كيف سيشارك وكلاء الإدراج عروض البائع الخاصة بتعويض وسيط المشتري من MLS؟
في أقل من أسبوعين، لن يُسمح بعروض التعويض لوسطاء المشترين في أي نظام متعدد الأطراف في الولايات المتحدة، وفقًا لشروط الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) اتفاقية تسوية الدعاوى القضائية للجنة الوطنية.
في حين أن الوسطاء في جميع أنحاء البلاد يتفقون على أنهم ووكلائهم لن يعلنوا بعد الآن عن عرض لتعويض وسيط المشتري عن أي إدراج في MLS، فإن هذا هو المكان الذي تنتهي فيه أوجه التشابه، حيث يبدو أن كل وسيط يتخذ براعة مختلفة قليلاً.
في اكس بي ريالتي، وهي شركة صدرت مؤخرًا نماذج توضح أن الأمر متروك للبائع ليقرر ما إذا كان سيقدم تعويضًا للوسيط المشتري أم لا، نظرًا لأن وكلاء قائمة eXp لا يقومون بتقسيم أتعابهم مع وسطاء المشترين – يُسمح للوكلاء بمتابعة البائع الخاص بهم رغبات التسويق طالما أنها تمتثل لقواعد MLS المحلية الخاصة بهم.
“يمكن للبائع أن يأمر الوكيل تمامًا بمشاركة ما يقدمه من امتيازات أو عرض تعويض وسيط المشتري، ونحن نخبرهم أنه مسموح لهم تمامًا القيام بذلك، طالما أنهم يتبعون قواعد MLS المحلية الخاصة بهم، كما هو الحال مع بعض MLSs قال ليو باريجا، الرئيس التنفيذي لشركة eXp Realty: “القول خارج MLS أمر جيد تمامًا”.
“لكن هذا يحدث يومًا بعد يوم، لذلك يحتاج الوكلاء إلى الانتباه، ولكن القاعدة الأساسية الجيدة هي عدم القيام بذلك مطلقًا في الدوري الأمريكي لكرة القدم والتأكد من اتباع قواعد الدوري الأمريكي لكرة القدم المحلية الخاصة بك.”
وقال ستيف كابيزا شركته، الوساطة ذات العلامات البيضاء جانب، ويتخذ نهجا مماثلا.
قال رئيس سايد: “هناك فارق بسيط على أساس كل ولاية”. “في Side، استثمرنا الملايين في منصة الوساطة الخاصة بنا، بما في ذلك جودة المديرين الذين يديرون كل سوق نتواجد فيه. والعديد منهم جزء من الجمعيات المحلية ولديهم فهم عميق للقواعد وأفضل الممارسات المتبعة. تأسست في أسواقهم، ونحن نعتمد عليهم حقًا لمعرفة ما هو الأفضل لوكلائنا وعملائنا في تلك الأسواق.
“لا يوجد أي نوع من التفويض الوطني أو أي شيء وطني نقوم به؛ إنها في الواقع مجرد سوق تلو الأخرى، ونحن نعتمد على الوسطاء الإداريين لدينا لتوجيه الأمور.
هناك شركة وطنية أخرى تسلك طريقًا مشابهًا إلى Side الوساطة الحقيقية. مثل eXp Realty، تدعو قيادة الشركة داخل شركتهم إلى الفصل الكامل بين عمولات جانب البيع وجانب الشراء، مما يترك البائعين مسؤولين بشكل صارم عما إذا كانوا يريدون تقديم تعويض للوسيط للمشتري أم لا. وانطلاقًا من روح هذا الترتيب، قال رئيس ريال مدريد، شاران سريفاتسا، إن الشركة تترك الأمر للبائعين فيما يتعلق بكيفية وما إذا كانوا يعلنون عن عروض تعويض وسيط المشتري.
وقال سريفاتسا عن عروض تعويض وسيط المشتري: “يجب أن يكون البائع موجهًا”. “كل ما نقوله هو أنه في الواقع يضع البائع في وضع غير مؤات إذا تم الإعلان عن عروض التعويض فعليًا لأنه يتخلى عن المركز العام للبائع، ولكن إذا أراد البائع الإعلان عن العرض، فإننا نقول للناس إنهم أحرار في القيام بذلك طالما أنهم يلتزمون بالتسوية وقواعد الدوري الأمريكي لكرة القدم المحلية”.
لكن سريفاتسا قال إن هناك شيئًا واحدًا مؤكدًا، وهو أن الشركة لن تتسامح مع الوكلاء الذين يحاولون التسلل إلى عروض تعويض وسيط المشتري في قوائم MLS.
وقال سريفاتسا: “لن تكون هناك عروض تعويض على الدوري الأمريكي لكرة القدم سواء بشكل مباشر أو غير مباشر، أو التلميح أو الدفع به في مجال عشوائي – لا شيء على الإطلاق لأن هذا يتعارض مع روح اتفاقية التسوية بأكملها”.
