رأي: هل حان الوقت لطريقة ثالثة للاستفادة من ملكية المساكن؟
إن ملكية المنازل هي حجر الأساس للحلم الأمريكي، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى كونها استثمارًا دائمًا وموثوقًا طويل الأجل. إن مرونة قيم المساكن التي خضعت لاختبار الزمن تسلط الضوء على أهمية ملكية المساكن بالنسبة للأسر الأميركية وأهميتها بالنسبة للمستثمرين في العقارات السكنية على حد سواء.
ومع ذلك، فإن هذا النوع من الثروة – وهو في كثير من الأحيان أكبر الأصول الفردية للفرد – يظل في كثير من الأحيان غير سائل. وأصبح أصحاب المساكن أكثر “ثراءً في المساكن، وفقراء نقدياً” من أي وقت مضى، مع مساكن ذات قيمة متزايدة، ولكن دخلهم الحقيقي أقل وتكاليف اقتراض أعلى للتعامل مع تحديات الحياة وفرصها.
وفي بيئة اليوم، يبحث أصحاب المنازل عن إجابات جديدة – ومنصات تمويل – لحل هذا اللغز. وهناك طلب على بدائل التمويل التقليدي، وبالتوازي مع ذلك، أنشأ اللاعبون الناشئون سبلا لرأس المال للانضمام إلى فئة أصول تتسم بالكفاءة وسريعة الظهور وقائمة على التكنولوجيا المالية.
وقد أدى التقارب بين متطلبات أصحاب المنازل وحوافز المستثمرين إلى لحظة انعطاف حقيقية للاستثمارات في أسهم المساكن. والدعوة الآن تكمن في تحقيق إمكاناتها.
هل الاستثمارات في الأسهم المنزلية هي الحل؟
بعبارات بسيطة، توفر استثمارات ملكية المنازل لأصحاب المنازل طريقة لفتح حقوق الملكية دون تحمل دفعات شهرية أو ديون إضافية. وفي المقابل، يتقاسمون جزءًا محددًا مسبقًا من القيمة المستقبلية لمنزلهم. يسعى المستثمرون إلى تحقيق العائدات من خلال أدوات HEI التي تجمع أسهم المساكن هذه، مما يوفر طريقة قابلة للتطوير للاستمتاع بفوائد ارتفاع أسعار المساكن في الولايات المتحدة، دون التكاليف وأوجه القصور والتعقيد التي تأتي تاريخياً مع الاستثمار العقاري السكني واسع النطاق.
وهذا يفسر كيف تطورت مؤسسات التعليم العالي من فكرة متخصصة إلى سوق ناشئة. وقد بلغت قيمة الأسهم العقارية القوية ضعف ما كانت عليه في أعقاب الأزمة المالية العالمية. وهي تمثل الآن أكثر من 30 تريليون دولار، وحتى التقديرات المحافظة لسوق مؤسسات التعليم العالي التي يمكن التعامل معها تبلغ مئات المليارات. وتضع إمكانات النمو هذه مؤسسات التعليم العالي على حافة التبني على نطاق أوسع حيث تجمع المنصات هذا السوق معًا.
لماذا الطريق الثالث؟
كل شيء يبدأ بحالة اللعب لأصحاب المنازل. وكان ارتفاع معدلات التضخم وزيادة أسعار الفائدة سبباً في رفع التكاليف المرتبطة بمنتجات الامتياز التقليدية مثل قروض شراء المساكن، وخطوط الائتمان، وإعادة التمويل بشكل كبير.
ومع اقترابنا من تكاليف الاقتراض التي تتجاوز 10%، يتردد العديد من أصحاب المنازل في تحمل أقساط شهرية جديدة قد تصبح خارجة عن السيطرة إذا تباطأ الاقتصاد بشكل أكبر، وخاصة بعد أن قام العديد منهم بإعادة التمويل بالفعل. وانسحب المقرضون أيضا نظرا لتكلفة رأس المال، الأمر الذي أدى إلى خلق شريحة متنامية من أصحاب المساكن المحرومين ــ بما في ذلك غالبا أصحاب الأعمال الصغيرة والأفراد من ذوي الدخل غير التقليدي ــ الذين يتمتعون رغم ذلك بميزانيات شخصية قوية وملكية كبيرة للمساكن.
نفس القصة تنطبق على التمويل الشخصي. تجاوز إجمالي ديون بطاقات الائتمان المنزلية مؤخرًا 1 تريليون دولار، مع احتفاظ ما يقرب من نصف حاملي البطاقات بأرصدة على الرغم من متوسط معدل الفائدة السنوية البالغ حوالي 27.9٪ على حسابات البطاقات اعتبارًا من 3 أبريل 2024. ونظرًا لكل هذه الظروف، فمن المفهوم أن أصحاب المنازل يتطلعون إلى منازلهم كأصل ويبحثون عن طرق خالية من التوتر للاستفادة من أسهمهم لتحقيق أهدافهم المالية أو أهدافهم الحياتية دون ضغوط البيع أو الديون الجديدة.
الصفات المثبتة
من منظور استثماري، لم تعد مؤسسات التعليم العالي مقتصرة على فئة معينة، بل أصبحت فئة أصول متنامية ومثبتة. وسط اضطرابات السوق خلال الأشهر الثمانية عشر الماضية، برزت مؤسسات التعليم العالي وغيرها من الأدوات الاستثمارية القائمة على الأصول باعتبارها ذات أداء قوي. لقد تجاوزت مؤسسات التعليم العالي الأصول الأساسية مثل الأسهم في حين لا تزال توفر الاستقرار من خلال التنويع والحماية المنظمة من الجانب السلبي.
