إتفقنا أم لا؟ ما قد يعنيه اختيار تسوية NAR بالنسبة لبعض أكبر شركات الوساطة المالية في البلاد

بالنسبة للعديد من شركات الوساطة العقارية وما يقرب من مليون سمسار عقارات، فإن اتفاقية التسوية الوطنية التي الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) التي تم التفاوض عليها بسبب الدعاوى القضائية المستمرة تمثل نهاية لمخاوف دعوى التعويض التعاوني، على الأقل في الوقت الحالي.

ولكن بالنسبة لما يقرب من ثلث أعضاء NAR – وما يقرب من 100 من أكبر شركات الوساطة المالية في البلاد من حيث حجم المعاملات – فإن الاتفاق الذي تم التوصل إليه في 15 مارس قد يكون مجرد بداية الملحمة.

وقال ستيف موراي، المؤسس المشارك لشركة RealTrends Consulting: “لقد أسقطت NAR 81 من أكبر شركاتها تحت الحافلة”. “تمثل هذه الشركات ما يقرب من 500 ألف من أعضائها، أو ثلث أعضائها، وأكثر من 50٪ من الأعمال المنجزة”.

تسوية NAR، والتي تتضمن شروطًا مثل اتفاقيات وكالة المشتري الإلزامية وحظر عرض عروض التعويض التعاوني على منصات MLS، تغطي فقط شركات الوساطة العقارية التي سجلت 2 مليار دولار أو أقل في حجم المعاملات في عام 2022.

الشركات التي لا تغطيها التسوية تشمل عمالقة الصناعة مثل بوصلة (228 مليار دولار حجم المبيعات في 2022)، اكس بي ريالتي (159.1 مليار دولار)، دوجلاس إليمان (42.8 مليار دولار) ، حنا القابضة (36.7 مليار دولار) و @ملكيات (29.5 مليار دولار). وتم تصنيف كل من هذه الشركات ضمن المراكز الثمانية الأولى لعام 2023 ريل تريندز 500، والتي تستند إلى أرقام حجم المبيعات لعام 2022.

على الرغم من أن اتفاقية التسوية الخاصة بـ NAR لا تغطي هذه الشركات، إلا أن المجموعة التجارية لاحظت أن محاميها تمكنوا من التفاوض على إطلاق سراح هذه الشركات ذات الحجم الأكبر لاستخدامها إذا اختاروا ذلك.

في رسالة أُرسلت إلى أعضاء NAR، كتب رئيس المجموعة التجارية Kevin Sears أن “NAR كافحت من أجل تضمين جميع الأعضاء في الإصدار وتمكنت من ضمان إدراج أكثر من مليون عضو”.

الرياضيات لا تخرج بالقلم الرصاص

ظاهريًا، قد يبدو إصدار NAR الذي تم التفاوض عليه للشركات الكبرى خيارًا رائعًا، لكن الأمور تصبح أكثر تعقيدًا عند النظر إلى الرياضيات.

في التسوية، اتفق الطرفان على أنه في غضون 120 يومًا بعد الموافقة الأولية، يجب على الشركة التي ترغب في اتباع هذا الطريق أن تودع في حساب الضمان مبلغًا “يساوي 0.0025 مضروبًا في متوسط ​​إجمالي حجم المعاملات السنوي خلال آخر أربعة تقويمات”. سنين.” بناءً على هذه الصيغة، ستكون شركة Compass في مأزق مقابل 570 مليون دولار، ودوغلاس إليمان مقابل 107 ملايين دولار، و@properties مقابل 74 مليون دولار.

وبالمقارنة، وافقت NAR على دفع 418 مليون دولار موزعة على أربع سنوات كجزء من التسوية. المتهمون الثلاثة الآخرون الذين استقروا – في أى مكان، ري/ماكس و كيلر ويليامز – اتفقوا على دفع 83.5 مليون دولار و55 مليون دولار و70 مليون دولار على التوالي.

ووفقاً لحسابات محلل الصناعة روب هان، إذا وافقت كل شركة على استخدام آلية الإصدار المتفاوض عليها الخاصة بـ NAR، فإن مجموع أموال التسوية سيقفز من 626 مليون دولار (والذي يتضمن مبالغ التسوية من NAR وشركات الوساطة الثلاث) إلى ما يقرب من 3 مليارات دولار.

“تدفع NAR ما يزيد قليلًا عن 10% من إجمالي الأضرار، وعليهم القيام بذلك على مدار أربع سنوات. كتب هان في طبعته بتاريخ 16 مارس 2024: “لا أحد يحصل على هذه الشروط المواتية”. سيئة السمعةROB النشرة البريد الإلكتروني. “لذلك، عندما كتبت في رسالتي السابقة أن NAR قد فاز بانتصار كامل… نعم، هذا صحيح نوعًا ما. لكنها خسارة كبيرة جدًا للصناعة ككل.”

الصفقة غير محتملة

ويعتقد محللو الصناعة أنه من غير المرجح أن تقبل الشركات التي يزيد حجم مبيعاتها السنوية عن 2 مليار دولار هذه الصفقة.

وقال سوهام بونسل، المحلل في شركة كومباس: “بالنسبة لشركة كومباس، فمن المؤكد أن الأمر غير منطقي”. بي تي آي جي. “استنادًا إلى إجمالي حجم المعاملات البالغ 200 مليار دولار، فإن هذا يعادل 500 مليون دولار من التسوية، وهذا يمثل ضعفين ونصف ضعف التسوية المجمعة لشركات الوساطة الثلاث التي قامت بالتسوية.”

يشاركنا ريان توماسيلو، محلل الصناعة في KBW، أفكارًا مماثلة.

وقال توماسيلو: “فقط بالنظر إلى العمليات الحسابية البسيطة، فإن بعض هذه المدفوعات غير مجدية بالنسبة لهذه الشركات”.

