يشارك الخبراء رؤى حول بنك الاحتياطي الفيدرالي و”مشاعر” البيانات واتجاهات الإسكان
محتشمي: اقرأ البيانات
بدأ محتشمي الجلسات بالحديث عن الاختلافات بين بيئة أسعار الرهن العقاري الحالية وبعض ما شوهد في الأيام الأولى للأزمة المالية في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، قائلاً إن الأمريكيين بشكل عام في وضع أفضل بكثير مما كانوا عليه في ذلك الوقت.
أشار بنك الاحتياطي الفيدرالي مؤخرًا إلى أنه من غير المرجح أن يخفض أسعار الفائدة في أي وقت قريب بسبب المؤشرات الاقتصادية، وأحيا محتشمي توقعات عام 2022 حول ما سيتطلبه الأمر لجعل بنك الاحتياطي الفيدرالي “يكسر” أسعار الفائدة.
وقال: “في عام 2022، طرحت فرضية مفادها أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لن يتحرك حتى ينهار سوق العمل”. “لذا، إذا كنتم جميعاً تتطلعون إلى تحرك أقل مستدام في أسعار الفائدة على الرهن العقاري، فهذا ما سترونه”.
وفي حين أن التضخم يستحوذ على قدر كبير من الأكسجين في المناقشة، يؤكد محتشمي أن هذا ليس ما يركز عليه بنك الاحتياطي الفيدرالي في المقام الأول.
وقال: “ما يريد بنك الاحتياطي الفيدرالي رؤيته هو أن سوق العمل يصبح ضعيفًا جدًا إلى درجة الانهيار، وبعد ذلك سيجدون كل الثقة في العالم للقيام بتخفيضات في أسعار الفائدة والحديث عن التأكد من حصولنا على هبوط سلس”. قال.
وقال إن قراءة البيانات قد تحكي قصة مختلفة عن الوضع بدلاً من الاهتمام الصارم بما يقوله مسؤولو بنك الاحتياطي الفيدرالي.
وتشمل نقاط البيانات المضيئة نمو الأجور، وفرص العمل، وعدد الأشخاص الذين تركوا العمل للعثور على عمل أعلى أجرا، ومطالبات البطالة على أساس أسبوعي أو شهري. وأوضح أن هذه تساعد المراقبين على مراقبة التغيرات في سوق العمل على غرار بنك الاحتياطي الفيدرالي.
ومن هنا – وعندما يقترن التوظيف في بيانات تراخيص البناء والإسكان – يصبح التفكير بشأن المعدلات أكثر وضوحا.
“إذا أصبح سوق العمل أكثر ليونة وبدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في اتخاذ موقف أكثر تشاؤمًا قليلاً، فلن تتحسن فروق الأسعار فحسب، بل إذا انخفض العائد على السندات لأجل 10 سنوات، فهذا يعني أن العائد على السندات لأجل 10 سنوات قد انخفض بنسبة 6٪. [or] وقال إن معدلات الرهن العقاري أقل من 6٪. “لكن هذا يعني أن سوق العمل يجب أن ينهار. لذلك، نحن جميعًا نركز على التضخم، ولكن ليس على ما يهم حقًا.
سيمونسن: المزيد من البيانات، و”المشاعر” أقل
يمكن أن تركز الكثير من المحادثات في سوق الإسكان على “المشاعر” أو المشاعر العامة حول الطريقة التي تسير بها الأمور. أوضح سيمونسن للحاضرين في The Gathering أن التركيز بدلاً من ذلك على البيانات في الوقت الفعلي يعد أمرًا أساسيًا للحصول على مؤشرات دقيقة وتنبؤية حول مكان وجود السوق وإلى أين سيتجه.
بدأ سيمونسن عرضه بالحديث عن تفاعل ألتوس المبكر مع كليهما جولدمان ساكس و ليمان براذرز. في عام 2007، في الوقت الذي بدأ فيه شركة Altos Research، كان يحضر مؤتمرًا يتحدث فيه ممثلو الشركتين. وبعد الانتهاء من الحديث، كان يهدف إلى تسليط الضوء على الشركتين حول السبب الذي قد يجعلهما بحاجة إلى نوع البيانات التي تتخصص فيها شركة Altos.
وأشار إلى خطوته.
يتذكر قائلا: “أنا مايك سيمونسن، شركتي هي Altos Research، ونحن نتتبع كل منزل للبيع في البلاد كل أسبوع”. “نحن نتحقق من جميع الأسعار، وجميع العرض والطلب، وجميع التغييرات في تلك البيانات، ونعطيك ذلك لأن بيانات الإسكان التقليدية متأخرة بشهور عن المنحنى قبل أن ترى ما يحدث.”
وقد رفض ممثل بنك ليمان براذرز ذلك بشكل قاطع قائلاً: “لدينا من البيانات أكثر مما يمكن أن تتخيله. نحن نجني الكثير من المال. يتذكر سيمونسن قائلاً: “لا تهتم حتى”.
كان ممثل جولدمان أكثر انفتاحًا على سماع ما سيقوله، وبعد 12 أسبوعًا تعامل مع Altos كعميل. وأوضح سيمونسن أنه بعد مرور عام، توقف بنك ليمان براذرز عن العمل.
وأكد سيمونسن أن مراقبة نقاط البيانات المتغيرة على أساس يومي وأسبوعي – بما في ذلك مستويات المخزون، ومبيعات المنازل الجديدة والمعلقة، وبيانات وإشارات أسعار المنازل – يمكن أن تساعد في تتبع تأثير معدلات الرهن العقاري بشكل أكثر كفاءة.