والنتيجة هي علاوة المخاطر ونسب شارب (طريقة لقياس العائدات المعدلة حسب المخاطر) التي تقف بشكل جيد في مواجهة الاستثمارات الأخرى المدعومة بالأصول. بالإضافة إلى ذلك، تاريخياً، لم تكن هذه العوائد مرتبطة بالتقلبات في فئات الأصول الأخرى، مثل الأسهم. خلال فترات التضخم والتقلبات المرتفعة، توفر مركبات HEI التعرض لقيم العقارات السكنية دون مخاطر الإشغال ودفع الإيجار، أو تكلفة إدارة الممتلكات والملكية المباشرة.
وقد لاحظ المستثمرون ذلك، وأصبحت الثقة في مؤسسات التعليم العالي آخذة في الازدياد. إن التخصيص المتنوع من العديد من قطاعات المستثمرين – بما في ذلك رأس مال التأمين، والائتمان المؤسسي ومديري البدائل، والمشترين والمقرضين المدعومين بالأصول، والمكاتب العائلية – كلها تثبت نضج هذا النموذج. يمكن أن تشمل أدوات مؤسسات التعليم العالي الصناديق التقليدية للمستثمرين المعتمدين، والمشاريع المؤسسية المشتركة، واتفاقيات التدفق المستقبلي. بالإضافة إلى ذلك، ظهرت حلول متطورة لسوق رأس المال، بما في ذلك التسهيلات الائتمانية للمستودعات، وتصنيفات الأصول، وتمويل الديون الثنائية، والتوريق المشترك، والمبيعات الثانوية.
اغتنام اللحظة
وللحفاظ على الزخم، يتعين على مشغلي مؤسسات التعليم العالي أن يظهروا القدرة على التكيف، والتركيز، والأساليب المبتكرة لاجتذاب رأس المال – مما يؤدي في نهاية المطاف إلى خفض تكلفته وتقديم المزيد من القيمة لأصحاب المساكن. ومع استكشاف المزيد من المستثمرين لهذا المجال، يتم تقييم منصات HEI عبر عدة معايير رئيسية، بما في ذلك: التركيز على مالك المنزل، وخبرة الخدمة، وابتكار هيكل المنتج، وسلامة المحفظة، والتفاني في الامتثال التنظيمي.
بالإضافة إلى ذلك، يجب أن تقدم منصات HEI هياكل منتجات مبتكرة تميزها في السوق. ومع ميزات مثل آليات تخفيف المخاطر المضمنة وخيارات الاستثمار المرنة، تلبي هذه المنصات الاحتياجات والتفضيلات المتنوعة للمستثمرين، مما يوفر فرصًا فريدة لمجموعة متنوعة من المستثمرين للمشاركة في مجال مؤسسات التعليم العالي.
وأخيرًا، يعطي هؤلاء المشغلون الأولوية للالتزام بروح الالتزام التنظيمي الثابتة، مما يضمن توافق جميع جوانب عملياتهم مع لوائح ومعايير الصناعة. الأصالة تكمن في التفاصيل. على سبيل المثال، تضع بعض مؤسسات التعليم العالي حدًا أقصى لنسبة ارتفاع أسعار المساكن التي يتم سدادها عند التسوية، مما يدل على التفاني في تحقيق مصالح كل من أصحاب المنازل والمستثمرين بشكل منصف. كما سيتجاوز المشغلون الجيدون ما هو مطلوب قانونًا، مدركين أن الأمر في نهاية المطاف يتعلق بمساعدة الأشخاص، وليس إنشاء الأصول.
ليس إذا، ولكن ما حجمها؟
وفي بيئة اليوم، أصبح من الضروري أن يدعم مجتمع الاستثمار طرقاً جديدة لجعل ملكية المساكن أصلاً يستطيع الأميركيون الاستفادة منه لتمويل أهدافهم. إن التعرض المنظم لمؤسسات التعليم العالي، والسمات الفريدة، والقدرة على الاستمرار على المدى الطويل يجعلها أكثر إلحاحًا من أي وقت مضى كوسيلة لرأس المال للمساعدة في الوفاء بهذا الوعد – والاستفادة من فئة الأصول الجديدة على طول الطريق.
والسؤال ليس ما إذا كانت مؤسسات التعليم العالي سوف تدخل الاتجاه السائد، بل إلى أي مدى ستتوسع فئة الأصول هذه وبسرعة. ومع توسع سوق مؤسسات التعليم العالي، فإنه يوفر للمستثمرين مدخلاً إضافيًا إلى العقارات السكنية. وفي الوقت نفسه، تفيد مؤسسات التعليم العالي أصحاب المساكن من خلال جعل ملكية المساكن أكثر سهولة وأقل إرهاقا، وتسمح لهم بالاستفادة من قيمة منازلهم دون الحاجة إلى بيعها أو تحمل المزيد من الدفعات الشهرية.
جيفري جلاس، الرئيس التنفيذي والمؤسس المشارك في شركاء الأسهم Hometap.
لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.
للتواصل مع كاتب هذه القصة:
جيفري جلاس في [email protected]
للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه القصة:
تريسي فيلت في [email protected]
