يقدم خبراء الاقتصاد في فاني ماي توقعات لسوق الإسكان وجدولًا زمنيًا محتملاً لتخفيضات أسعار الفائدة
بعد ما يقرب من ثلاث سنوات من العذاب والكآبة في صناعة الرهن العقاري، خبراء الإسكان – بما في ذلك فاني ماي الاقتصاديون – يتوقعون انخفاض أسعار الفائدة.
وبينما تتوقع فاني ماي أن تنخفض معدلات الرهن العقاري إلى أقل من 6% بحلول نهاية هذا العام، تتوقع المؤسسة التي ترعاها الحكومة أيضًا أنه إذا لم يكن هناك نمو كبير في العرض وظلت التركيبة السكانية للمشتري قوية، فإن أسعار المنازل سترتفع مرة أخرى.
فيما يتعلق بالتوقعات العالية الاحتياطي الفيدرالي تخفيضات أسعار الفائدة، يتوقع الاقتصاديون في فاني ماي أن يأتي التخفيض في وقت مبكر من شهر مايو. وأشاروا إلى أن توقعاتهم للاقتصاد الأمريكي تتمحور حول النمو البطيء بالنظر إلى أنه لا تزال هناك عوامل مؤثرة ترتبط ارتباطًا وثيقًا بالركود.
تابع القراءة لمعرفة المزيد حول ما قاله دوج دنكان – نائب الرئيس الأول وكبير الاقتصاديين في فاني ماي – ومارك باليم – نائب رئيس فاني ماي ونائب كبير الاقتصاديين – حول سوق الإسكان والجدول الزمني لخفض أسعار الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي ووجهات نظرهم بشأن الطاقة الزائدة في الصناعة.
تم تكثيف هذه المقابلة وتحريرها بشكل طفيف من أجل الوضوح.
كوني كيم: فاني ماي تدعو معدلات الرهن العقاري تنخفض إلى أقل من 6% بحلول نهاية هذا العام. لكنك تتوقع أيضًا أن الانخفاض في الأسعار لن يكون كافيًا لتحفيز أصحاب المنازل الحاليين على الانتقال. كم سيساهم نقص المخزون في ارتفاع أسعار المنازل هذا العام؟
دوج دنكان: لقد أجرينا نقاشًا فيما بيننا حول ما إذا كانت الاستجابة لانخفاض المعدلات خطية أم غير خطية. بمعنى آخر، إذا انخفضت زيادة واحدة، تحصل على وحدة إضافية واحدة، أو كلما انخفضت أكثر، تحصل على المزيد والمزيد من الوحدات.
إذا انخفضت معدلات الرهن العقاري إلى 5%، فأعتقد أن هناك جزءًا غير خطي من ذلك. لكن ذلك يعتمد على ما يحدث للدخل. إذا لم ترتفع الدخول، فقد لا تحصل على هذه الخطوة، ونحن نتوقع نموًا بطيئًا.
إذا لم يكن هناك نمو كبير في العرض وكانت التركيبة السكانية لا تزال قوية جدًا، فقد يشير ذلك ببساطة إلى ارتفاع الأسعار مرة أخرى. لدينا أسعار المنازل سترتفع بنسبة 3٪ في عام 2024.
كيم: قامت فاني ماي بإزالة ملفها دعوة صريحة للركود في عام 2024 وتتوقع الآن “نموًا أقل من الاتجاه”. في هذه المرحلة، ما مدى ارتفاع خطر الركود؟
دنكان: لقد كانت خطوة هامشية من وجهة نظرنا. لا تزال هناك مجموعة من الأشياء التي ترتبط ارتباطًا وثيقًا بالركود في الماضي والتي لا تزال تشير إلى هذا الاتجاه.
هناك منحنى عائد مقلوب، وتراجعت المؤشرات الاقتصادية الرائدة لمدة 21 شهرًا على التوالي، كما انخفضت المجاميع النقدية وتراجع العمل المؤقت. هناك سبعة أو ثمانية أشياء نشاهدها لا تزال تشير إلى هذا الاتجاه، ولكن مزيجها جميعها لم يكن كافياً لقلب السوق. ومع التحول الواضح الذي قام به بنك الاحتياطي الفيدرالي في ديسمبر، فقد تراجعت الظروف المالية بشكل كبير وهذا سيوفر لهم بعض الدعم أيضًا.
لقد أصبح السوق متحمسًا بعض الشيء من وجهة نظرنا، لذا فإن التغيير في وجهة نظرنا بشأن بنك الاحتياطي الفيدرالي كان فقط لتغيير عدد التخفيضات من ثلاثة إلى أربعة في عام 2024 مع نمو بطيء.
كيم: بالمقارنة مع بداية شهر يناير، يعتقد المزيد من المستثمرين أن خفض سعر الفائدة في مايو هو أكثر احتمالا من الخفض في مارس. لماذا تعتقد أن المستثمرين يلقون قبعاتهم لخفض سعر الفائدة المتأخر من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي؟
دنكان: أعتقد أن الأسواق كانت متحمسة بشكل مفرط، وقد واصل بعض محافظي بنك الاحتياطي الفيدرالي التراجع عن ذلك، وأدلوا بتصريحات على غرار “دعونا نتأكد من أننا نتحرك بحذر”. أعتقد أن هذا كان الشيء الأساسي.
