تحتاج الصناعة إلى التحدث علنًا عن عواقب الدعاوى القضائية للجنة: قادة الوساطة

في الجزء العلوي من أذهان قادة الصناعة حول كيفية تأثير نتائج هذه الدعاوى القضائية على المستهلكين، هو كيف سيتمكن المشترون من تحمل تكلفة تمثيل المشتري ودفع ثمنه.

“أنا أحب أن أرى فاني ماي و فريدي ماك وقال لاماكيا: “السماح بنوع من تمويل اللجنة، لكنني لا أعتقد أن ذلك سيحدث”. “أميل إلى الاعتقاد بأنه سيتم التفاوض بشأنه في الصفقة، لكن المشتري لأول مرة سيواجه صعوبة في التنافس مع شخص يشتري منزله الثاني أو الثالث والذي يمكنه فقط الدفع لوكيله من جيبه.

“هذا هو الجزء الذي لا أحبه من هذا، لكن محامي المدعين و وزارة العدل أعتقد أنهم يعرفون أفضل، وأعتقد أنه سيتعين علينا أن نمر بهذا، ونرى ذلك يحدث لفترة من الوقت، وعندما تكون هناك بعض القصص الحزينة عن أشخاص غير قادرين على الحصول على منزل، وهو ما سيحدث حتمًا أعتقد أنه ربما سنرى نوعًا من التغيير في المستقبل.

مثل لاماكيا، الرئيس التنفيذي لشركة NextHome يعتقد جيمس دويجينز أيضًا أن التغييرات المحتملة في هيكل العمولة ستضر بالمشترين لأول مرة ومن ذوي الدخل المنخفض وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية (VA) المقترضين. لكن دويجنز أكثر تفاؤلاً بأن الشركات التي ترعاها الحكومة (GSEs) سوف تظهر عاجلاً وليس آجلاً.

قال دويجنز: “أعتقد أن هناك طريقًا سهلًا جدًا لإقناع فاني وفريدي بالقيام بذلك – إذا تم إصدارهما من قبل الكونجرس بتمريرة من قلمهما”. “كنت سأدير حملة إعلانية حول كيفية تأثير هذه القضايا الجماعية على المحاربين القدامى والأقليات والأميركيين ذوي الدخل المنخفض.

“ويمكنك أن تشكر إدارة (بايدن) ووزارة العدل ومحامي الدعاوى الجماعية – والعواقب المقصودة وغير المقصودة، مهما كنت تريد تدويرها – وشاهد مدى سرعة تقدم الجمهوريين لحماية المحاربين القدامى وشاهد مدى سرعة تقدم الديمقراطيين. لحماية الأقليات والأميركيين ذوي الدخل المنخفض. قد تحصل على مشروع قانون من الحزبين في عام انتخابي، وسيطلبون من فاني وفريدي أن يفكروا فيه لأنهما يريدان الأصوات.

في حين أن العديد من الحاضرين يرغبون في رؤية النتيجة التي يعتقد دويجنز أنها ممكنة، إلا أن هناك احتمال ألا يكون الأمر كذلك. وهذا يعني أن الصناعة قد تشهد عدم تمثيل المزيد من المشترين، فضلاً عن زيادة محتملة في معاملات الوكالة المزدوجة.

“أعتقد أنك ستشهد المزيد من الوكالات المزدوجة والمزيد من المشترين غير الممثلين، خاصة خلال هذا الوقت المرن حيث يفكر وكلاء المشتري في كيفية مناقشة وتقديم هيكل هذه العلاقة الجديدة مع قال بيت فوس، مؤسس ومالك الشركة: “يبدو المشتري هكذا”. شركة الإدراج 3%، وهي شركة وساطة تقوم بإدراج العقارات وتسويقها للبائعين، مما يسمح لهم بتحديد ما إذا كانوا يرغبون في تعويض وسيط المشتري.

بسبب هيكل شركته، قال فوس إنه يرى بالفعل حصة مناسبة من المشترين غير الممثلين، ولكن بالنسبة للمعاملات التي يشارك فيها وكلاء المشتري، قال فوس إن المشترين يطلبون عادةً أن يدفع البائع رسوم تمثيل المشتري في عرضهم، كما يعتقد لاماتشيا أنه قد يحدث تحركًا إلى الأمام.

على الرغم من أن هذا النهج في التعامل مع رسوم وكيل المشتري قد ينجح في سوق الإسكان الحالي، إلا أن القادة أشاروا إلى أن الأمر قد لا يكون كذلك إذا اشتدت ظروف السوق، مما يجعل البائعين أكثر سيطرة على المعاملات.

“هنا السؤال: إذا كنت تمثل البائع، فمن مسؤوليتك تسويق الإدراج، وفي سوق تعلم أن البائع سيحصل على 15 إلى 20 عرضًا، هل تقدم تعويضًا لوكيل المشتري؟ فهل هذا في مصلحة البائع؟ “أنا أسأل بشكل افتراضي،” افترض دويجنز.

“أو هل تسمح للمشترين بكتابة عروضهم، وربما تضع شرطًا ينص على أنك ستكون منفتحًا على المحادثات حول الامتيازات، ثم تترك العروض تتحدث عن نفسها؟ لا أعرف. أنا ببساطة أقول إنه في هذا العالم الجديد، عليك أن تفكر في الطريقة التي ستنظر بها إلى الكيفية التي ستحدد بها ظروف السوق ذلك.

