أنواع القروض السكنية: كيفية اختيار الرهن العقاري المناسب
يعد اختيار القرض السكني المناسب خطوة حاسمة في حياتك رحلة شراء منزل. مع توفر أنواع الرهن العقاري المختلفة، قد يكون التنقل بين الخيارات أمرًا مرهقًا.
سواء كنت تتطلع إلى شراء منتجك الأول المنزل في أوستن أو إعادة تمويل الخاص بك منزل في ميامييعد فهم أنواع الرهن العقاري المختلفة والعوامل الرئيسية أمرًا ضروريًا. سيساعدك دليل Redfin هذا على فهم خياراتك والتأكد من العثور على قرض عقاري يناسب احتياجاتك وميزانيتك، مما يجعل طريقك إلى ملكية المنزل سلسًا ومستنيرًا قدر الإمكان.
ما هو الرهن العقاري؟ فهم أساسيات الرهن العقاري
أ القرض العقاري هو قرض يتم الحصول عليه لشراء منزل، حيث يكون العقار نفسه بمثابة ضمان. كمقترض، فإنك تدخل في عقد قانوني لسداد قرضك، مع الفائدة، خلال فترة زمنية محددة. لك دفع الرهن العقاري الشهري يتكون بشكل عام من أربعة مكونات:
- رئيسي: مقدار المال الذي تقترضه لشراء المنزل.
- اهتمام: تكلفة اقتراض المال، وتحسب كنسبة مئوية من أصل المبلغ.
- الضرائب: الضرائب العقارية التي تفرضها الحكومة المحلية.
- تأمين: تأمين مالك المنزل، وتأمين الرهن العقاري الخاص (PMI)، إن أمكن.
عند المقارنة قروض الرهن العقاري، ركز على معدل النسبة السنوية (APR)، الذي يمثل التكلفة الإجمالية للقرض، بما في ذلك سعر الفائدة ورسوم القرض الأخرى. يمكن أن يساعدك فهم هذه المكونات على اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن خيارات الرهن العقاري وإدارة أموالك بشكل فعال.
6 أنواع رئيسية من الرهن العقاري
إن فهم الأنواع المختلفة من الرهون العقارية يمكن أن يساعدك في تحديد النوع الذي يناسب احتياجاتك ووضعك المالي. وفيما يلي نظرة عامة على أنواع الرهن العقاري الرئيسية:
1. الرهون العقارية التقليدية
الرهون العقارية التقليدية هي قروض لا تدعمها الحكومة الفيدرالية. للتأهل، يحتاج المقترضون عمومًا إلى ائتمان جيد، ووظيفة مستقرة، ودفعة أولى. غالبًا ما تأتي هذه القروض بأسعار فائدة منخفضة ولا تتطلب تأمينًا خاصًا للرهن العقاري (PMI) إذا كان بإمكانك تقديم دفعة أولى بنسبة 20٪ على الأقل. الرهون العقارية التقليدية متعددة الاستخدامات ومناسبة للمساكن الأولية والمنازل الثانية والعقارات الاستثمارية.
2. مطابقة القروض العقارية
تلتزم قروض الرهن العقاري المطابقة بالمبادئ التوجيهية التي وضعتها فاني ماي وفريدي ماك. وترتبط هذه القروض بحدود قصوى للقروض تختلف حسب المنطقة الجغرافية، ولكنها بشكل عام أقل من القروض غير المطابقة. نظرًا لأنها تلبي المبادئ التوجيهية الفيدرالية، فإن القروض المطابقة تقدم عادةً أسعار فائدة أقل بسبب انخفاض مخاطر المقرض ويسهل التأهل لها مقارنة بالقروض غير المطابقة.
3. القروض الضخمة / القروض غير المطابقة
تتجاوز قروض الرهن العقاري غير المطابقة، والمعروفة باسم القروض الضخمة، حدود القروض المحددة للرهون العقارية المطابقة. تم تصميم هذه القروض للعقارات ذات القيمة الأعلى وتأتي مع متطلبات أكثر صرامة، بما في ذلك الائتمان القوي، والاحتياطيات النقدية الأكبر، والدفعات المقدمة الأعلى. في حين أنها تسمح بمبالغ قروض أعلى، قروض ضخمة عادة ما تكون أسعار الفائدة أعلى بسبب زيادة المخاطر على المقرضين.
