عكس حجم الرهن العقاري، وإصدار HMBS ينخفض قليلا في يناير كانون الثاني
مع تحديات السيولة المستمرة والتأخر المستمر في أرقام حالات الرهن العقاري لتحويل ملكية المساكن (HECM)، بدأت أعمال الرهن العقاري العكسي في عام 2024 بقليل من التذمر.
شهدت كل من موافقات HECM وإصدار الأوراق المالية المدعومة بـ HECM (HMBS) انخفاضات متواضعة في يناير، على الرغم من أن أربعة من أكبر 10 مقرضي HECM تمكنوا من تحقيق مكاسب طفيفة لهذا الشهر. هذا وفقًا لبيانات تأييد HECM التي تم جمعها بواسطة عكس رؤية السوق (RMI)، وبيانات إصدار HMBS من الجمهور جيني ماي البيانات والمصادر الخاصة التي تم جمعها بواسطة مستشارو العرض الجدد.
حجم HECM، الاستفسارات الواردة
انخفضت موافقات HECM على أساس كل وحدة بنسبة 1.7%، وفقًا لـ RMI، إلى 2,153 قرضًا لشهر يناير. ومن بين أكبر عشرة مقرضين حققوا مكاسب، كان الأداء الأكبر هو القروض المنزلية Goodlifeالذي سجل ارتفاعا بنسبة 27% إلى 47 قرضا تلاه شركة فيرواي المستقلة للرهن العقاري (بزيادة 19.1% إلى 106 قروض)، تمويل أمريكا العكسي (بزيادة 17.7% إلى 592 قرضاً). لونجبريدج المالية (بزيادة 7% إلى 258).
قال رئيس RMI، جون لوند، عندما تواصلت معه RMD: “المفتاح هو أرقام الحالات غير المرجعية الصادرة في الوقت الحالي، لذلك نحن أقل قلقًا بشأن الموافقات في الوقت الحالي نظرًا لأن أرقام الحالات منخفضة جدًا”.
ويبدو أن التواصل مع منشئي الرهن العقاري العكسي الأفراد يشير إلى ارتفاع ملحوظ في الاستفسارات الواردة، ولكن الاستفسارات لا تؤدي دائمًا إلى قروض مغلقة. وعندما سُئل عما إذا كان هذا قد يكون “ضجيجًا” أو إذا كان يمكن أن يؤدي إلى تغيير في مستويات الحجم، أعرب لوندي عن تفاؤل حذر.
وقال لوند: “إننا نرى أسعار الفائدة المتوقعة أقل بنقطة تقريبًا مما رأيناه في ذروة CMT (خزانة الاستحقاق الثابت) لمدة 10 سنوات مؤخرًا في أكتوبر، مما كان له تأثير كبير على تأهيل المقترض ونتائج تسويق المنشئ”. “كانت هناك دائمًا موسمية في الصناعة حيث تكون العطلات أبطأ بشكل ملحوظ عما كانت عليه قبلها وبعدها.”
ومن بين مناطق الأداء التي تم تتبعها، خصت شركة RMI نيو إنجلاند باعتبارها تتمتع بزخم خاص، مما قد يؤدي إلى تجاوز منطقة نيويورك/نيو جيرسي إذا استمر هذا الاتجاه.
وقال لوند: “أعتقد أن هذا يتحدث عن التحديات التنظيمية في نيويورك في المقام الأول، إلى جانب عدم القدرة على القيام بعقارات تعاونية في برنامج HECM”. “قد تكون نيويورك أكبر بكثير مما هي عليه الآن، لكن هذين الأمرين يحدان بالتأكيد من الأمور مقارنة بالولايات الأخرى.”
أصدرت نيويورك قانونًا في عام 2021 يسمح بإجراء الرهون العقارية العكسية على التعاونيات، لكن قروض HECM غير مؤهلة.
أرقام القضية، والتطلع إلى الأمام
كما تم نشر بيانات عدد الحالات لشهر نوفمبر 2023، والتي وصفها RMI بأنها “مخيبة للآمال”. انخفضت الحالات بنسبة 22% مقارنة بشهر أكتوبر، وهو أكثر حدة من الانخفاض قبل عام واحد عندما جفت طفرة إعادة التمويل من HECM إلى HECM.
وأوضح لوندي أن الأمور يمكن أن تتغير.
وقال: “الموسمية في صالحنا الآن، والانخفاض الكبير في CMT لمدة 10 سنوات يعد بمثابة مساعدة كبيرة”. “الشيئان الكبيران الآخران اللذان يتحكم فيهما المنشئون بشكل أكبر هو توجيه جهودهم نحو أعمال الشراء الآن بعد أن تقدم HECM امتيازات مماثلة للبائعين مثل القروض الآجلة المتنافسة، وهو أمر ضخم، والعمل مع المستشارين لتطوير العلاقات مع الإحالات ذات المنفعة المتبادلة.”
