بتخفيض “صافي الخسائر بنحو 1000 دولار لكل قرض (991 دولارًا)؛” المدة بحوالي ثلاثة أرباع الشهر بالنسبة للقروض التي تبلغ مدتها 6 أشهر أو أقل؛” و”القيمة المقدرة بمقدار 7.85 دولارًا للقدم المربع، أو 3.5 بالمائة من متوسط 223 دولارًا للقدم المربع للمنازل”.
