“أسوأ نتيجة ممكنة”: خبراء الصناعة يفكرون في رغبة وزارة العدل في فصل العمولات
عندما وزارة العدل كشفت (وزارة العدل) الأسبوع الماضي عن التغييرات التي تود رؤيتها في كيفية تعويض وكلاء العقارات والوسطاء من خلال بيان الفائدة المقدم في شبكة معلومات الملكية MLS دعوى قضائية ضد العمولة، فوجئ عدد قليل من العاملين في قطاع العقارات برغبة الوكالة في فصل العمولات.
في أوائل سبتمبر 2023، ستيف موراي، المؤسس المشارك لـ ريل ترندز للاستشارات، أخبر سكن واير أنه يعتقد أن هذه نتيجة محتملة.
وقال موراي: “في أسوأ السيناريوهات، سيتعين على الوسيط الذي يمثل المشتري التفاوض على الرسوم الخاصة به مع عملائه، ولم يعد من الممكن إجبار البائع على تقديم عرض شامل للتعويض من أجل الإدراج في الدوري الأمريكي لكرة القدم”.
وبعد ما يقرب من ستة أشهر، يتمسك موراي بهذا التأكيد.
وقال موراي: “إذا قبلت المحكمة والقاضي ذلك، فستكون هذه أسوأ نتيجة ممكنة لهذه الصناعة”. “إنها أيضًا أسوأ نتيجة ممكنة لملايين مشتري المنازل.”
وكما هو موضح في بيان المصالح، فإن معركة وزارة العدل مع قطاع العقارات حول العمولات تعود إلى عقود مضت. يقول موراي، الذي شهد في العديد من الدعاوى القضائية المرفوعة على مر السنين، إن وزارة العدل لا يبدو أنها تفهم كيفية عمل النظام الحالي.
وقال موراي: “إن النتيجة التي تريدها وزارة العدل لن تؤدي إلا إلى خفض التكاليف بالنسبة للبائعين، لكنها ستضع المشترين في مأزق”. “لقد مروا بكل هذا وسينتهي الأمر بعقاب المشترين. ويبدو أنهم يعتقدون أن الفوائد التي تعود على البائعين، وهم المستفيدون الوحيدون من هذا، تفوق كل الجوانب السلبية.
وبموجب اقتراح وزارة العدل، فإن ممارسة التعويض التعاوني – حيث يقدم وكيل الإدراج عرضا للتعويض إلى وكيل المشتري في النظام المتعدد الأطراف – سيكون غير قانوني.
وكتبت وزارة العدل في ملفها: “إن منع البائعين ووكلاء الإدراج من تحديد عمولات وسيط المشترين من شأنه أن يعزز المنافسة السعرية الأكبر والابتكار في سوق خدمات الوسطاء”.
“إذا قام المشترون بتحديد التعويضات لوسطاءهم مباشرة، فقد يختار بعض وسطاء المشترين تقديم رسوم ثابتة أو أسعار بالساعة بدلاً من نسبة العمولات، نظرًا لأن مقدار الوقت والجهد المطلوب من قبل وسيط المشتري له علاقة ضعيفة، إن وجدت، إلى سعر البيع النهائي للمنزل. ومن المرجح أن يفضل معظم المشترين، إن لم يكن جميعهم، هيكل الرسوم الذي لا يكافئ وسيطهم لمساعدتهم على الدفع أكثر من أجل منزل.”
على الرغم من رغبتها الواضحة في الابتعاد عن تعويض البائع لوكلاء المشترين، لاحظت وزارة العدل أنه في حين أن بعض المشترين قد يختارون الدفع مقابل التمثيل من جيوبهم، يمكن للآخرين اختيار مطالبة البائع بدفع مبلغ محدد إلى وسيط المشتري في عرضهم. خطاب، على غرار عندما يطلب من البائع المساعدة في تغطية أشياء مثل تكاليف الإغلاق.
وقالت وزارة العدل إنها تدعم هذه الطريقة لأنها تجعل “من السهل على البائع مقارنة العروض التي تتضمن طلبًا من البائع أن يدفع للوسيط المشتري بعروض لا تتضمن مثل هذا الطلب”.
تيد توزر، الرئيس السابق لـ جيني ماي والزميل الحالي غير المقيم في مركز سياسات تمويل الإسكان التابع للمعهد الحضري، يشاركه رأي مماثل. من خلال تجربة توزر، غالبًا ما يختلف مستوى الخدمة التي يقدمها وكلاء المشتري حسب الفرد، وكذلك مستوى الخدمة التي يحتاجها العميل.
وقال توزر: “الشيء الأساسي هو أنني، إلى حد ما، أتفق مع وزارة العدل على أنها يجب أن تكون جزءًا من عملية التفاوض”. “يجب أن تكون قادرًا كمشتري على تحديد نوع الخدمة التي تريدها من الوسيط الخاص بك.