الصفحة الرئيسية التالية يقدم الرئيس التنفيذي جيمس دويجينز حجة مماثلة مثل سريفاتسا حول عروض الإعلان عن التعويضات.
قال دويجنز: “إذا كنت في أي سوق أخرى غير سوق المشتري القوي، فما هو السبب وراء وضع كل أوراقك على الطاولة والقول: “سوف نقدم تعويضات تعاونية؟”. “إن الطريقة التي يجب أن يعمل بها هذا في نموذج حقيقي يتمحور حول المستهلك هي أنه لا ينبغي أن يكون هناك أي إعلان عن العمولات أو حتى الامتيازات قبل العرض، ما لم يكن هناك سبب وجيه حقًا لتحفيز المشتري. كل ما عليك فعله هو أن تقول إن البائع الخاص بك على استعداد لتلبية أي وجميع الطلبات المضمنة في العرض.
بينما يدعو Dwiggins وكلائه إلى عدم مشاركة عروض تعويض وسيط المشتري مع المشترين قبل تقديم العرض، فإن أنتوني لاماتشيا، المالك الوسيط لشركة Dwiggins شركة لاماتشيا العقارية، أنشأ فريقًا داخل شركته لمساعدة وكلاء الإدراج في التعامل مع تدفق الاستفسارات التي يتوقعها من وكلاء المشتري يسألون عن إمكانية الحصول على تعويض في قائمة معينة.
“لقد قمنا بإعداد مساعدة على مدار الساعة لوكلائنا، لذلك عندما يستفسر وكلاء المشترين عن ماهية العمولة، يمكنهم الاستفسار على عنوان بريد إلكتروني معين، ولدينا أشخاص على مدار الساعة سيقومون بالرد والإجابة على الوكلاء قال لاماكيا: “أسئلة”.
وأشار أيضًا إلى أنه مثل eXp Realty، لن تشارك شركته في التعويض التعاوني، مما يسمح للبائعين بالتحكم الكامل في المبلغ الذي يقدمونه في تعويض وسيط المشتري.
على الساحل الغربي، هذا النوع من النظام هو بالضبط ما فعله جريتشن بيرسون، مالك الوسيط خصائص بيركشاير هاثاواي دريسديل، لا يريد أن يرى.
“ما نشعر به هو الشيء الأكثر فظاعة … هو أنه إذا كان لديك وكيل اتصل بي بصفتي الوسيط أو الوكيل المدرج واسأل عما يعرضه البائع، فإننا نعتقد أن هذا أسوأ مما كان لدينا من قبل، لأن هذا يخلق سرًا حقًا قال بيرسون: “المجتمع ونعتقد أن هذا بعيد كل البعد عن التسوية”.
“هناك بعض الأشخاص اليوم الذين يدعمون مشاركة عروض التعويضات عبر الهاتف أو البريد الإلكتروني، ويجادلون بأنهم يريدون معرفة ما إذا كانت متابعة الإدراج تستحق وقت عملائهم”.
وبدلاً من ذلك، فإن ما طلبت بيرسون من وكلائها أن يفعلوه هو “ما كانوا يفعلونه طوال الثلاثين عامًا الماضية”.
“تمامًا كما هو الحال اليوم، عندما يتصل أحد الوكلاء ويكون المشتري مؤهلاً للحصول على 835000 دولار أمريكي، ولكن سعر القائمة هو 850000 دولار أمريكي، فإنهم لا يستخدمون الأرقام، لكنهم يخبروننا أنهم سيقدمون عرضًا أقل قليلاً . وعادة ما نقول لهم: “اكتبوا وأرسلوا”. قال بيرسون: “يسمح هذا لبائعينا برؤية جميع العروض واتخاذ القرار بناءً على ما يناسبهم بشكل أفضل”.
“نحن لا نخبرهم أبدًا لا أو أنهم يضيعون وقت البائع – في 99.9% من الوقت، نقول دائمًا إننا سنرى ما يفكر فيه البائع بشأن العرض. وأحيانًا ينجح الأمر بالنسبة للمشتري وأحيانًا لا ينجح.
ومع اتخاذ العديد من الشركات مثل هذه الأساليب المختلفة تجاه هذه القضية، فمن الواضح أنه اعتبارًا من أوائل أغسطس، لا يوجد حتى الآن معيار ذهبي لمشاركة عروض تعويض وسيط المشتري خارج النظام متعدد الأطراف.
وقال سريفاتسا: “أعتقد أن الاحتكاك سيحدث لأن الصناعة بأكملها لن تكون متوافقة”. “الجزء الأصعب من هذا هو جعل جميع اللاعبين في نفس الصفحة.”
