ما يمكن توقعه في سوق العقارات بقية العام

الأسبوع الأخير من شهر يونيو هو في الواقع ذروة موسم شراء المنازل. عادةً ما يبدأ النشاط والأسعار في الانخفاض الموسمي المرتبط ارتباطًا وثيقًا بالانتقال إلى الربع الثالث من العام. يتضمن الأسبوع القادم عطلة يوم 4 يوليو، والذي يصادف يوم الأربعاء، وبالتالي فإن البيانات القادمة ستشهد انخفاضًا في جميع المجالات. المخزون، والقوائم الجديدة، وما إلى ذلك، تنخفض جميعها خلال عيد الاستقلال، وينخفض ​​النصف الثاني من العام. نحن في القمة الآن واليوم سنلقي نظرة على المنظر من القمة. ماذا يمكننا أن نرى لبقية عام 2024؟

أسعار المنازل لم تتغير هذا الأسبوع. بلغ حجم القوائم الجديدة ذروته منذ بضعة أسابيع. على الرغم من أنه لن يكون هناك انخفاض كبير في القوائم الجديدة في شهر يوليو، إلا أنه يمكننا الافتراض أنه سيكون لدينا عدد أقل من البائعين كل أسبوع خلال بقية العام.

من المحتمل أن تنخفض أسعار المنازل بعد الأسبوع المقبل. عادة ما تكون الذروة الموسمية لأسعار المنازل في 30 يونيو.

نظرًا لأن الطلب على مشتري المنازل بطيء هذا العام، فإن المخزون المتاح من المنازل غير المباعة سيستمر في الارتفاع حتى نهاية الربع الثالث. لذلك، حتى مع تراجع القوائم الجديدة وتراجع الأسعار مرة أخرى، فإن عدد المخزون غير المباع ينمو لبضعة أشهر أخرى.

دعونا نلقي نظرة على تفاصيل سوق الإسكان في الولايات المتحدة ونحن الآن في النصف الثاني من العام.

ارتفاع المخزونات 1.8% خلال الأسبوع

يوجد الآن 646.000 منزل لأسرة واحدة غير مباع في السوق في جميع أنحاء الولايات المتحدة، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 1.8% خلال الأسبوع، و39% أكبر من العام الماضي. هذه زيادة قدرها 11000 منزل غير مباع لهذا الأسبوع وهو مكسب كبير جدًا. إنه أكثر بقليل مما توقعناه لهذا الأسبوع، وأعتقد أنه يوضح الطلب المستمر والمريح على مشتري المنازل. يبدو من المحتمل جدًا أن يستمر المخزون في التوسع حتى أكتوبر. في السنوات التي سبقت الوباء، كان المخزون سيبلغ ذروته في أغسطس، ولكن يبدو أن الموسمية قد تحولت في وقت لاحق من العام الآن. وهذا صحيح بشكل خاص إذا استمرت معدلات الرهن العقاري في الارتفاع، وهو ما يبدو عليه الآن. ارتفاع الأسعار يخلق المزيد من المخزون.

وبينما ننظر إلى المخزون لبقية العام، نتوقع أن يصل السوق إلى ذروته في أكتوبر مع ما يقرب من 700000 منزل لأسرة واحدة في المخزون غير المباع. وقد ننهي العام بعدد أكبر من المنازل في السوق بنسبة 20٪ تقريبًا مقارنة بنهاية عام 2023. وفي العام الماضي، شهدنا زيادة كبيرة في نمو المخزون في أواخر العام عندما ارتفعت أسعار الرهن العقاري إلى أكثر من 8٪ في أكتوبر من العام الماضي. إذا كان لدينا ارتفاع آخر في الأسعار، فسننهي عام 2024 بمنازل أكثر في السوق بنسبة 30٪ أو 40٪ مقارنة بالعام السابق.

قوائم جديدة بطيئة

كان هناك ما يقل قليلاً عن 71000 قائمة جديدة لمنازل الأسرة الواحدة غير المباعة هذا الأسبوع. وهذا يمثل انخفاضًا بنسبة 1.5٪ عما كان عليه قبل أسبوع. أضف 15000 مبيعات فورية وسيصل إجمالي المبيعات إلى 86000 بائع، وهو ليس كثيرًا. إنها زيادة بنسبة 8٪ عن العام الماضي في هذا الوقت، ولكنها ليست كثيرة. بالإضافة إلى أنه لا يتسلق.

لن يكون هناك انخفاض كبير في حجم القوائم الجديدة في يوليو. يمكننا أن نرى أسبوعين آخرين مع 70.000 أو أكثر من القوائم الجديدة غير المباعة. لم تكن هناك أي علامات على تسارع البائعين.

والسؤال هو: ما مدى سرعة انسحاب البائعين؟ من المفيد مقارنة هذا العام بالعامين 2022 و2023. في عام 2022، كان المخزون يقفز بالفعل في نهاية شهر يونيو – مما أدى إلى تسريع البائعين وتباطؤ المشترين. كلاهما كان يحدث. ولكن بعد 4 يوليو 2022، تراجع البائعون وفجأة أصبح اختلال توازن المخزون أكثر توازناً.

