مشتري المنازل لأول مرة: من تحديات عام 2023 إلى حقائق عام 2024
ونظراً لتصاعد معدلات الرهن العقاري وارتفاع أسعار المساكن، فإن احتمالات مشتري المساكن لأول مرة في عام 2023 كانت مخيفة. واجه متوسط FTB عبئا ماليا كبيرا، مع تضاعف مدفوعات رأس المال والفائدة الشهرية (P&I) أكثر من الضعف (2110 دولارًا مقابل 980 دولارًا) منذ عام 2013. وللتخفيف من هذه الدفعة الأكبر بشكل كبير، اعتمد متوسط FTB بالتساوي على زيادة بنسبة 54٪ في دخل الأسرة، مع تخصيص نسبة أعلى (24% بدلاً من 17%) من دخلهم للحماية والتعويض. وهذا يُترجم إلى مخاطر ائتمانية أعلى لـ FTB وقدر أقل من القدرة على البقاء في مواجهة تجارب ومحن الحياة اليومية. كما أنه يحد من قدرة الأسرة على اتخاذ قرارات تقديرية بشأن الإنفاق والادخار. وقد تم تمكين عبء الديون المتزايد هذا من خلال قيام الوكالات الحكومية بتوسيع عتبات الدين إلى الدخل على مر السنين. وهذا لا يبشر بالخير بالنسبة للعديد من شركات FTBs، التي قد تعاني من ضائقة مالية في حالة الطوارئ أو انقطاع الوظائف، وخاصة بالنسبة للشركات FTBs الأكثر تقييدًا، والتي يمكن أن تصل نسبة إجمالي دخل الدخل إلى الدخل مع قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية إلى 57٪.
وعلى الرغم من التحديات، ارتفعت نسبة القروض العقارية الأولية بين قروض شراء المنازل التي تقدمها الوكالات إلى أعلى مستوى لها منذ عام 2013، مصحوبة بارتفاع ملحوظ في التمثيل من مختلف الفئات السكانية. في عام 2023، استحوذت FTBs على حصة ملحوظة بلغت 56.3% من قروض الوكالات، حيث يمثل الأفراد الملونون نسبة كبيرة تبلغ 35%، وهي زيادة كبيرة من 26% في عام 2013.
من هو متوسط FTB في عام 2023؟
اشترى المشتري العادي للوكالة لأول مرة (FTB) في عام 2023 منزلاً مقابل 406000 دولار أمريكي مع حوالي 1800 قدم مربع من مساحة المعيشة الإجمالية (GLA) وأنفق حوالي 2110 دولارًا أمريكيًا على دفع أصل المبلغ والفائدة الشهرية (P&I) – أو حوالي 24% من الدخل. كان عمره حوالي 38 عامًا وحصل على درجة ائتمانية تبلغ 722، ومتوسط دفعة أولى قدرها 5% (13000 دولار)، ودخل سنوي قدره 116000 دولار. إن FTBs أصغر بحوالي 9 سنوات من المشترين المتكررين (RBs)، وهو ما ينعكس في انخفاض متوسط الدخل وضعف ملفات الاكتتاب. وهم أيضاً، في المتوسط، أكثر تنوعاً وأكثر تمثيلاً للتركيبة الديموغرافية الشاملة للبلاد.
الجدول 1. متوسط مشتري المنزل لأول مرة والمشتري المتكرر في عام 2023
| مشتري المنزل لأول مرة | كرر مشتري المنزل | |
| مستوى الرصيد | 722 | 748 |
| ٪ دفعة مبدئية* | 5% | 20% |
| دخل | 116,000 دولار | 160,000 دولار |
| عمر** | 38 | 47 |
| % الأشخاص الملونين | 35% | 25% |
| سعر المنزل | 406,000 دولار | 493,000 دولار |
| حجم المنزل (بالقدم المربع) | 1800 | 2000 |
| معدل الرهن العقاري | 6.6% | 6.6% |
| الدفع الشهري للحماية والتعويض | 2110 دولار | 2,240 دولار |
| كنسبة مئوية من الدخل الشهري | 24% | 20% |
* في حين يتم عرض كافة المقاييس الأخرى كمتوسطات، يتم عرض الدفعة الأولى كمتوسط.
** توفر بيانات HMDA معلومات عن الفئة العمرية للمقترض (على سبيل المثال 25-34). نحن نقدر متوسط عمر FTBs وRBs بافتراض أن أعمارهم تقع عند منتصف هذا النطاق.
ملحوظة: يتم تعريف الأشخاص الملونين على أنهم من السود، والبيض من غير اللاتينيين، والأمريكيين الأصليين، والآسيويين.
المصدر: HMDA، السجلات العامة، بيانات وكالة MBS، ومركز الإسكان AEI.
واجهت شركات FTBs عقبة كبيرة حيث ارتفع متوسط مدفوعات الحماية والتعويض الشهرية بنسبة 116٪، حيث قفز من 980 دولارًا في عام 2013 إلى 2110 دولارًا في عام 2023. وكان هذا الارتفاع مدفوعًا في المقام الأول بمزيج من عاملين:
- وارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري بمقدار 2.6 نقطة مئوية، لتصل إلى 6.6% في عام 2023 من 4.0% في عام 2013.
- ارتفعت تكلفة المنزل FTB بنسبة 72٪، لتصل إلى 406000 دولار في عام 2023 من 233000 دولار في عام 2013.