“هل أنت شخص يشتري منزلك الخامس والعشرين وتحتاج فقط إلى شخص ما لتقديم عرضك، أم أنك مشتري منزل لأول مرة وتحتاج إلى شخص يرشدك خلال هذه العملية؟”
وكما يرى توزر، فإن هذا يمكّن المشترين والبائعين من التفاوض بشكل مستقل على تعويض وكيلهم قبل الاجتماع معًا للتفاوض على بيع المنزل. عند هذه النقطة، قد يختارون إعادة النظر في تعويض الوكيل إذا طلب المشتري من البائع دفع رسوم الوكيل.
وقال توزر: “بهذه الطريقة، يصبح كل ذلك جزءًا من عقد البيع، ولا يتعين على المشتري أن يخرج من جيبه ليدفع للوسيط، تمامًا كما هو الحال اليوم”. “في الدعاوى القضائية، كان البائعون منزعجين من عدم سيطرتهم على الاضطرار إلى الدفع لوسيط المشتري، لذا فإن وجهة نظري هي، دعونا نعطيهم رأيًا. لا تغير العملية برمتها أو مصدر الأموال، ولكن امنحهم المزيد من الشفافية.
لكن توزر يرى أيضًا مشاكل محتملة في هذا الأمر، بما في ذلك البائعون الذين يرفضون التفاوض ولن يغطيوا أيًا من رسوم وكيل المشتري.
وقال توزر: “من خلال القيام بذلك، قد يتخلصون من نصف المشترين المحتملين، لذلك لا أعتقد أنهم سيفعلون ذلك، لكن قد يكون ذلك جزءًا من وضع التفاوض”.
على الرغم من أن توزر لا يعتقد أن ذلك محتمل، إلا أنه إذا جاء وقت يتعين فيه على المشترين دفع رسوم الوسيط الخاصة بهم، إلا أنه قال إن ذلك سيكون مدمرًا للمشترين لأول مرة.
وقال توزر: “سيتوقف مشتري المنازل لأول مرة عن الوجود”. “في الوقت الحالي، يواجه المشترون لأول مرة مشكلة كافية في محاولة الحصول على دفعة مقدمة بنسبة 3.5% للحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية. إذا كنت ستضيف علاوة على ذلك، أنه يتعين عليهم دفع 3٪ أخرى لوسيطهم، فإنك ستجعلهم يفشلون فقط.
غاري أكوستا، المؤسس المشارك والرئيس التنفيذي لشركة الرابطة الوطنية لمحترفي العقارات من أصل اسباني (نهريب)، يتفق مع توزر.
وقال أكوستا عن المشترين لأول مرة: “سيكون لهذا تأثير كبير عليهم”. “سوف يواصلون سعيهم لامتلاك المنازل حتى يتمكنوا من الحصول على الأموال الإضافية التي ستكون ضرورية، أو سيذهبون دون تمثيل، وهذا يحمل مخاطر هائلة لهؤلاء المشترين”.
بالنسبة لأكوستا، فإن نظام التعويض التعاوني الحالي ناجح لأنه يمنح المشترين، وخاصة المبتدئين، المساعدة المالية عندما يكونون في أمس الحاجة إليها. في المستقبل، عندما يذهبون لبيع منزلهم، سيكونون على الأرجح في وضع أكثر أمانًا من الناحية المالية، وسيقومون بسداده من خلال مساعدة الموجة التالية من مشتري المنازل.
وقال أكوستا: “لقد ظل النظام قائمًا منذ حوالي 100 عام، ومع كل عيوبه وعيوبه، كانت النتائج الصافية جيدة جدًا بالفعل”.
وأضاف أكوستا أن البيانات الصادرة عن المعهد الحضري وغيره من مؤسسات الفكر والرأي تنبأت، للمرة الأولى، أن الغالبية العظمى من أصحاب المنازل الجدد على مدى السنوات العشرين المقبلة سيأتي من مجتمعات السود والبني، التي لديها بالفعل معدلات ملكية منازل أقل.
على الرغم من أن بيان اهتمام وزارة العدل يتعلق فقط بتسوية MLS PIN في دعوى لجنة Nosalek، يتوقع المشاركون في الصناعة أن يكون لحكم القاضي بشأن اقتراح وزارة العدل تأثير هائل على الوكلاء على الصعيد الوطني، لأنه سيغير قواعد تعويض الوكلاء في جميع أنحاء البلاد. بالإضافة إلى ذلك، يمكن للقاضي المشرف على محاكمة سيتزر/بورنيت استخدام البيان لتوجيه حكمه النهائي، المتوقع في مايو 2024.
وعلى الرغم من التداعيات واسعة النطاق المحتملة لاقتراح وزارة العدل، إلا أن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين لم ترغب (NAR) في التعليق على ملف وزارة العدل، لأنها ليست طرفًا في الدعوى القضائية التي رفعتها لجنة نوساليك.
وتخوض المجموعة التجارية والوكالة الحكومية حاليًا معركتهما القانونية الخاصة حول ما إذا كان بإمكان وزارة العدل التحقيق في NAR بعد تراجع الوكالة عن التسوية التي تم التوصل إليها في عام 2020.
