هل معدلات الرهن العقاري على وشك الارتفاع مرة أخرى؟

معدلات الرهن العقاري والعائد لمدة 10 سنوات

إن عائد السنوات العشر هو المفتاح للإسكان في عام 2024. وفي توقعاتي لعام 2024، أضع نطاق عائد السنوات العشر بين 3.21%-4.25%، مع وجود خط حرج في الرمال عند 3.37%. إذا ظلت البيانات الاقتصادية ثابتة، فلا ينبغي لنا أن ننخفض إلى ما دون ذلك 3.21%ولكن إذا أصبحت بيانات العمالة أضعف، فإن ذلك الخط الموجود في الرمال ــ والذي أسميه خط جاندالف، كما في عبارة “لن تمر” ــ سوف يتم اختباره.

يُترجم نطاق العائد لمدة 10 سنوات إلى معدلات الرهن العقاري بين 5.75%-7.25%، ولكن هذا يفترض أن فروق الأسعار لا تزال سيئة. لقد تحسنت فروق الأسعار هذا العام كثيرًا لدرجة أنه إذا وصلنا إلى 4.25٪ على العائد لأجل 10 سنوات، فإننا ما زلنا لن نرى 7.25% في معدلات الرهن العقاري. وكما رأينا الأسبوع الماضي، لقد أخطأت بالفعل في عام 2024 لأننا تجاوزنا ذلك 4.25% على العائد لمدة 10 سنوات وسعر ذروة الرهن العقاري كان 7.14%. وهذا يعني أن فروق الأسعار تعمل بشكل أفضل في عام 2024 مما كنت أتوقعه.

حديث جدي عن معدل الرهن العقاري!

نحن نقترب من مستوى فني حرج فيما يتعلق بالعائد على السندات لأجل 10 سنوات والذي يمكن أن يسبب دراما في السوق بالنسبة لمعدلات الرهن العقاري. بالنسبة لأولئك الذين تابعوا مقاطع الفيديو الخاصة بي على Instagram لأكثر من عام، فإن المستوى الأساسي البالغ 4.34% يقترب من الاختبار مرة أخرى. إذا اخترقنا هذا المستوى، فيمكن لمتداولي السندات بيع السندات ورفع عوائد السندات لأجل 10 سنوات أعلى بكثير إذا لم يتدخل بنك الاحتياطي الفيدرالي.

وقال بنك الاحتياطي الفيدرالي إنهم لا يريدون أن يحدث هذا لأن السياسة ستكون مقيدة للغاية، لكن تجار السندات قصيرة الأجل لا يهتمون. كان من الجيد أن نرى محافظ بنك الاحتياطي الفيدرالي والر يحاول التراجع عن التحرك الأخير في العائدات الأسبوع الماضي، ولكن اللعب بالنار هنا ليس هو أفضل شيء بالنسبة لبنك الاحتياطي الفيدرالي. لقد انتعشنا من منطقة 3.80% مرتين، مرة في أواخر عام 2023 وأوائل عام 2024. وقد بقينا هذا العام في الغالب بين 3.80% -4.25% – وهذا ليس مفاجئًا، خاصة مع انخفاض بيانات مطالبات البطالة.

بالنسبة لي، تعد بيانات مطالبات البطالة هي خط البيانات الأكثر أهمية لانخفاض المعدلات في عام 2024، وقد كانت ثابتة حتى الآن هذا العام. ومع ذلك، فإن العائد على سندات العشر سنوات فوق 4.34% ليس جزءًا من توقعات عام 2024، وإذا حدث ذلك، فابحث مرة أخرى عن أعضاء بنك الاحتياطي الفيدرالي لمحاولة خفض سوق السندات مرة أخرى إذا تصاعد هذا إلى عائد على 10 سنوات بنسبة 5% و8 سنوات. ٪ معدلات الرهن العقاري. يظهر الرسم البياني أدناه العائد لأجل 10 سنوات، وتظهر الخطوط الأفقية سبب كون 3.80% و4.34% مستويات رئيسية، خاصة عند النظر إلى الاتجاه الهبوطي من 5%.

بيانات جرد المساكن الأسبوعية

أفضل جزء من عام 2024 بالنسبة لي هو مشاهدة مخزون المساكن ينمو عامًا بعد عام. وكما نرى أدناه، فقد وصلنا إلى أكثر من ضعف المستويات المنخفضة التي شهدناها في مارس 2022، عندما كنت قد اعتبرت بالفعل أن سوق الإسكان غير صحي إلى حد كبير. من المفترض أن نرى القاع الموسمي قريبًا ثم الزيادة التقليدية في المخزون النشط لمطابقة النمو في بيانات القوائم الجديدة. ويفترض هذا أيضًا أن بيانات الإدراج الجديدة تظل في طريقها للنمو عامًا بعد عام.