كما هو موضح في الشكل 1، سمح الجمع بين نمو الدخل وتوسيع ديون الحماية والتعويض لشركات FTB بالتعويض عن مبلغ إضافي قدره 1,130 دولارًا أمريكيًا في مدفوعات الحماية والتعويض. سمحت الزيادة بنسبة 54% في الدخل لشركة FTB النموذجية بإضافة 530 دولارًا إضافيًا إلى دفعتها الشهرية، في حين أن 7 نقاط. أضافت الزيادة في نسبة الربح والخسارة إلى الدخل 600 دولار إضافية. ولوضع التغيير الناجم عن ازدهار أسعار المساكن في منظور أبعد، ارتفعت نسبة متوسط سعر المساكن إلى الدخل من 3.1 في عام 2013 إلى 3.5 في عام 2023.
الشكل 1. المساهمون في التغيير في دفع أصل المبلغ والفائدة من 2013 إلى 2023
المصدر: مركز الإسكان AEI.
انخفض متوسط حجم المنزل FTB بحوالي 10%، من 2000 قدم مربع في عام 2013 إلى 1800 قدم مربع في عام 2023، في حين انخفض متوسط نقاط المشي للمنازل المشتراة من 31 إلى 28. مقاييس الاكتتاب الأساسية الأخرى مثل الائتمان تعكس النتيجة أو الدفعة الأولى أو الدخل أيضًا الطلب المتزايد على FTBs مقارنة بالعقد الماضي. على سبيل المثال:
- ارتفع متوسط الدرجة الائتمانية لـ FTBs بمقدار 5 نقاط من 717 في عام 2013 إلى 722 في عام 2023.
- في حين ظل متوسط الدفعة الأولى ثابتًا عند 5٪ بين عامي 2013 و2023، فإن شراء منزل يتطلب توفير 84 دولارًا إضافيًا (13000 دولار بدلاً من 7000 دولار في عام 2013) بسبب الارتفاع الكبير في أسعار المنازل.
- وقد ارتفع متوسط دخل هذه المناطق من 109% من متوسط دخل المنطقة في عام 2013 إلى 116% في عام 2023. ورغم أن هذا اتجاه غير مرحب به، فإنه يمثل زيادة متواضعة، نظرا للرياح المعاكسة.
الجدول 2. متوسط إحصائيات مشتري المنزل لأول مرة: 2023 مقابل 2013
| مشتري المنزل لأول مرة | |||
| 2023 | 2013 | التغيير (2013-2023) | |
| مستوى الرصيد | 722 | 717 | 13 نقطة |
| ٪ دفعة مبدئية* | 5% | 5% | 0 نقطة. |
| دفعة مبدئية* | 13000 دولار | 7000 دولار | 84% |
| نسبة الدين إلى الدخل | 41% | 36% | 5 نقطة. |
| دخل | 116,000 دولار | 75000 دولار | 54% |
| الدخل كنسبة مئوية من متوسط المنطقة | 116% | 109% | 6 نقطة. |
| سعر المنزل | 406,000 دولار | 233000 دولار | 74% |
| حجم المنزل (بالقدم المربع) | 1800 | 2000 | -200 |
| معدل الرهن العقاري | 6.6% | 4.0% | 2.6 نقطة. |
| الدفع الشهري للحماية والتعويض | 2110 دولار | 980 دولارًا | 116% |
| كنسبة مئوية من الدخل الشهري | 24% | 17% | 7 نقطة. |
| نقاط المشي Redfin® | 28 | 31 | -2 نقطة |
* في حين يتم عرض كافة المقاييس الأخرى كمتوسطات، يتم عرض الدفعة الأولى كمتوسط.
ملاحظة: بسبب التقريب، قد لا يتم جمع الأرقام الموجودة في الجدول عبر الصفوف.
المصدر: السجلات العامة، HMDA، بيانات الوكالة MBS، ومركز الإسكان AEI.
على الرغم من الرياح المعاكسة، أصبحت وكالات FTBs أكثر تنوعًا.
ارتفعت حصة FTBs من الألوان من 26% في عام 2013 إلى 35% في عام 2023، وهو ما يفوق قليلاً الزيادة في حصة الألوان RBs خلال نفس الفترة. حققت جميع المجموعات العرقية والإثنية مكاسب مقارنة بالبيض غير اللاتينيين.
الشكل 2. حصة المشترين لأول مرة والمشترين المتكررين للألوان: حسب السنة
ملاحظة: يتم تعريف الأشخاص الملونين على أنهم من السود، والبيض من غير اللاتينيين، والأمريكيين الأصليين، والآسيويين.
المصدر: HMDA، بيانات وكالة MBS، ومركز الإسكان AEI.
الجدول 3. نسبة المشترين لأول مرة والمشترين المتكررين للألوان: حسب المجموعة
| مشتري المنزل لأول مرة | كرر مشتري المنزل | ||||
| 2023 | 2013 | 2023 | 2013 | ||
| أبيض غير اسباني | 65% | 74% | 75% | 83% | |
| أسود | 10% | 6% | 6% | 3% | |
| أصل اسباني | 14% | 11% | 10% | 6% | |
| الآسيوية | 11% | 8% | 9% | 7% | |
| أمريكي أصلي | 1% | 0% | 1% | 0% | |
المصدر: HMDA، بيانات وكالة MBS، ومركز الإسكان AEI.
إدوارد بينتو زميل أول ومدير مركز الإسكان AEI.
لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.
للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه المقالة: [email protected]