قال سيمونسن: “أعتقد أن التزامنا هو التواصل مع البيانات لكل شخص في الدورة، بدءًا من أكبر اللاعبين وصولاً إلى كل مشتري وبائع منزل”.
بدأ بالنظر إلى بيانات المخزون الجديدة.
وقال: “إن أكبر ما يمكن تعلمه عندما ننظر إلى أرقام المخزون هو أن ارتفاع المعدلات يشكل ارتفاعًا في المخزون – أو بعبارة أخرى، يتباطأ الطلب، وينمو المخزون”. “وهذا في الواقع أمر غير بديهي بالنسبة للكثير من الأشخاص الذين ينظرون إلى البيانات بشكل عرضي.
“إنهم يعتقدون أن معدلات الرهن العقاري أعلى، ولن يبيع أحد، وبالتالي فإن المخزون سينخفض عندما تنخفض المعدلات مرة أخرى. ثم سنحصل أخيرًا على بعض المخزون. لكن البيانات تظهر أن العكس هو الصحيح في الواقع”.
وأوضح أنه ستكون هناك حاجة لسنوات عديدة من المعدلات الأعلى لإعادة المخزون إلى مستويات ما قبل الوباء، لكن نمو المخزون آخذ في الارتفاع في جميع أنحاء البلاد، خاصة في ولايات مثل فلوريدا وتكساس.
كما بدأ المزيد من بائعي المنازل في دخول السوق. في العام الماضي، أدى ارتفاع أسعار الفائدة إلى انخفاض مشاركة البائعين، ولكن أسعار الفائدة المرتفعة بدأت تعتبر أكثر من مجرد قاعدة. وقال إن الشعور العام بإمكانية التنبؤ سيسمح لمزيد من البائعين بدخول السوق.
وأضاف أنه من المرجح أن تظل الأسعار مستقرة بسبب ارتفاع أسعار الفائدة.
وقال سيمونسن: “المزيد من البيانات، ومشاعر أقل”.
Fairweather: أقل القدرة على تحمل التكاليف
تحدث داريل فيرويذر من Redfin في المقام الأول عن الطلب على الإسكان. مشاركة الأجيال في السوق؛ وتأثير الأحداث المناخية والكوارث الطبيعية على نشاط شراء المنازل؛ والمرونة التي قد يتمتع بها المستأجرون، خاصة وأن الأحداث المناخية أصبحت أكثر بروزًا على مستوى الدولة.
وقالت: “ينفق الناس المزيد والمزيد من أموالهم على السكن، ولم يعد السكن في متناول الجميع”. “لا يزال لدينا هذا النقص الأساسي في المنازل.”
ولكن العرض التقديمي كان مصمماً في المقام الأول ليكون تطلعياً، وفي هذا الصدد، فإن أسعار الفائدة والتضخم مرتفعة، ولكن الاقتصاد ينمو. تتغير التركيبة السكانية أيضًا، حيث يعد جيل الألفية أكبر جيل، بينما يكون الجيل Z أصغر حجمًا ولكن تأثيره متزايد في الاقتصاد.
وقالت إن التفضيلات المتغيرة والحقائق الاقتصادية تعمل أيضًا على تعطيل النماذج القديمة المتعلقة بالإسكان في الولايات المتحدة.
وقال فيرويذر: “كان من المعتاد أن تكون ملكية المنازل هي الحلم الأمريكي، والآن أصبحت مجرد حلم أمريكي بعيد المنال”. “يشعر الناس أن تحقيق هذا الأمر بمثابة “فطيرة في السماء” بالنسبة لهم لأن القدرة على تحمل تكاليف السكن تزداد سوءًا.”
وقال فيرويذر إن المناخ يعد أيضًا قضية حقيقية للغاية لها تأثير على سوق الإسكان.
وقالت: “لفترة طويلة كنت أتحدث عن تغير المناخ وكان الناس يقولون: هذه مشكلة للمستقبل”. “لكننا نشهد الآن ارتفاع تكاليف التأمين ويقرر الناس مكان إقامتهم بناءً على المناخ. لقد أصبحت قضية أكثر أهمية في سوق الإسكان.
شاركت Fairweather أن Redfin أجرت تجربة في عام 2020 لتحليل التأثيرات التي يمكن أن يحدثها تغير المناخ على سلوك شراء المنازل على مدى ثلاثة أشهر، حيث تم تقسيم المستخدمين إلى مجموعتين: واحدة أظهرت لهم وجهة نظر حول مخاطر الفيضانات والأخرى لم تفعل ذلك.
وقالت: “من وجهة نظر التحكم، لا يوجد خطر الفيضانات، وبعد ذلك من وجهة نظر العلاج، يمكنك رؤية خطر الفيضانات لكل منزل موجود في Redfin”. وقالت: “الأشخاص الذين ظهر عليهم خطر الفيضانات – إذا كانوا ينظرون سابقًا إلى منازل شديدة الخطورة أو شديدة الخطورة لمخاطر الفيضانات – فقد ذهبوا إلى شراء منازل كانت بها نصف المخاطر عندما رأوا تلك المعلومات”.
وهذا يمثل فرصة محتملة ذات قيمة مضافة لمحترفي الرهن العقاري لتقديم معلومات مناخية أكثر قوة، بالإضافة إلى المكان الذي من المتوقع أن تتجه إليه أسعار الفائدة أو المعلومات الديموغرافية.
“[That can help] قال فيرويذر: “أبلغهم بكيفية اتخاذ أفضل قرار لشراء منزل”.