وقال لوندي إن RMI سوف تستكشف المزيد حول هذه المواضيع في المستقبل، واصفًا إياها بـ “المستقبل العكسي”.
وفيما يتعلق بما يجب على المنشئين أن يأخذوه في الاعتبار مع تقدمهم في هذا العام، قال لوندي إن هناك سببًا للتفاؤل.
“لدينا دعم كبير للتغييرات الإيجابية في البرنامج لكليهما [the HECM and HMBS] وأوضح أن البرامج التي يمكن أن تساعد الأشياء حقًا. “لكن يجب على المنشئين أن يضعوا في اعتبارهم المدة التي تستغرقها تلك العوامل حتى تحدث ومدى خروج هذه العوامل عن سيطرتهم. ركز على العمل الشاق لبناء أعمال إحالة مستدامة والأدوات التي يمكن أن تساعدك على القيام بذلك. إذا جاءت المكاسب غير المتوقعة من المزيد من الانخفاض في أسعار الفائدة أو تغييرات في البرنامج، فهذا أفضل بكثير.
إصدار HMBS
وعلى جانب الأوراق المالية من المعادلة، انخفض الإصدار في يناير إلى 445 مليون دولار، بانخفاض 12 مليون دولار عن ديسمبر. كان عدد يناير البالغ 79 مجمعًا ثابتًا مقارنة بشهر ديسمبر، وباستثناء الأيام الأولى لبرنامج Ginnie Mae HMBS في عام 2009، كان رابع أدنى حصيلة شهرية على الإطلاق، وفقًا لشركة New View Advisors.
وظلت شركة Finance of America Reverse هي المصدر الأول في شهر يناير بقيمة 155 مليون دولار، بانخفاض طفيف قدره 2 مليون دولار عن الشهر السابق. سجلت Longbridge مكاسب بقيمة 3 ملايين دولار في الإصدار إلى 93 مليون دولار، في حين الحرية العكسية للرهن العقاري / الرهن العقاري PHH و المتبادلة من أوماها أصدرت 83 مليون دولار و 75 مليون دولار على التوالي.
“الإصدار 42″، تم تطبيق التسمية على الأول عكس تمويل الرهن العقاري (RMF) التي أصبحت الآن تحت سيطرة Ginnie Mae، لم تصدر مرة أخرى أي مجمعات HMBS في يناير.
انخفض إنتاج المشاركة الأولى الأصلي لهذا الشهر بشكل واضح أقل من مستويات العام الماضي، حيث وصل إلى 282 مليون دولار في الشهر الماضي مقارنة بـ 347 مليون دولار في يناير 2023. ومن بين 79 مجموعة تم إصدارها في يناير، كانت 21 مشاركة أولى، في حين كانت 21 مجموعة أخرى من الإجمالي الكامل كان “الحجم الإجمالي للمجمع أقل من مليون دولار أمريكي”، وذلك نتيجة لسياسة Ginnie Mae HMBS التي تم تقديمها العام الماضي.
قال مايكل ماكولي، الشريك في New View Advisors: “بداية عام 2024 بطيئة حيث يقل حجم الإصدارات في يناير 2024 بمقدار 78 مليون دولار عن إصدارات يناير 2023”. “نتوقع أن نرى حجمًا مماثلاً للصناعة لعام 2024.”
تتوقع New View أن تنخفض إصدارات HMBS مرة أخرى إلى ما دون المستويات القياسية لعام 2022، والتي شهدت حجمًا قدره 14 مليار دولار. وفي عام 2023، فشل الإصدار في الوصول إلى نصف هذا المستوى، واستقر عند حوالي 6.5 مليار دولار.
عندما سئل عما إذا كانت سياسة Ginnie Mae الجديدة التي تسمح بأحجام مجمعات HMBS أصغر يمكن أن تحدث فرقًا هذا العام، قال ماكولي إن ذلك ممكن، لكن هذا لا يعني أنه سيؤثر على رقم الإصدار النهائي كثيرًا.
وقال “إن الإصدار المجمع الأصغر حجما والأكثر تواترا يساعد على توفير السيولة ولكن ليس له تأثير مادي على حجم الإصدار”.
عندما سُئل عما يجب على المتخصصين في الصناعة أن يأخذوه في الاعتبار مع اقتراب عام 2024، كان ماكولي موجزًا.
“تظل أسعار الفائدة هي الرائدة بالنسبة لنا؛ ومع مرور السنوات العشر، تذهب الصناعة أيضًا.
