“قام Zillow بالاختيار الخطأ”: يسعى Rex إلى مراجعة محكمة الاستئناف الكاملة
أكبر. أحسن. أكثر جرأة. يتجه Inman Connect إلى سان دييغو. انضم إلى آلاف إيجابيات العقارات ، والتواصل مع مجتمع Inman واكتساب رؤى من المئات من العقول الرائدة التي تشكل الصناعة. إذا كنت مستعدًا لتنمية عملك والاستثمار في نفسك ، فهذا هو المكان الذي يجب أن تكون فيه. الذهاب كبيرة في سان دييغو!
تريد Rex Real Estate أن تأخذ قضيتها ضد Zillow والرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين لجميع قضاة محكمة الاستئناف في الدائرة التاسعة.
خذ مسح مؤشر Inman Intel لشهر مارس
يوم الاثنين ، 17 مارس ، وساطة الخصم التماس من أجل إعادة تمرين “en banc” ، وهذا يعني أمام جميع قضاة محكمة الاستئناف ، وليس فقط لجنة القضاة الثلاثة التي سمعت في البداية استئنافها.
“من خلال التأكيد على قرار المحكمة المحلية التي تدعم سلوك NAR و Zillow برأيها في مذكرة ، أعطت اللجنة فصلًا متخلفًا ، ليس فقط لريكس ووزارة العدل الأمريكية ، ولكن أيضًا لملايين المستهلكين مثقلين بدفع أسعار العمولة المتضخمة” ، كتب المحامون في Rex في REX في الإيداع.
“لقد عززت هيمنة NAR’s و Zillow الراسخة لصناعة خدمات العقارات السكنية ، كما وافق على قرار محكمة المقاطعة يوفر مخططًا لجمعيات التجارة وتحفيزها ، مثل NAR ، على التحايل على قوانين مكافحة الاحتكار من خلال إصدار قواعد مضادة للمنافسة ، ووصفها بأنها اختيارية ، وتنفيذها من خلال النشطات”.
يتراجع الإيداع ضد قرار اللجنة في 3 مارس بتأكيد أحكام المحكمة الأدنى التي ألقت مطالبات ريكس لمكافحة الاحتكار ضد NAR و Zillow ونفى السمسرة العقارية التي لم تنته الآن محاكمة جديدة ضد Zillow.
إن القاعدة محل النقاش في القضية هي قاعدة NAR التي لا يمكن تصويرها ، والتي قد تعتمدها MLSS التي تابعت السمسار للحظر على المشاركين من عرض القوائم التي تأتي من MLSS مع القوائم التي تأتي من مصادر غير MLS.
بمجرد أن تغير Zillow نموذج أعمالها لتصبح مشاركًا في MLS من أجل استلام خلاصات قائمة بيانات الإنترنت (IDX) لـ MLSS ، فقد غيرت الشركة تصميم موقعها إلى شاشة من TAB حيث أظهرت علامة التبويب الافتراضية قوائم MLS و “قوائم أخرى” ظهرت في علامة تبويب منفصلة كان يتعين على المستخدمين النقر فوقها إلى الرؤية. لأنه بالنسبة للكثير من وجودها لم تشارك ريكس في MLSS ، زعمت الوساطة أن القاعدة ، وتنفيذ Zillow اللاحق ، تسببوا في انخفاض حركة المرور إلى قوائمها وانتهاك قوانين الولايات والحكومة الفيدرالية.
قضت اللجنة ، التي تتألف من القضاة سيدني ر. توماس ، ودانييل آرون بريس ، وآنا دي ألبا ، بأن ريكس ، المعروفة أيضًا باسم Extrate Exchange ، فشل في تقديم دليل مباشر أو ظرفي على “إجراء منسق” بين NAR و Zillow وأن قاعدة NAR في المسالة نفسها لم تكن دليلًا مباشرًا على هذا العمل ، وبالتالي ، لم تكن المحكمة الدنيا في الحكم.
وفقًا لإيداع ريكس الأخير ، فإن استنتاج اللجنة بأن القاعدة لم تكن دليلًا على اتخاذ إجراءات متضافرة كان “خطأ مسطح” لأنه يتعارض مع السوابق السابقة من المحكمة العليا الأمريكية ، والدائرة التاسعة والدوائر الأخرى.
“بدلاً من إدراك القاعدة لما هو عليه – النتيجة النهائية للعمل المتضافح من قبل أعضاء NAR – تعاملت اللجنة NAR كما لو كانت كيانًا واحد بصرف النظر عن أعضائها ، والذي لم يستطع أن يتآمر مع نفسه ، مما يتطلب من Rex إثبات اتفاق بين NAR و Zillow من الصفر” ، قرأت الإيداع.