وفقًا لتحليل أجرته شركة RealTrends Consulting، استنادًا إلى تقديرات متحفظة، فإن شركات الوساطة البالغ عددها 81 شركة في مجموعة تزيد حجم المعاملات فيها عن 2 مليار دولار، ستواجه مبلغ تسوية إجمالي قدره 2.1 مليار دولار.

وقال موراي: “يمثل هذا ما يقرب من 50 ضعف الأرباح قبل الضريبة لجميع تلك الشركات في عام 2023”. “إنه يعادل أيضًا أكثر من 100% من إجمالي إيرادات الشركة لجميع شركات الوساطة المالية طوال السنوات الأربع المعنية.”

استكشاف الخيارات الأخرى

ومع احتمال وجود مئات الملايين من الدولارات أو أكثر على المحك، يعتقد المحللون أن غالبية الشركات ستحاول التفاوض على تسوياتها الخاصة. ولكن كما قال بونسل، فإن هذا قد يؤدي إلى “مجموعة واسعة من النتائج”.

في حين أن الشركات تعرف كيف ستبدو مبالغ التسوية الخاصة بها إذا اتبعت المسار الذي تم التفاوض عليه بشأن NAR، فإن العديد من الأمور المجهولة والأسئلة تنشأ إذا اختارت التفاوض بمفردها. لكن جيمس دويجنز، الرئيس التنفيذي لشركة الصفحة الرئيسية التالية، لديه نظرية.

في منشور على LinkedIn، افترض Dwiggins أن الشركات يمكنها تقدير مبالغ التسوية الخاصة بها باستخدام نفس “الصيغة” التي ربما استخدمتها RE/MAX و Anywhere و Keller Williams للتسوية. ويعادل هذا ما يقرب من 50% من الأموال النقدية المتوفرة لديهم، وهو ما وصفه بأنه “السيناريو الأفضل” للعديد من الشركات.

بناءً على حسابات Dwiggins، فإن eXp (التي كان لديها 126 مليون دولار نقدًا في نهاية الربع الرابع من عام 2023) ستكون في مأزق مقابل 63 مليون دولار. الوساطة الحقيقية، التي كان لديها 33 مليون دولار في نهاية الربع الرابع من عام 2023، ستتطلع إلى 16.5 مليون دولار لتسويتها. وستواجه كومباس، التي كان لديها 166 مليون دولار في نهاية عام 2023، مبلغًا قدره 83 مليون دولار.

وفي BTIG، يتفق Bhonsle مع تأكيد Dwiggins بأن الشركات سوف تبحث عن طريق منفصل عن اتفاقية NAR للتسوية. لكن كان لديه رأيه الخاص حول كيفية وصول الشركة إلى رقم التسوية المقدر.

وقال بونسل: “لقد استقرت شركتا Anywhere وRE/MAX في سبتمبر، ولكن كيلر ويليامز هو الشخص الذي يجب الحذر منه حقًا، لأنهما استقرا بعد خسارتهما المحاكمة وأعتقد أنها ستكون السابقة”.

يقترح بونسل أن الشركات التي تتطلع إلى التسوية يمكنها تقدير أرقامها عن طريق قسمة تسوية كيلر ويليامز البالغة 70 مليون دولار على عدد وكلائها ثم تطبيق هذا المبلغ على عدد وكلائها.

“يمكن للشركات بعد ذلك أن تأخذ هذا الرقم وتقول: “انظر، كيلر ويليامز فعل هذا للتو وكان ذلك بعد خسارة سيتزر/بورنيت. لماذا يُطلب منا الآن أن نكتفي بهذا القدر أكثر من ذلك بكثير؟‘‘ قال بونسل.

مشاكل العلاقة

في حين أن الكثير من الاهتمام باتفاقية التسوية الخاصة بـ NAR قد تم وضعه على كيفية تأثير شروط الاتفاقية على أعمال الوكلاء والوسطاء، فإن البعض في الصناعة يتساءلون كيف سيؤثر حد حجم المبيعات الذي حددته NAR والذي يبلغ 2 مليار دولار على علاقة المجموعة التجارية مع بعض من أكبر اللاعبين في هذه الصناعة.

“ما بدا في البداية بمثابة فوز كبير لـ NAR، وتبين أن الصناعة كانت أقل من ذلك بكثير. ليس بسبب ما فعله محامو المدعين، ولكن بسبب ما فعلته NAR – أو بتعبير أدق، لم تفعله”، كتب هان في رسالته الإخبارية. “الفشل في التشاور… في الواقع، الفشل في تحقيق التعادل يخبر … بعض أقوى وأهم القادة وأكثرهم صراحة في الصناعة أثناء المفاوضات يعد خطأً فادحًا.

في ال مجلس مقدمي الخدمات العقاريةيتساءل الرئيس والمدير التنفيذي كين تريبيتا عما إذا كانت بعض هذه الشركات قد تقرر في النهاية تشغيل NAR.

افترض تريبيتا: “يمكن لشركة ما فجأة أن تلقي بـ NAR – وهو أحد المتهمين الآخرين الذين يرتدون دعوى – تحت الحافلة وتقول: “لقد وضعت هذه القاعدة وجعلتنا نتبع هذه القاعدة”. “يمكن أن تكون البوابة الآن مفتوحة لهذا النوع من الدعاوى القضائية لأنهم يستطيعون الادعاء بأن NAR هي التي فرضت القاعدة وأنها يجب أن تكون مسؤولة عن الأضرار.”

بغض النظر عما تقرر الشركات التي أطلق عليها هان “نادي المليارين” القيام به، فإن المهنيين القانونيين لديها ما زالوا يواجهون تحديات كبيرة.

متعلق ب