4. القروض المؤمنة من قروض إدارة الإسكان الفدرالية
القروض المؤمنة من قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA). مدعومة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية وتهدف إلى مساعدة المقترضين من ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط الذين قد لا يكونون مؤهلين للحصول على القروض التقليدية. تتمتع هذه القروض بمتطلبات درجة ائتمانية أكثر استرخاءً وخيارات دفع مقدمة أقل، مع دفعات مقدمة منخفضة تصل إلى 3.5% للمقترضين الذين لديهم درجات ائتمانية تبلغ 580 أو أعلى. ومع ذلك، تتطلب قروض إدارة الإسكان الفدرالية قسط تأمين على الرهن العقاري مقدمًا (MIP) ومدفوعات MIP الشهرية، مما قد يزيد من التكلفة الإجمالية للقرض.
5. القروض المؤمنة من VA
يتم دعم القروض المؤمنة من VA من قبل وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية وهي متاحة للمحاربين القدامى المؤهلين وأعضاء الخدمة الفعلية وأزواجهم. توفر هذه القروض مزايا كبيرة، بما في ذلك عدم وجود دفعة أولى، وعدم وجود مؤشر مديري المشتريات (PMI)، وأسعار فائدة تنافسية. بالإضافة إلى ذلك، قروض VA لديها تكاليف إغلاق محدودة ولا توجد عقوبات على الدفع المسبق. قد يتم تطبيق رسوم تمويل، ولكن يمكن التنازل عن هذه الرسوم للمحاربين القدامى المؤهلين، مثل أولئك الذين يعانون من إعاقات مرتبطة بالخدمة.
6. القروض المؤمنة من وزارة الزراعة الأمريكية
القروض المؤمنة من وزارة الزراعة الأمريكية مضمونة من قبل وزارة الزراعة الأمريكية، وهي مصممة لتعزيز ملكية المنازل في المناطق الريفية. لا تتطلب هذه القروض دفعة أولى وتقدم أقساط تأمين منخفضة على الرهن العقاري، مما يجعلها خيارًا جذابًا للمشترين من ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط. للتأهل، يجب أن يقع العقار في منطقة ريفية معينة، ويجب على المقترضين تلبية حدود الدخل التي تختلف حسب المنطقة وحجم الأسرة.
الاعتبارات الرئيسية عند اختيار الرهن العقاري
صحتك المالية
- درجة الائتمان: لك درجة الائتمان يؤثر بشكل كبير على قدرتك على التأهل للحصول على قرض عقاري وسعر الفائدة الذي ستحصل عليه. عادةً ما تضمن درجات الائتمان الأعلى أسعار فائدة أقل، مما يؤدي إلى انخفاض الدفعات الشهرية ودفع أقل على مدار عمر القرض.
- استقرار الدخل: يفضل المقرضون المقترضين ذوي الدخل الثابت والتاريخ الوظيفي. قد يكون توثيق ما لا يقل عن عامين من الدخل الثابت أمرًا بالغ الأهمية.
- نسبة الدين إلى الدخل (DTI): تقارن هذه النسبة مدفوعات ديونك الشهرية بإجمالي دخلك الشهري. يشير انخفاض DTI إلى صحة مالية أفضل ويزيد من فرص الموافقة على القرض. بشكل عام، يعتبر DTI أقل من 36% مناسبًا.
دفعة مبدئية
يؤثر حجم الدفعة الأولى على شروط الرهن العقاري الخاص بك بعدة طرق. تؤدي الدفعة الأولى الأكبر إلى تقليل دفعتك الشهرية عن طريق خفض المبلغ الذي تحتاج إلى اقتراضه. بالإضافة إلى ذلك، فإنه يمكن القضاء على الحاجة إلى تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI)، وهو أمر مطلوب عادةً إذا كانت الدفعة الأولى أقل من 20%.
تظهر الدفعة الأولى الكبيرة أيضًا الاستقرار المالي لـ مقرضي الرهن العقاري، مما قد يؤدي إلى شروط قرض أكثر ملاءمة، مثل انخفاض أسعار الفائدة.
ومع ذلك، إذا لم يكن من الممكن دفع دفعة أولى أكبر، فإن العديد من برامج القروض توفر مرونة خيارات الدفعة الأولى المنخفضة، مما قد يجعل ملكية المنزل أكثر سهولة. في حين أن الدفعة الأولى التي تقل عن 20% قد تتطلب مؤشر مديري المشتريات (PMI)، فإن هذه الخيارات تتيح لك الوصول إلى المنزل عاجلاً دون الحاجة إلى توفير مبلغ كبير مقدمًا. يمكن أن يكون هذا مفيدًا بشكل خاص لـ مشتري المنازل لأول مرة أو أولئك الذين يتطلعون إلى الاحتفاظ بمزيد من النقود لتغطية نفقات أخرى.