وفي عام 2023، بقي البائعون بعيدًا طوال العام. كان جفاف البائع هو أكبر قصة في عام 2023. والآن، نحصل على عناصر من كلا الاتجاهين. إذا كان هذا السوق سيخرج من الأزمة تماماً، فسوف يحتاج إلى المزيد من البائعين الذين يصلون كل أسبوع، ونحن لا نرى ذلك. المخزون يتزايد بسبب ضعف الطلب.

إذا كنت ترى أن سوق الإسكان سوف يتأثر مرة أخرى بالعرض عندما يفقد الناس وظائفهم – وأننا سنشهد أخيرًا نموًا في البائع بمجرد حدوث الركود – فقد يكون هذا صحيحًا. شيئان يجب أخذهما في الاعتبار: لا تظهر البيانات ذلك الآن ولا يوجد أي بائعين متعثرين حتى الآن.

مبيعات المنازل المعلقة انخفضت قليلا

تم بدء 67.000 عقدًا جديدًا لبيع منازل الأسرة الواحدة هذا الأسبوع. وهذا أقل بجزء بسيط من الأسبوع الماضي ولم يتغير بشكل أساسي عن العام الماضي. لذلك، حتى مع عدم نمو حجم القوائم الجديدة، فإن حجم المبيعات أيضًا لا ينمو. هناك القليل جدًا من التشجيع في جانب الطلب من البيانات الآن.

ماذا يعني هذا بالنسبة لبقية العام؟ وهذا يعني أن مستويات مبيعات المنازل ستبقى حول هذا التصنيف السنوي البالغ 4 ملايين. معدل المبيعات هذا أقل بكثير مما توقعته في بداية العام، وهذه نتيجة لبقاء معدلات الرهن العقاري أعلى لفترة أطول.

قد تنخفض أسعار المنازل في الأسابيع القليلة المقبلة

متوسط ​​سعر مبيعات المنازل التي بدأت هذا الأسبوع هو 395000 دولار. هذا هو السعر الذي يشتري فيه الناس المنازل. تبلغ أسعار المنازل ذروتها في شهر يونيو، لذا يجب أن تتوقع انخفاض هذا الرقم في الأسابيع والأشهر القليلة المقبلة. والسؤال هو ما مدى حدة هذا الانخفاض في المنحنى في النصف الثاني من العام. قبل عامين، كنا نشهد تدهوراً سريعاً في أسعار المساكن مع ارتفاع أسعار الرهن العقاري.

وفي الوقت نفسه، يبلغ متوسط ​​سعر جميع المنازل في الولايات المتحدة 455 ألف دولار. وهذا لم يتغير عن الأسبوع الماضي وعن العام الماضي. باستخدام هذا الإجراء، تقوم شركة Altos ببساطة بإحصاء كل منزل معروض للبيع في الدولة وتأخذ متوسط ​​سعره. كمؤشر رئيسي لأسعار المبيعات المستقبلية، فإن السعر المطلوب مستقر ولكنه لم يبدأ في الانخفاض. وأظل أتوقع أن تفعل ذلك، على الأقل قليلاً.

بلغ متوسط ​​السعر للقوائم الجديدة هذا الأسبوع 429000 دولار أمريكي، وهو أعلى بنسبة 4٪ تقريبًا عن العام الماضي. ستنخفض أسعار القوائم الجديدة مع عطلة الرابع من يوليو ثم تتراجع عمومًا لبقية العام.

تخفيضات الأسعار آخذة في الارتفاع

ومع بقاء معدلات الرهن العقاري مرتفعة، يظل الطلب على مشتري المنازل ضعيفًا. ونتيجة لذلك، لا تزال تخفيضات الأسعار تتصاعد في جميع أنحاء البلاد. وقد تم تخفيض أسعار حوالي 38% من المنازل المعروضة في السوق عن قائمة الأسعار الأصلية. وهذا يزيد بمقدار 70 نقطة أساس عن الأسبوع الماضي. إنه مرتفع جدًا، على الرغم من أنه ليس مرتفعًا بشكل كارثي. إنه يرتفع بسرعة كبيرة ولكن ليس بسرعة كارثية.

في هذه المرحلة من عام 2022، عندما كانت معدلات الرهن العقاري ترتفع بسرعة لأول مرة، كانت تخفيضات الأسعار تقفز أيضًا بمعدل 140 أو 150 نقطة أساس كل أسبوع. في الوقت الحالي، ترتفع بمقدار 50-70 نقطة أساس كل أسبوع. وأدت الفترة التي سبقت عام 2022 إلى انخفاض أسعار المنازل في الربع الأول من عام 2023. وقد أصبحت الفترة السابقة الآن أكثر ليونة ولكنها لا تزال حقيقية.

عندما ننظر إلى المستقبل بناءً على ما يمكننا رؤيته هنا، أتوقع ارتفاعًا ثابتًا في أسعار المنازل في النصف الثاني من العام. من الصعب إجراء هذا القرار، لأن العديد من مقاييس الأسعار، مثل أسعار المبيعات المعلقة أعلاه، لم تبدأ في الضغط بعد. أتوقع منهم ذلك، لكنهم لم يفعلوا.

ولكن هذا ما نبحث عنه في النصف الثاني من العام. تشير هذه المؤشرات الرئيسية إلى ضعف أسعار المساكن حتى ولو لم تكن التدابير المتخذة في هذا الصدد قد بدأت بالفعل في التراجع بعد. إبقاء عينيك على هذه البيانات! أنا

مايك سيمونسن هو مؤسس أبحاث ألتوس.

متعلق ب