إلى متى سيتعين علينا التعامل مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري؟

بعد أسبوع الوظائف الأسبوع الماضي، يصبح كل شيء أكثر إثارة للاهتمام مع مرور كل شهر. لقد أصبح سوق العمل أكثر ليونة ولكنه لم ينكسر بعد. ومع اقترابنا من منتصف العام، دعونا نتفحص بيانات الأسبوع الماضي.

10 سنوات العائد ومعدلات الرهن العقاري

في الأسبوع الماضي، أثرت بيانات العمل، وهي محرك حيوي لعائد السندات لأجل 10 سنوات ومعدلات الرهن العقاري، بشكل كبير على السوق. بعد أن وصل إلى مستوى حرج عند الحد الأدنى، شهد العائد على السندات لأجل 10 سنوات انعكاسًا حيث أن تقرير العمل يوم الجمعة لم يتجاوز التقديرات فحسب، بل كشف أيضًا عن بيانات قوية لنمو الأجور، مما دفع العائدات إلى الارتفاع.

لقد قمت بإجراء تحليل متعمق لأسبوع الوظائف، مكتملًا بالرسوم البيانية، ومناقشة الاتجاه الضعيف لسوق العمل. ومع ذلك، فإن سوق العمل لم ينكسر بعد. سوف يتعمق البودكاست القادم الخاص بـ HousingWire Daily في هذه التقارير بمزيد من التفاصيل، مما يوفر فهمًا شاملاً لديناميكيات السوق بين سوق العمل ومعدلات الرهن العقاري.

يظهر الرسم البياني أدناه العائد لمدة 10 سنوات مباشرة قبل تقرير الوظائف؛ وبمجرد صدور تقرير العمل، ارتفعت العائدات وأغلقت الأسبوع عند 4.43%.

ينتشر الرهن العقاري

كان الفارق بين معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا والعائد لمدة 10 سنوات مشكلة منذ عام 2022، وفي عام 2023، ساءت الأمور بعد الأزمة المصرفية في مارس 2023. ومع ذلك، فإن القصة الإيجابية لعام 2024 هي أن فروق الأسعار أفضل هذا العام مقارنة بالعام الماضي.

إذا أخذنا أسوأ مستويات الفروق من عام 2023 وقمنا بدمجها اليوم، فإن معدلات الرهن العقاري ستكون أعلى بنسبة 0.48٪. لذلك، يمكن أن تكون الأمور أسوأ على جبهة معدل الرهن العقاري هذا العام. ومع ذلك، إذا عادت فروق الأسعار إلى نطاقها الطبيعي، فإن معدلات الرهن العقاري ستكون أقل بنسبة 0.75٪ -1.00٪ اليوم دون أي حركة أقل على عائد الـ 10 سنوات.

شراء بيانات التطبيق

لقد انتهت موسمية بيانات طلبات الشراء، حيث يبدأ الحجم عادةً في الانخفاض بعد شهر مايو. ومع ذلك، فإننا نتابع دائمًا خط البيانات هذا لأنه إذا انخفضت الأسعار كما حدث في أواخر عامي 2022 و2023، فسنحتاج إلى تتبع البيانات الأسبوعية.

منذ نوفمبر 2023، عندما بدأت معدلات الرهن العقاري في الانخفاض، حصلنا على 12 مطبوعة إيجابية مقابل 13 مطبوعة سلبية وطبعتين ثابتتين من أسبوع لآخر. بمجرد أن بدأت معدلات الرهن العقاري في الارتفاع في عام 2024، تمت إزالة بعض الطلب. كما هو موضح أدناه، فإن البيانات السنوية حتى الآن ليست إيجابية حتى بالنسبة لعام 2024: لدينا ستة مطبوعات إيجابية، و13 نسخة سلبية، وطبعتين مسطحتين. وكما نرى، فإننا لا نحصل على أي نمو حقيقي في الطلب على الرهن العقاري مع ارتفاع معدلات الفائدة إلى هذا الحد، كما أن الارتدادات التي نراها في البيانات تأتي من مستويات منخفضة.

