تجذب معدلات الفائدة البالغة 7% أنواعًا مختلفة من المقترضين، مما يجبر المقرضين على إعادة التفكير في استراتيجيات الربح
يعتقد خبراء الصناعة أن معدلات الرهن العقاري ستظل أعلى لفترة أطول، مما يجذب المقترضين الذين يواجهون أحداث الحياة ولكن ليس “اللاعبين الاقتصاديين” إلى سوق الرهن العقاري. وهذا بدوره سيجبر بعض المقرضين على التفكير خارج الصندوق لتحقيق الربحية.
بعد ظهر يوم الأربعاء، الاحتياطي الفيدرالي أعلن بنك الاحتياطي الفيدرالي قراره بالحفاظ على سعر الفائدة قصير الأجل عند نطاق يتراوح بين 5.25% إلى 5.5% للاجتماع السادس على التوالي، ويرجع ذلك جزئيًا إلى مرونة التضخم. ويراهن العديد من مراقبي السياسة النقدية على خفض واحد فقط لسعر الفائدة هذا العام، وهو أقل بكثير من التخفيضات الخمسة أو الستة المتوقعة في نهاية عام 2023.
“لا تتوقع اللجنة أنه سيكون من المناسب خفض النطاق المستهدف حتى تكتسب ثقة أكبر في أن التضخم يتحرك بشكل مستدام نحو 2٪”. اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة وقالت (اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة) في بيان. “بالإضافة إلى ذلك، ستواصل اللجنة خفض حيازاتها من سندات الخزانة وديون الوكالة والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.”
وقد دعمت تحركات بنك الاحتياطي الفيدرالي متوسط أسعار الفائدة على الرهن العقاري عند مستوى متوسط يبلغ 7%، وليس هناك أي علامة على الانفراج قريباً. لكن خبراء الصناعة يقولون إنه من المتوقع أن تزداد أحجام إنشاء الرهن العقاري هذا العام حتى في بيئة أعلى لفترة أطول.
مايكل ميتز، مدير العمليات في الرهن العقاري لكبار الشخصيات، ويقدر زيادة بنسبة 10٪ في إجمالي حجم الإنشاء في عام 2024 مقارنة بالعام السابق. وأضاف أن السوق “لا يزال يعاني من نقص في المنازل” بسبب مشاكل المخزون، لكن المشترين “ليسوا مستبعدين”.
وقال ميتز: “المزيد من الناس على استعداد لبيع منازلهم وشراء واحدة جديدة، على الرغم من أنهم يدركون أنهم لن يحصلوا على معدل فائدة أقل على الرهن العقاري، فقط لأن الناس لم يعودوا قلقين بشأن انهيار السوق بعد الآن”.
ووفقاً لميتز، فإن سوق الرهن العقاري في هذه المرحلة لا يمكنها الاعتماد على “اللاعبين الاقتصاديين” – الأشخاص الذين يشترون منزلاً بسبب شروط قروض الإسكان المواتية أو ارتفاع أسعار المنازل. ولكن هناك مقترضون آخرون يواجهون أحداث الحياة – الأشخاص الذين يطلقون، أو ينتقلون إلى مدينة أخرى، أو يبحثون عن مساحة أكبر أو يشكلون عائلات جديدة.
وقال ميتز: “أي شخص يفعل ذلك لأسباب اقتصادية لا يزال يتردد”.
LoanDepot قال الرئيس التنفيذي فرانك مارتيل مؤخراً إن دورة سوق الرهن العقاري ستكون “أطول وأشد صرامة مما توقعه أي شخص”، ولن يتم علاجها من خلال “تخفيض 50 نقطة أساس” في أسعار الفائدة. ستان ميدلمان، مؤسس رهن الحريةويعتقد أيضًا أن “أسعار الفائدة ستكون أعلى لفترة أطول”.
“من أجل رؤية معدلات الرهن العقاري تنخفض بشكل أكبر، سيحتاج بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى رؤية المزيد من الأدلة على أن التضخم آخذ في التباطؤ. والسؤال المثير للاهتمام هو ما إذا كان من الممكن تحقيق هذا المستوى من الثقة بحلول اجتماع يونيو، والذي سيستفيد من قراءتين إضافيتين لمؤشر أسعار المستهلك. Realtor.com وقالت دانييل هيل كبيرة الاقتصاديين في بيان.
“توقعاتي هي أن الأمر سيستغرق وقتًا أطول، وهذا يهيئ بنك الاحتياطي الفيدرالي لتعديل أواخر الصيف أو أوائل الخريف، ويمكن أن تحذو أسعار الفائدة على الرهن العقاري حذوه”.
إريك أورينشتاين، مدير أول في تصنيفات وكالة فيتش، يوافق. وقال: “لا تزال معدلات الرهن العقاري المنخفضة تبدو بعيدة المنال في هذه العاصفة المثالية من التضخم المستمر، وارتفاع عوائد سندات الخزانة واستمرار بنك الاحتياطي الفيدرالي في استنزاف حيازاته من MBS (الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري).”
ويعتقد ميدلمان أن “هذا العام سوف يشبه إلى حد كبير العام الماضي” و”العام المقبل سوف يشبه هذا العام إلى حد كبير”. وبالنسبة للمقرضين، فإن رسالته هي “البدء في جني الأموال من كل قرض”.
ل الرهن العقاري في برينستون الرئيس التنفيذي ريتش فايدل، الوصول إلى الربحية يعني التفكير بشكل مختلف في العمليات.
استشهد فايدل جمعية المصرفيين للرهن العقاري (MBA) البيانات، والتي تظهر أن بنوك الرهن العقاري المستقلة (IMBs) كانت تخسر الأموال بشكل جماعي لمدة سبعة أرباع متتالية. تبلغ الإيرادات لكل قرض لـ IMB حوالي 10,376 دولارًا أمريكيًا، لكن النفقات تبلغ 12,485 دولارًا أمريكيًا.
ويرى فايدل أن المقرضين اتبعوا قواعد اللعبة المتمثلة في خفض التكاليف وتوظيف المزيد من منشئي القروض، وهو النموذج الذي يبدو أنه “معطل”. “نحن لا نجني المال باتباع الحكمة التقليدية.”
أجرى فايدل تحليل الربح والخسارة (P&L) على كل مسؤول من مسؤولي القروض لديه ووجد أن بعض مكاتب الاتصال التي يعتقد أنها تحقق ربحًا كانت من بين أهم قادة الخسائر في الشركة. وفي الوقت نفسه، كان أداء مكاتب الاتصال الأخرى التي يعتقد أنها ليست في الطبقة العليا أفضل بكثير بالنسبة لأرباح الشركة.
“ما يحدث هو أن موظفي القروض الأكثر إنتاجية لديهم تكلفة أقل لكل قرض ولكن لديهم نفس المعدلات مثل موظفي القروض الأقل إنتاجية. وقال: “يجب أن نقوم بتسعير هذه القروض بشكل مختلف”.