“هذا خطأ. نظرًا لأن القاعدة نفسها كانت نتاج عمل منسق بين أعضاء NAR ، فهناك أيضًا إجراءات متضافرة عندما ينضم أي شخص لاحقًا إلى NAR ويوافق على تبني أو إنفاذ القاعدة ، كما فعل Zillow.
“كما أوضحت وزارة العدل في موجزها في حجة الفم وفي الحجة الشفوية ، فإن القاعدة هي دعوة دائمة لأعضاء NAR للتصديق على القاعدة أو تبنيها أو تنفيذها.”
يشير الإيداع إلى تأكيد اللجنة على أن قاعدة عدم التصميم ، التي تسميها ريكس لقاعدة الفصل ، كانت “في الواقع” اختيارية لأن 29 في المائة من MLSS اختاروا عدم تبني القاعدة. يقول الإيداع إن الحقيقة “غير مهمة” لما إذا كان هناك عمل متضافر فيما يتعلق بإنشاء القاعدة أو اعتمادها.
يقول الملف: “حقيقة أن بعض أعضاء الصناعة يوافقون على إصلاح الأسعار والبعض الآخر ، لا ينفي وجود مؤامرة لتثبيت الأسعار من قبل الأعضاء الذين تآمروا في إصلاح الأسعار”.
“وبالمثل ، فإن تحديد MLSS وافقت على تبني قاعدة الفصل فقط يذهب إلى نطاق الاتفاقية ، وليس ما إذا كان هناك اتفاق. Joinder في مؤامرة دائمًا ما تكون طوعية.”
ينفجر الإيداع معاملة اللجنة المزعومة لـ MLSS التي تتبعها السمسار “كما لو أن MLSS لا علاقة له بـ NAR”.
“يظهر السجل ، مع ذلك ، أن جمعيات السمسار المحلية ، التي تتألف من أعضاء NAR ، تنشئ MLSS التابعة لـ NAR ، والتي تملكها الجمعيات أو تعمل ، إما بمفردها أو بالتزامن مع الجمعيات الأخرى” ، كما يقول الملف.
“يعمل أعضاء NAR على اللجان الوطنية التي توصي بإصدار السياسات والقواعد التي تحكم أعضاء NAR في إجراء أعمالهم. من خلال تلك اللجان نفسها ، وضع أعضاء NAR قواعد NAR MLSS التي ، في عام 2022 ، تمثل حوالي 96 في المائة من جميع MLS.
“بالنظر إلى السيطرة التي يمارسها أعضاء NAR على NAR MLSS من خلال منظمتهم الوطنية ، فإن NAR MLSS هي أدوات لأعضاء NAR.”
لمجرد أن تنفيذ NAR مفوضًا لقاعدة عدم التصميم إلى MLSS التي تتبع سمسار العقارات لا تنفي أن القاعدة التي تم إنتاجها من خلال العمل المشترك لأعضاء NAR وأن الكيانات التي تتبنىها وتنفذها ، بما في ذلك MLSS و Zillow ، هي جزء من اتفاق مضاد للمنافسة ، ومزاعدة الإيداع.
يقول الملف: “أدركت Zillow نفسها أن قاعدة الفصل هي قاعدة NAR”.
“عندما سعى Zillow إلى إلغاء القاعدة ، ناشد NAR NOS NAR MLSS. وجهت Zillow التماسها إلى المجلس الاستشاري لتكنولوجيا MLS من NAR والمسائل الناشئة ، الأول في سلسلة من لجان NAR مع مسؤولية سن وتغيير القواعد …”
وفقًا لتقرير ريكس ، فشلت اللجنة في مهمتها في النظر إلى العلامة “الاختيارية” على القاعدة لتقييم حقائق تأثيرها على السوق.
“لا ينبغي أن تسمح هذه المحكمة بالتهرب من التدقيق في مكافحة الاحتكار من خلال مخطط مخطط له بعناية ، وتكرارها بسهولة من قبل الجمعيات التجارية الأخرى ، لإصدار قاعدة اختيارية ثم الاعتماد على الأدوات أو الوكلاء (هنا NAR MLSS) لتبنيها وإنفاذها” ، يقول الملف.
في بيان عبر البريد الإلكتروني ، أخبر متحدث باسم NAR INMAN ، “في تأكيد قرار محكمة المقاطعة ، أكدت محكمة الاستئناف ما قلناه من اليوم الأول-قاعدة نار عدم الإلغاء لا تشكل أي انتهاك لمكافحة الاحتكار.