بيانات جرد المساكن الأسبوعية

لا أستطيع أن أؤكد بما فيه الكفاية أن أفضل قصة لعام 2024 كانت أن المخزون النشط وبيانات القائمة الجديدة آخذة في النمو. كنا في حاجة ماسة إلى الخروج من هذه المستويات المنخفضة القياسية في المخزون وإنشاء منطقة عازلة للتنفس عندما تنخفض الأسعار. على الرغم من أن المخزون لم يصل إلى رقم النمو المستهدف مرة أخرى، إلا أن حقيقة أننا وصلنا إلى هذا المستوى ثلاث مرات هذا العام تعد ميزة إضافية. إذا كانت معدلات الرهن العقاري مرتفعة – 7.25٪ أو أعلى – فيجب أن نحصل على بعض النمو الأسبوعي في المخزون بين 11000 و 17000. هذا الأسبوع، ضربنا فقط 6,674.

• تغير المخزون الأسبوعي (31 مايو – 7 يونيو): ارتفع المخزون من 604,922 ل 611-596
• في نفس الأسبوع من العام الماضي (2 يونيو – 9 يونيو)، ارتفع المخزون من 437,007 ل 443,749
• كان أدنى مستوى للمخزون على الإطلاق في عام 2022 عند 240,194
• هذا الأسبوع هو ذروة المخزون لعام 2024 عند 611,596
• بالنسبة لبعض السياق، كانت القوائم النشطة لهذا الأسبوع في عام 2015 1,165,714

بيانات القوائم الجديدة

شهدت القوائم الجديدة انتعاشها التقليدي بعد انخفاض عطلة نهاية الأسبوع في يوم الذكرى، وهو أمر ليس صادمًا. ومع ذلك، فإن القصة الحقيقية هي أننا نرى نموًا على أساس سنوي، وهو أمر إيجابي. لا يبدو أنني سأصل إلى هدفي السهل المفترض وهو 80.000 قائمة جديدة. كنت أتمنى أن نتمكن من تجاوز 95 ألفًا هذا العام، وهو الأمر الذي كان أكثر شيوعًا في العقد الماضي، لكن الوقت ينفد مني قبل الانخفاض الموسمي للإدراجات الجديدة. فيما يلي القوائم الجديدة للأسبوع الماضي على مدار السنوات العديدة الماضية:

• 2024 72,061
• 2023: 63,001
• 2022: 85,068

نسبة خفض الأسعار

في المتوسط، يتعرض ثلث المنازل لتخفيض الأسعار – وهذا هو نشاط الإسكان القياسي. عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري، ينخفض ​​الطلب وتنمو نسبة خفض الأسعار. عندما تنخفض الأسعار ويتحسن الطلب، يمكن أن تنخفض نسبة خفض الأسعار. يعد خط البيانات هذا موسميًا للغاية، وقد شهدنا نموًا ثابتًا في نسبة خفض الأسعار على أساس سنوي منذ نهاية شهر مارس.

وهذا هو أحد الأسباب التي تجعلنا نرى انخفاضًا في أسعار المنازل منذ بداية العام. لقد ناقشت هذا الأمر مؤخرًا في برنامج HousingWire Daily وشرحت سبب اعتقادي أن هذا هو الحال. فيما يلي نسب تخفيض الأسعار للأسبوع الماضي خلال السنوات القليلة الماضية:

• 2024: 36%
• 2023: 31%
• 2022: 26%

المبيعات المعلقة

أحد خطوط البيانات الجديدة التي سنبدأ في دمجها في جهاز التتبع هو بيانات العقد المعلق لشركة Altos – وهذا سيعطي الناس فكرة أفضل عن كيفية سير المبيعات المستقبلية. أدناه، يمكنك أن ترى أن بيانات العقود المعلقة الأسبوعية أظهرت نموًا طفيفًا على أساس سنوي، وهو ما يتماشى مع الزيادة السنوية في بيانات القائمة الجديدة. هذه هي مبيعات المنازل المعلقة للأسبوع الماضي على مدى السنوات القليلة الماضية:

• 2024: 393,636
• 2023: 380,231
• 2022: 455,678

الأسبوع المقبل: التضخم وأسبوع الاحتياطي الفيدرالي!

شهدنا الأسبوع الماضي أسبوع وظائف مجنونًا، والآن نتجه مباشرة إلى النار مع تضخم مؤشر أسعار المستهلك واجتماعات بنك الاحتياطي الفيدرالي يوم الأربعاء. لدينا أيضًا عدد قليل من مزادات السندات هذا الأسبوع مع تقرير التضخم في مؤشر أسعار المنتجين. لذلك، ليس هناك راحة لأي شخص، لأن الأسبوع المقبل يمكن أن يجعل معدلات الرهن العقاري أكثر تقلبا.