مدة القرض
مدة القرض هي المدة الزمنية التي يتعين عليك سداد القرض فيها، وتلعب دورًا حاسمًا في تحديد دفعاتك الشهرية والتكلفة الإجمالية للقرض. الشروط الشائعة هي 15 و20 و30 عامًا، على الرغم من أن بعض المقرضين قد يقدمون خيارات أخرى مثل 10 أو 25 أو حتى 40 عامًا.
- مدة 15 سنة: عادة ما تأتي مدة الرهن العقاري البالغة 15 عامًا مع دفعات شهرية أعلى ولكن تكاليف الفائدة أقل بشكل ملحوظ على مدار عمر القرض. وذلك لأنك تسدد القرض بسرعة أكبر وتخفض إجمالي الفائدة المدفوعة. يعد هذا الخيار مثاليًا للمقترضين الذين يرغبون في بناء أسهم بشكل أسرع ويمكنهم تحمل دفعات أعلى.
- مدة 20 سنة: الرهن العقاري لمدة 20 عاما هو حل وسط بين 15 و 30 عاما. فهو يوفر رصيدًا من المدفوعات الشهرية التي يمكن التحكم فيها وإجمالي تكاليف الفائدة المخفضة مقارنة بقرض مدته 30 عامًا. يمكن أن يكون هذا المصطلح حلاً وسطًا جيدًا لأولئك الذين يسعون إلى الحصول على فترة سداد أقصر دون دفع أقساط أعلى لقرض مدته 15 عامًا.
- مدة 30 سنة: مدة الرهن العقاري لمدة 30 عامًا هي الخيار الأكثر شيوعًا بين مشتري المنازل نظرًا لانخفاض أقساطها الشهرية، مما يجعل ملكية المنازل ميسورة التكلفة. ومع ذلك، فإن المقايضة هي ارتفاع إجمالي تكاليف الفائدة على مدى عمر القرض. هذا المصطلح مناسب للمقترضين الذين يفضلون دفعات شهرية أقل ويخططون للبقاء في منازلهم لفترة طويلة.
- مصطلحات أخرى: يقدم بعض المقرضين شروطًا غير تقليدية مثل 10 أو 25 أو حتى 40 عامًا. يتمتع القرض لمدة 10 سنوات بأعلى دفعات شهرية ولكن يتم دفع أقل مبلغ من الفائدة. توفر مدة 25 عامًا انخفاضًا طفيفًا في الدفعات الشهرية مقارنة بفترة 20 عامًا، في حين أن مدة 40 عامًا لديها أقل دفعات شهرية ولكن أعلى تكلفة فائدة إجمالية.
أسعار الفائدة
تعد أسعار الفائدة عاملاً حاسماً في تحديد أقساط الرهن العقاري وتكاليف القرض الإجمالية. يمكن أن تؤثر بشكل كبير على القدرة على تحمل تكاليف القرض الخاص بك والمبلغ الإجمالي الذي ستدفعه خلال مدة القرض. هناك نوعان أساسيان من أسعار الفائدة على الرهن العقاري للنظر في:
- الرهون العقارية ذات السعر الثابت (FRMs): يظل سعر الفائدة ثابتًا طوال مدة القرض، مما يوفر دفعات شهرية يمكن التنبؤ بها.
- الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل (ARMS): يتم تحديد سعر الفائدة لفترة أولية (على سبيل المثال، 5، 7، أو 10 سنوات) ثم يتم تعديله بشكل دوري بناءً على ظروف السوق. تبدأ ARMs عادةً بمعدلات أقل ولكن يمكن أن تزيد بشكل كبير بعد الفترة الأولية.
عند الاختيار بين الرهون العقارية ذات السعر الثابت والرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل، ضع في اعتبارك خططك طويلة المدى واستقرارك المالي وقدرتك على تحمل المخاطر. توفر الرهون العقارية ذات السعر الثابت القدرة على التنبؤ وراحة البال، في حين توفر الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل دفعات أولية أقل ولكنها تأتي مع خطر زيادات الأسعار في المستقبل. قم بتقييم وضعك بعناية لتحديد نوع سعر الفائدة الذي يتوافق بشكل أفضل مع أهدافك المالية.