ومع ذلك، كما أشار فوس، إذا كان المشترون غير قادرين على تمويل أو تحمل رسوم وكالة المشتري لأن البائعين غير مستعدين لدفعها، فسيكون هناك زيادة طفيفة في أدوار الوكالة المزدوجة والمشترين غير الممثلين، وهو أمر يراه دويجنز بمثابة يوم ميداني محتمل لوزارة العدل.

“أعتقد أن تسع ولايات في الوقت الحالي تحظر الوكالة المزدوجة، ولكن إذا خرج هذا عن نطاق السيطرة، تذكروا كلماتي اليوم على هذه المنصة، ستستهدف وزارة العدل ذلك بعد ذلك، لذلك من المهم للغاية كوسطاء في الغرفة أن قال دويجينز: “اكتشف كيف تريد التعامل مع هذا”.

بالإضافة إلى ذلك، يرى دويجنز إمكانية زيادة تكاليف التأمين على الأخطاء والسهو للوكلاء والوسطاء، حيث يعد المشترون غير الممثلين والوكالة المزدوجة مصادر رئيسية لمطالبات التأمين.

وقال دويجينز: “إذا سارت الأمور على ما يرام، فهذا يعني أن شركة طيران واحدة تتبنى هذا الادعاء وتضطر إلى التعامل معه بدلاً من إجراء نوع من المفاوضات”. “أنت تريد أن تشاهد ارتفاع أسعار وثائق التأمين، وراقب ما سيحدث إذا لم نبدأ في التفكير في التأكد من أن المشتري لديه تمثيل.”

وبما أنه لا يزال من غير المعروف ما إذا كانت الشركات الصغيرة والمتوسطة ستسمح للمشترين بتمويل رسوم وكلائهم، فقد سلط قادة الصناعة الضوء على أهمية مناقشة الوسطاء لهياكل التعويضات والتحديات التي يواجهها المشترون مع عملائهم من البائعين.

وقالت ليندا أوكونيفسكي، الرئيس التنفيذي لشركة “إن ما نقوله للبائعين هو أنه يمكنهم مساعدة المشترين على حل مشكلة كيفية دفع عمولة وكيلهم – وقد نجح ذلك بطريقة سحرية”. شركة الحافة الرائدة للعقارات.

وأضاف لاماتشيا أن المشترين يبحثون عادة عن صفقة سلسة وسوف “يستمرون في اتباع المسار الأقل مقاومة مالية”.

وقال لاماتشيا: “إذا لم تقدم تعويضات بشكل استباقي أو لم يكن لديك بعض الرغبة في إجراء محادثات حول ذلك، فسيكون عدد المشترين المهتمين بمنزلك أقل”.

لا يقل أهمية عن إجراء هذه المحادثات مع البائعين هو إجراؤها مع المشترين حول ما يمكن أن يقدمه لهم الوكلاء.

وأشار أوكونيفسكي إلى أن العديد من وسائل الإعلام الإخبارية الرئيسية قد رسمت صناعة العقارات – ووكلاء المشترين، على وجه الخصوص – في ضوء سلبي، لذلك يجب على الوكلاء الذين يحاولون كسب المشترين أن يقلبوا النص.

“أحد الأشياء التي نواجهها ليس هو: هل يجب أن أقوم بتعيين هذا الشخص؟” قال أوكونيفسكي: “ما الذي يمكنك فعله لي كوكيل للمشتري ولا أستطيع أن أفعله بنفسي؟”.

ونتيجة لذلك، يشعر Dwiggins أن الوقت قد حان لكي يعامل الوكلاء المشترين مثل البائعين.

“إذا ذهبت إلى موعد للإدراج، فأنت لا تدخل وتسلم البائع اتفاقية الإدراج وتطلب منه التوقيع عليها. تجلس لتقديم عرض تقديمي. قال دويجينز: “أنت توضح قيمتك وتشرح ما تفعله، وما هي المنتجات والخدمات التسويقية التي يدفعون مقابلها وكيف ستساعدهم على بيع منزلهم”. “لم نفعل ذلك من ناحية الشراء وعلينا أن نفعل ذلك.”

بالنسبة إلى Dwiggins، مجرد الإشارة إلى خبرتك كوكيل لن يكون كافيًا. سيتعين على الوكلاء سحب الستار وإظهار للمشترين كل ما يتعلق بشراء منزل، مما يجعل القيمة المقدمة للمشترين واضحة تمامًا.

وبينما أشار قادة الصناعة إلى أن بعض الأشخاص يشعرون بالقلق بشأن التحدث علنًا، فقد حثوا زملائهم ومنافسيهم على اتخاذ موقف والتعبير بصوت عالٍ عن النتائج والعواقب المحتملة لهذه الدعاوى القضائية.

قال دويجنز: “أعتقد أن الأمر يتطلب من متخصصي الرهن العقاري في هذه الغرفة – الوسطاء والوكلاء جميعًا – إجراء هذه المحادثات”. “توقف عن الخوف. الرصاص من الأمام. لقد تمت مقاضاتنا جميعًا بالفعل. هذا لا يغير شيئا.

“سيحصل المحامون على رواتبهم من التسويات القائمة بالفعل. مستوطنات أخرى سوف تحدث. سوف نمضي قدمًا، ولكن ما نحتاج إلى القيام به أيضًا كصناعة هو البدء بالقيادة من القمة. نحن بحاجة إلى البدء في السيطرة على هذه المحادثات.