أخذ ملف ريكس أيضًا اللجنة إلى مهمة لإعلانه أن إعادة تصميم موقع Zillow يزعم أنها تضرر ريكس ، بدلاً من القاعدة. يجادل الإيداع بأن المديرين التنفيذيين في زيلو ، بما في ذلك سارة بونرت وكورت بيردسلي وإيرول سامويلسون ، عرفوا أن القاعدة كانت مصدر الضرر.
“لقد أقروا في رسائل البريد الإلكتروني الداخلية المعاصرة والشهادة في الإيداع أيضًا ، أن قاعدة الفصل كانت مضادة للمستهلك ، الحمائية ، ومضادة التنافسية وأنها أعاقت دخول الوسطاء غير المتنافسين على MLS” ، كما يقول الإيداع.
“لم يقدم المسؤولون التنفيذيون في Zillow هذه القبول المذهل حول الجديد موقع إلكتروني،” يضيف الملف. “هذا ما قالوه عن القاعدة نفسها. هذه الشهادة تخلق على الأقل مسألة متنازع عليها من حقيقة مادية” حول مصدر ضرر ريكس المضاد للمنافسة ، والتي كان ينبغي أن تذهب إلى هيئة المحلفين على هيئة المحلفين “.
كما لم تقبل Zillow “مجرد قبول” والامتثال للقاعدة ، كما قال اللجنة ، وفقًا لتقديم ملف ريكس.
يقول الملف: “بدلاً من ذلك ، أمضت شهورًا وملايين الدولارات في هندسة موقع جديد قام بتغيير طريقة عمله بشكل أساسي منذ خمسة عشر عامًا وضمانه من خلال بروتوكولات الهندسة المعقدة التي تم عرض قوائم MLS بشكل منفصل عن قوائم غير MLS”.
“عندما وجد Zillow قائمة تحت علامة التبويب الخاطئة ، نقلت القائمة لتطبيق قاعدة الفصل. لم يكن Zillow مجرد مشارك سلبي ، بل هو المنفذ النشط لقاعدة الفصل وعضو في المخطط نفسه.”
يدعي Rex أنه “بجانب النقطة” أن الوصول إلى خلاصات IDX استفاد من أعمال Zillow.
“إن الانضمام إلى مؤامرة يمنح دائمًا فائدة على المتآمرين ، وإلا ، فإنهم لن ينضموا. القضية الحقيقية هي ما إذا كان Zillow ، الذي كان يعلم أن قاعدة الفصل كانت معادية للمستهلكين والحماية ، وانتهت قانون مكافحة الاحتكار الفيدرالي بالموافقة على NAR ووكيلها لإنفاذ القاعدة مقابل الحصول على بيانات IDX.
“كان لدى Zillow خيارات. كان يمكن أن يستمر في ممارسة الأعمال التجارية كما كانت ، مع تغطية 98 ٪ من المنازل المعروضة للبيع في الولايات المتحدة. كان من الممكن أن يتحدى قاعدة الفصل ، والتي عرفت أنها سيئة للمستهلكين والمنافسة.
“أو قد يوافق على تطبيق قاعدة NAR على الرغم من العواقب الضارة لأن الانضمام إلى المؤامرة كان جيدًا للنتيجة النهائية لـ Zillow. قام Zillow بالاختيار الخاطئ.”
وفقًا للإيداع ، كان لهذا الاختيار “تأثير سلبي هائل على أصحاب المنازل” من خلال حماية معدلات العمولة العليا نسبيًا.
يقول الملف: “تحمي قاعدة الفصل عن تلك المعدلات المتضخمة من خلال منع المنافسة من الشركات المبتكرة مثل REX التي تسعى إلى خفض أسعار العمولة من خلال العمل خارج نظام NAR/MLS”.
“لقد رأى الخبير في ريكس ، الدكتور ديفيد إيفانز ، أن يكون ذلك بالنسبة لقاعدة الفصل ، والمنافسة من شركات ريكس وشركات المقلدة قد قللت من أسعار العمولة وتوفير عشرات المستهلكين من المليارات من الدولارات ، وتوفير المستهلكين الأفراد آلاف الدولارات أو أكثر.”
إذا تم رفض طلب ريكس لإعادة تمرين بانك ، فسيتعين على الشركة أن تقرر ما إذا كانت ستحاول أخذ قضيتها من الدائرة التاسعة إلى المحكمة العليا الأمريكية.
لقد تواصل Inman إلى Zillow للتعليق وسيقوم بتحديث هذه القصة إذا كان يتم استلام الرد.
اقرأ ملف REX (صفحة إعادة تحميل إذا لم يكن المستند غير مرئي):
ملاحظة المحرر: تم تحديث هذه القصة بتعليق من NAR.
البريد الإلكتروني Andrea V. Brambila.