وإليك نظرة على الأسبوع الماضي:

• تغير المخزون الأسبوعي (9-16 فبراير): انخفض المخزون من 494,862 ل 494,029
• نفس الأسبوع من العام الماضي (10-17 فبراير): انخفض المخزون من 444,129 ل 437,282
• وكان أدنى مستوى للمخزون الأخير في عام 2022 عند 240,194
• ذروة المخزون لعام 2023 كانت 569,898
• للسياق، القوائم النشطة لهذا الأسبوع في 2015 كان 954,581

بيانات القوائم الجديدة

شهدت بيانات القوائم الجديدة انخفاضًا من أسبوع لآخر، لكنها لا تزال مرتفعة على أساس سنوي. لقد زادت معدلات الرهن العقاري مؤخرًا، وأنا دائمًا على دراية بأن بعض الأشخاص لن يقوموا بإدراج منازلهم للبيع وشراء منزل آخر إذا ارتفعت أسعار الفائدة عليهم. وفي العام الماضي، كانت البيانات ثابتة للغاية، حتى مع اتجاه معدلات الرهن العقاري نحو 8%. ومع ذلك، كان عام 2023 هو أدنى تجمع لبيانات القوائم الجديدة على الإطلاق، وهي نتيجة غير صحية.

بيانات القائمة الجديدة الأسبوعية للأسبوع الماضي على مدى السنوات العديدة السابقة:

• 2024: 49,559
• 2023: 42,073
• 2022: 48,979

نسبة خفض الأسعار

في كل عام، يتم تخفيض أسعار ثلث المنازل قبل بيعها – وهذا نشاط إسكان تقليدي يحدث كل عام. ومع ذلك، يمكن لهذه البيانات أن تتحرك بشكل أقوى في أي من الاتجاهين عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري أو تنخفض بقوة.

ظلت بيانات الأسعار على أساس سنوي مستقرة منذ 9 نوفمبر 2022. وحتى مع معدلات 8٪ العام الماضي، كانت البيانات سلبية على أساس سنوي وما زلنا نشهد انخفاضًا على أساس سنوي. ومع ذلك، فإن الفجوة تضيق، وستحدث الزيادة الموسمية في المخزون قريبًا. فيما يلي النسب المئوية لخفض الأسعار للأسبوع الماضي على مدار السنوات العديدة الماضية:

• 2024: 30%
• 2023: 31.3%
• 2022: 18.3%

شراء بيانات التطبيق

تؤثر معدلات الرهن العقاري المرتفعة بالفعل على بيانات طلبات الشراء بثلاث مطبوعات أسبوعية سلبية متتالية، وارتفعت المعدلات مرة أخرى الأسبوع الماضي. الآن، على الرغم من أن مبيعات المنازل لا تنهار وسنرى ارتدادًا في المبيعات في تقرير مبيعات المنازل الحالية التالي، فإن البيانات التطلعية لا تظهر نموًا. كما ذكرت مرارًا وتكرارًا، فإن بنك الاحتياطي الفيدرالي والحكومة لديهما سياسة اقتصاد الإسكان الخاصة بفيروس كورونا، وإبقاء المبيعات منخفضة هو في مصلحتهما، وهو أمر تحدثت عنه العام الماضي سي ان بي سي.

منذ نوفمبر 2023، كان لدينا ثمانية إيجابية و ثلاثة سلبية تتم الطباعة بعد إجراء تعديلات العطلة. منذ عام حتى الآن، كان لدينا طبعتين إيجابيتين عكس ثلاث مطبوعات سلبية. أعلم أن بعض الأشخاص قالوا إن الأسبوعين الماضيين يظهران بيانات أسبوعية إيجابية، لكنهم ينظرون إلى البيانات الأسبوعية ذات الأرقام غير المعدلة؛ نحن لا نحسب ذلك.

الأسبوع المقبل: مبيعات المنازل القائمة ومطالبات البطالة ونقاط الحديث عن بنك الاحتياطي الفيدرالي

سيكون لدينا هذا الأسبوع تقرير مبيعات المنازل القائمة والمؤشر الاقتصادي الرائد. سنشهد انتعاشاً في مبيعات المنازل القائمة، لكن لن يكون الأمر كما حدث في عام 2023، عندما ارتفعت المبيعات إلى 4.55 مليون. قد تخرج محافظ بنك الاحتياطي الفيدرالي ميشيل بومان ببعض التصريحات المتشددة، لذا ترقبوا يوم الأربعاء عندما تتحدث. وبطبيعة الحال، خط البيانات المهم بالنسبة لي هو بيانات مطالبات البطالة، والتي تصدر صباح كل يوم خميس.