كيف يمكنك حل أزمة السكن في كاليفورنيا؟
كاليفورنيا تلوح في الأفق في أي مناقشة حول القدرة على تحمل تكاليف السكن. أكبر ولاية من حيث عدد السكان، يعيش واحد من كل ثمانية أمريكيين في الولاية الذهبية، لكن معدل ملكية المنازل كئيب. وفقا لبن ميتكالف، المدير الإداري لشركة مركز تيرنر بالنسبة لابتكار الإسكان في جامعة كاليفورنيا في بيركلي، فإن معدل ملكية المنازل في كاليفورنيا أقل بنسبة 50 نقطة مئوية من بقية البلاد عند 44٪ فقط في عام 2021. ويمثل هذا اتجاهًا هبوطيًا خطيرًا من معدل ملكية المنازل البالغ 50٪ في عام 2000.
ويعود السبب في ذلك إلى ارتفاع أسعار المنازل، حيث تصل الدفعات الشهرية لمنزل نموذجي في كاليفورنيا إلى أكثر من 5500 دولار.
ما هو الحل؟ لجنة من الخبراء يتحدثون في الآونة الأخيرة رابطة كاليفورنيا للوسطاء العقاريين لقد حدد مؤتمر القيادة (CAR) نطاق المشكلة – وتم تقديم بعض الحلول المحتملة على المستوى الفيدرالي ومستوى الولايات والمستوى المحلي. أدار جون سيبري، الرئيس التنفيذي لمؤسسة CAR، المناقشة بين ميتكالف من مركز تيرنر، وسلمى هيب، كبيرة الاقتصاديين في مركز تيرنر. كور لوجيك, روبرت كلاينهينز، مدير مكتب البحوث الاقتصادية في جامعة ولاية كاليفورنيا، والمحلل الرئيسي لشركة HousingWire لوغان مهتشامي.
قلب المشكلة
لماذا يعد شراء منزل في كاليفورنيا مكلفًا جدًا؟ وقد أظهر مركز تيرنر أن ما يقرب من نصف فجوة ملكية المساكن يمكن إرجاعها بشكل مباشر إلى أزمة القدرة على تحمل التكاليف، والتي بدورها نتيجة مباشرة لنقص المعروض من المساكن.
وقال ميتكالف: “لقد جعلنا من الصعب بناء مساكن جديدة”، مستشهداً باللوائح البيئية وقوانين البناء والرقابة المحلية ومعارضة بناء مساكن متعددة الأسر.
وأشار كلاينهينز إلى أن الولاية تعاني من نقص شديد في الإمدادات منذ سنوات. في عام 2000، قدرت مؤسسة CAR أن الولاية ستحتاج إلى حوالي 250 ألف وحدة جديدة سنويًا لمواكبة الطلب. لكن كلاينهينز قال إن الولاية لم تقترب أبدًا من هذا الرقم، لذا فهي الآن متأخرة بمقدار 2 إلى 2.5 مليون وحدة.
وقال كلاينهينز: “إن الزيادة في أسعار المنازل ترجع إلى زيادة الطلب مقابل العرض – وعلينا أن نبني المزيد”. “كم وحدة سكنية نبني؟ وعلى مدى السنوات العشر الماضية، لم تتجاوز أرقام تراخيص البناء أبدًا 120 ألف وحدة».
في الواقع، أشار هيب إلى أنه في عام 2023، أصدرت ولاية كاليفورنيا بأكملها 70 ألف تصريح فقط لمنازل الأسرة الواحدة – وهو نفس العدد تقريبًا الذي أصدرته منطقة مترو هيوستن. “كاليفورنيا [has been] السوق الأكثر تقييدًا للمخزون لسنوات.
ونتيجة لهذا فإن فجوة الإسكان تعمل على خلق فجوة في القوى العاملة أيضاً. “فكر في أعداد الأشخاص الذين يغادرون كاليفورنيا سنة بعد سنة. وقال هيب: “إن الأشخاص ذوي الدخل المرتفع يغادرون كاليفورنيا لأنه ليس لديهم فرصة هنا”. “نحن بحاجة إلى تحويل المحادثة إلى: كيف نضمن أن يتمكن الأطفال من البقاء هنا والحصول على نفس الفرصة التي حصلنا عليها؟”
كان التحدي المتمثل في إنشاء مسار للجيل القادم من أصحاب المنازل أمرًا شخصيًا للمتحدثين على خشبة المسرح وللعديد من جمهور المتخصصين في القطاع العقاري الذين رأوا أفراد عائلاتهم يغادرون الولاية بحثًا عن مناطق ذات أسعار معقولة.
قال كلاينهينز: “بالنسبة لي، الاختبار هو عندما يكون لديك أطفال بالغون يريدون العيش في مكان آخر”. “وهذا عندما تدرك أننا بحاجة إلى رفع مستوى لعبتنا. نحن بحاجة إلى بناء المزيد وخلق الفرص لذريتنا للبقاء هنا”.
وافق سيبري. “نحن بحاجة إلى أن يكون لدينا هدف مشترك يتمثل في كاليفورنيا حيث يريد الجميع العيش والعمل. كيف يمكننا تحفيز إنتاج المساكن؟
لقد أزعج هذا السؤال ولاية كاليفورنيا لعقود من الزمن حيث اتخذت الولاية مجموعة متنوعة من الإجراءات لمعالجة مشكلة الإسكان. وقال ميتكالف إنه كان هناك 140 تشريعًا متميزًا بشأن القدرة على تحمل تكاليف السكن منذ عام 2016، لكن هذه القوانين لم يكن لها تأثير كبير في أعداد التراخيص.
أدى مرور SB 9 في عام 2021 إلى حظر تقسيم المناطق لعائلة واحدة، وكانت هناك محاولات عديدة لتوسيع القدرة على بناء وحدات سكنية ملحقة (ADUs) لزيادة الكثافة.
دخلت الموافقة الوزارية – وهي عملية تصريح مبسطة لا تتطلب جلسات استماع عامة أو توقيع المسؤولين المحليين – حيز التنفيذ في كاليفورنيا في عام 2018 ولديها القدرة على دفع الإسكان إلى الأمام. ولكن حتى مع كل هذه القوانين، لا تزال التكاليف واللوائح المحلية تشكل عوامل تحد من التنمية.
وقال كلاينهينز: “تبلغ تكلفة قطعة الأرض في جنوب كاليفورنيا ما بين 3 إلى 4 ملايين دولار للفدان الواحد”. لنا [California] ككل التكلفة هي 700000 دولار إلى 800000 دولار للفدان. منذ البداية، تكلفة البناء أعلى بكثير من الأماكن الأخرى.
إذن ما الذي سيحرك الإبرة في كاليفورنيا؟ سأل سيبري كل خبير عن التغيير الذي سيجريه في السياسة إذا أتيحت له الفرصة. وأشار معظمهم إلى تغييرات في تقسيم المناطق، وخاصة عكس التقسيم الذي تم في التسعينيات. واقترح محتشمي أن تحفز الحكومة البناء الجديد بمعدلات فائدة 0٪ على القروض.
ماذا عن كل تلك المباني المكتبية الشاغرة في بعض أكبر مدن كاليفورنيا؟ واتفقت اللجنة على أن إعادة تجهيز مباني المكاتب للمعيشة السكنية كان باهظ التكلفة للغاية. قال المحتشمي: “الرموز لا تعمل”. “لديك فرصة أفضل لبناء ملاعب كرة المخلل من الإسكان.”