كانت أرقام الإنفاق الاستهلاكي التي جاءت في النهاية قوية جدًا، على الأقل بالنسبة للجزء الرئيسي من ذلك. على الجانب الآخر من ذلك، فإن جنوح المستهلكين فيما يتعلق ببطاقات الائتمان وقروض السيارات آخذ في الارتفاع بسرعة إلى حد ما، وهو ما يعد علامة على التوتر لدى المستهلك.
كيم: ما هي توقعاتك للجدول الزمني لمجلس الاحتياطي الفيدرالي لخفض أسعار الفائدة؟
دنكان: مايو ويونيو وديسمبر وفي مكان ما في المنتصف، حيث قد يتوقفون مؤقتًا بعد اجتماع يونيو لمعرفة كيف تبدو البيانات. إنها سنة الانتخابات، لذا من الصعب بعض الشيء معرفة متى سيفعلون ذلك بالضبط.
هل يمكن أن يقوموا بتأجيله إلى مارس ومايو لإبعاده عن طريق الانتخابات؟ يمكنهم ذلك، لكنني لا أعتقد أنهم سيتأثرون كثيرًا بالانتخابات.
كيم: ومع زيادة معدلات الرهن العقاري، دفع المقترضون المزيد من النقاط لشرائها. هل تعتقد أن هذا سيكون تحولا أكثر دواما في سوق الرهن العقاري حتى مع استقرار الأسعار؟
بالم: جزء مما جعل الأمر اقتصاديًا بالنسبة للبناة أن يقدموا تخفيضات في أسعار الفائدة هو أن سوق السندات كانت متشككة في أن المعدلات المرتفعة ستستمر لفترة طويلة. لذلك، فإن تكلفة شراء أسعار الفائدة المنخفضة لم تكن مرتفعة كما كان يمكن أن تكون من وجهة نظر المقترضين والبنائين الذين يدعمونها من خلال شراء العقارات. أعتقد أن ذلك يعتمد على الظروف والتوقعات بالنسبة للمعدلات.
دنكان: توفر لك نسبة الشراء بنسبة 2% مبلغ X من الدولارات شهريًا طالما أن أسعار السوق تصل إلى المستوى الذي اشتريته به. يتعين عليك اتخاذ قرار بشأن المدة التي ستبقى فيها الأسعار أعلى من هذا المستوى حتى تتمكن من توفير هذا المبلغ من المال.
كيم: الطاقة الزائدة في الصناعة أدى ذلك إلى تقليص حجم المقرضين من خلال تسريح العمال وعمليات الدمج. ما مدى قربنا من الانتهاء؟
دنكان: لقد جلست في اجتماع مع حوالي 30 من الرؤساء التنفيذيين لشركات الرهن العقاري الصغيرة والمتوسطة الحجم، حيث قالوا إنهم حققوا الكثير من الأرباح في عام 2020 حتى عام 2022، وبعضهم في الواقع يخسرون عن قصد للحفاظ على أفضل موظفيهم.
يقوم البعض بالمعايرة عندما يعتقدون أن الأحجام سوف ترتفع، وكم من هذا التحسن سيكون في أعمالهم، وما هي تكلفة نقل الموظفين لهذه الفترة. قد يكون الأمر كذلك أن بعض الموظفين سيكونون على استعداد لخفض رواتبهم خلال تلك الفترة الزمنية، مع العلم أن البديل هو فقدان وظائفهم.
عندما كنت في جمعية المصرفيين للرهن العقاري، كان لدينا نموذج يعمل بشكل جيد للتنبؤ بما سيكون عليه الانكماش. احتفظ المقرضون بوظائفهم لمدة ستة أشهر. وكانت تلك هي النافذة التي أرادوا أن يروا فيها: “هل سيتغير الاتجاه؟” لذلك لا يتعين علينا تسريح العمال، لأنه من المكلف تسريح الناس وإعادة توظيفهم.
أحد الأشياء التي تغيرت بلا شك هو ظهور التكنولوجيا، التي تتمحور حول الوصول إلى المستهلك بشكل أسرع. إنها لعبة سرعة لشركات الرهن العقاري المستقلة. سوف يقومون بالحصول على القروض بخسارة لإنجازها بسرعة، والحفاظ على تدفق الحجم عبر الأعمال وتغطية تكاليفها المتغيرة.
لذلك، أعتقد أن هاتين الاستراتيجيتين البديلتين وظهور المزيد من التطور التكنولوجي قد غيرت الدرجة التي ترى بها التقلبات عبر الدورة.
بالم: والشيء الآخر الذي أود أن أضيفه – نقطتان – هو أن التوقعات الخاصة بحجم القوة العاملة في الولايات المتحدة ليست قوية. وسيكون النمو أقل بكثير مما كان عليه تاريخيا. ترى مستويات منخفضة جدًا من تسريح العمال في الاقتصاد وأسئلة حول اكتناز العمالة. لذلك، سيكون من المنطقي أنه نظرًا لمدى صعوبة جذب المواهب، أستطيع أن أرى أن شركات الرهن العقاري مترددة في تقليص حجمها ما لم تضطر إلى ذلك حقًا.
النقطة الثانية هي أن لدينا زيادة في أصول الرهن العقاري إذا ذهبت أسعار الفائدة والاقتصاد إلى حيث من المفترض أن يذهبوا في العام المقبل والعام التالي.