ما يجب عليك فعله بمجرد اتخاذ قرار بشأن الرهن العقاري المناسب
الآن بعد أن اخترت أفضل نوع رهن عقاري يناسب احتياجاتك، فقد حان الوقت لاتخاذ الخطوات النهائية نحو تأمين قرض منزلك. أولاً، الحصول على موافقة مسبقةمما سيعطيك صورة واضحة عن ميزانيتك ويعزز مكانتك كمشتري. ثم اعمل بشكل وثيق مع المُقرض الخاص بك لجمع الوثائق اللازمة وإكمال عملية التقديم. تذكر مراجعة الشروط بعناية وطرح أي أسئلة قد تكون لديك قبل إنهاء القرض الخاص بك. مع الحصول على الرهن العقاري المناسب، ستكون في طريقك لتحقيق حلمك بامتلاك منزل.
ما هو الرهن العقاري المناسب لي؟
ما هو الفرق بين الرهن العقاري ذو السعر الثابت والرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل؟
الرهن العقاري ذو السعر الثابت له معدل فائدة ثابت طوال مدة القرض، مما يوفر دفعات شهرية مستقرة ويمكن التنبؤ بها. الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) له فترة أولية ذات سعر ثابت تليها تعديلات دورية على الأسعار بناءً على ظروف السوق، مما قد يؤدي إلى تقلب الدفعات الشهرية.
ما المبلغ الذي يجب أن أدخره مقابل الدفعة الأولى؟
يعتمد المبلغ الذي يجب عليك توفيره للدفعة الأولى على عدة عوامل، بما في ذلك نوع الرهن العقاري الذي تختاره، وسعر المنزل، ووضعك المالي. في حين أن المعيار التقليدي هو 20٪ من سعر شراء المنزل، فإن العديد من برامج القروض تسمح بدفعات مقدمة أقل، تتراوح من 3٪ إلى 10٪. إن توفير المزيد يمكن أن يقلل من مدفوعاتك الشهرية وربما يلغي الحاجة إلى تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). ومع ذلك، إذا كان توفير 20% يمثل تحديًا، فلا تثبط عزيمتك — استكشف الخيارات التي تناسب ميزانيتك وأهدافك المالية.
هل يمكنني التأهل للحصول على قرض عقاري مع سوء الائتمان؟
نعم، بعض برامج القروض، مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية، مصممة للمقترضين ذوي الدخل المنخفض أو درجات ائتمانية سيئة. ومع ذلك، فإن الحصول على درجة ائتمانية أعلى يمكن أن يساعدك في الحصول على أسعار فائدة وشروط قرض أفضل.
ما هو مؤشر مديري المشتريات (PMI) وهل أحتاج إلى دفعه؟
تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) هو نوع من التأمين الذي يحمي المُقرض في حالة التخلف عن سداد قرضك. عادةً ما يكون ذلك مطلوبًا إذا كانت الدفعة الأولى أقل من 20٪. بعض برامج القروض، مثل قروض VA، لا تتطلب مؤشر مديري المشتريات (PMI).
ما هي فوائد الحصول على موافقة مسبقة للحصول على الرهن العقاري؟
الحصول تمت الموافقة عليه مسبقًا يساعدك على فهم المبلغ الذي يمكنك تحمله، ويجعلك مشتريًا أكثر جاذبية للبائعين، ويسمح لك بالتصرف بسرعة عندما تجد منزلًا ترغب في شرائه. كما أنه يوفر صورة أوضح لشروط القرض وأسعار الفائدة التي تتأهل لها.
ما الذي يجب علي مراعاته عند اختيار مُقرض الرهن العقاري؟
عند اختيار أ مقرض الرهن العقاري، ضع في اعتبارك عوامل مثل أسعار الفائدة وشروط القرض والرسوم وخدمة العملاء وسمعة المُقرض. يمكن أن تساعدك مقارنة العروض المقدمة من العديد من المقرضين في العثور على أفضل صفقة تناسب وضعك المالي.
ما هي تكاليف الإغلاق، وما المبلغ الذي يجب أن أتوقع دفعه؟
إغلاق التكاليف هي الرسوم المرتبطة بإتمام الرهن العقاري الخاص بك، بما في ذلك رسوم التقييم والتأمين على الملكية وأتعاب المحاماة. وتتراوح هذه التكاليف عادة من 2% إلى 5% من مبلغ القرض. قد تقدم بعض برامج القروض المساعدة في إغلاق التكاليف للمشترين لأول مرة.
كيف يمكنني تجنب التمييز في الإقراض العقاري؟
التمييز في الإقراض العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز، فيمكنك تقديم شكوى إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) أو وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) الأمريكية. تأكد دائمًا من فهم حقوقك وطلب المشورة القانونية إذا لزم الأمر.
