تنظر وزارة العدل في استئناف REX لدعواها ضد NAR وZillow
قدمت وساطة الخصم البائدة الآن استئنافها في أوائل فبراير 2024، وطلبت من محكمة الاستئناف إلغاء حكم المحكمة الابتدائية بشأن اقتراح REX بإجراء محاكمة جديدة.
قدمت REX طلبها لإجراء محاكمة جديدة في نوفمبر، بعد ستة أسابيع تقريبًا من انتهاء محاكمتها في سبتمبر. في طلبها، قالت REX إنها مُنعت بشكل غير عادل من تقديم شهادة حول عمولات الوكيل إلى هيئة المحلفين. وجدت هيئة المحلفين في سياتل في النهاية أن REX لم يثبت ذلك زيلو استخدمت إعلانات كاذبة في قرارها بوضع قوائم غير تابعة لـ MLS في قسم مختلف من الموقع وأن Zillow أثبتت دفاعها في ادعاء REX الثاني بأن Zillow تصرفت بشكل مخادع وغير عادل.
تم رفع الدعوى في الأصل من قبل REX في مارس 2021، وتزعم الدعوى أن التغييرات التي تم إجراؤها على موقع Zillow الإلكتروني “تخفي بشكل غير عادل قوائم معينة، مما يقلل من تعرضها ويقلل المنافسة بين وسطاء العقارات”.
قبل شهرين، في يناير 2021، بدأت Zillow في نقل المنازل غير المدرجة في MLS من نتائج البحث الأولية للمستخدمين وفي علامة تبويب ثانية، مع الالتزام بقاعدة NAR الاختيارية، والتي تمنع أولئك الذين يختارون اعتمادها من خلط قوائم MLS مع قوائم غير MLS. على الرغم من ادعائها بأنها لا تدعم هذه القاعدة، اختارت Zillow اعتمادها وأنشأت تصميمًا مكونًا من علامتي تبويب لقوائم MLS و”القوائم الأخرى”.
في يناير 2022، رفعت NAR دعوى مضادة تدعي أن REX تستخدم إعلانات كاذبة وادعاءات مضللة لخداع المستهلكين في انتهاك لقانون لانهام، ولكن تم رفض الدعوى المضادة في أواخر أبريل 2022.
في منتصف مايو 2022، أوقفت REX عمليات الوساطة الخاصة بها.
وبعد مرور أكثر من عام بقليل، في منتصف يونيو 2023، قدمت الأطراف الثلاثة المشاركة في الدعوى طلبات لإصدار حكم مستعجل بشأن بعض القضايا على الأقل، إن لم يكن الدعوى بأكملها.
في حين رفض القاضي توماس زيلي، الذي أشرف على القضية، ادعاءات REX المتعلقة بمكافحة الاحتكار ضد NAR وZillow، فقد سمح بمطالبة الإعلانات الكاذبة التي قدمتها وساطة الخصم بموجب قانون لانهام، والمطالبة بالممارسات التجارية غير العادلة أو الخادعة بموجب قانون حماية المستهلك في واشنطن (WCPA) يقف.
في موجزها، تدعي وزارة العدل أنه على الرغم من كونه اختياريًا، فإن مبدأ “عدم الخلط” الخاص بـ NAR قد لا يزال يدعم السلوك المناهض للمنافسة، وهو أمر تدعي أن محكمة المقاطعة لم تدرسه بشكل كامل في حكمها.
وجاء في الطلب: “طبقت محكمة المقاطعة إطارًا قانونيًا غير مكتمل في تقييم ما إذا كانت REX قد قدمت نزاعًا حقيقيًا حول حقيقة مادية بشأن الإجراءات المنسقة في هذه القضية”.
وتجادل الوزارة أيضًا بأن حكم المحكمة لم ينظر في مخاطر المجموعات التجارية مثل NAR التي تتجنب الرقابة على مكافحة الاحتكار من خلال اللوائح الاختيارية.
وذكرت وزارة العدل في ملفها أن “قرار القاضي خلق ثغرة يمكن أن تسمح للجمعيات بتجنب تدقيق مكافحة الاحتكار عن طريق إخفاء القواعد التقييدية باعتبارها اختيارية”.
في الموجز، تحدد وزارة العدل ثلاث طرق تعتقد أن القواعد الاختيارية يمكن أن تنطوي على إجراءات منسقة من قبل الأطراف المشاركة في إنشائها أو تنفيذها.
“1) يمكن أن تكون القاعدة الاختيارية المزعومة إلزامية في الممارسة العملية، (2) يمكن أن يكون اعتماد الجمعية لقاعدة اختيارية في حد ذاته إجراءً منسقًا، و (3) يمكن للقاعدة الاختيارية دعوة الآخرين للمشاركة في خطة مشتركة،” ينص الملف .
وتابعت الدعوى: “نظرت محكمة المقاطعة ورفضت النظرية الأولى القائلة بأن قاعدة عدم الخلط “الاختيارية” الخاصة بـ NAR كانت إلزامية في الممارسة العملية”. “ولكن حتى لو كانت قاعدة عدم الخلط اختيارية، فإن ذلك ليس حاسما في اتخاذ إجراءات متضافرة في هذه الحالة. على وجه الخصوص، يبدو أن حجج REX تحظى بأكبر قدر من الدعم في إطار النظرية الثالثة: زعمت REX وجود خطة مشتركة بين NAR وMLSs وأعضائها، والتي بموجبها (i) أصدرت NAR قاعدة عدم الخلط الاختيارية ودعت MLSs إلى اعتمادها ، (2) مع العلم أن MLSs التي تتبنى القاعدة سوف تطبقها – دون تعديل – على أعضائها، و (3) التي وافقت فيها Zillow لاحقًا من خلال الامتثال لقاعدة عدم الخلط (على الرغم من عدم تفضيلها).”
تجادل وزارة العدل بأن محكمة المقاطعة اعتمدت على الطبيعة الاختيارية للقاعدة وعدم وجود آلية إنفاذ من قبل NAR على MLSs لتبني القاعدة للوصول إلى استنتاج مفاده أنه لم يكن هناك إجراء منسق من قبل Zillow و NAR و MLSs.
“لكن المحكمة فشلت في النظر في عوامل أخرى – مثل دور NAR في إصدار قاعدة فصل القوائم وحظر التعديلات من قبل MLSs التي تتبنى القاعدة، وتأثير MLS الذي يتبنى قاعدة جعلها إلزامية على أعضائها، ودور MLSs” في تطبيق القاعدة على أعضائها – مما يشير إلى أن NAR اقترحت خطة مشتركة على MLSs وأعضائها لفصل وخفض قوائم غير MLS، “ينص الملف. “إذا لم يتم تصحيحه، فإن النهج غير المكتمل الذي تتبعه محكمة المقاطعة يخلق خطرًا يتمثل في أن جمعيات مثل NAR يمكن أن تتهرب من تدقيق مكافحة الاحتكار للعديد من المخططات المانعة للمنافسة باستخدام القواعد الاختيارية”.
على الرغم من اعتقادها باحتمال حدوث عمل منسق، تذكر وزارة العدل أن Zillow لم تكن جزءًا من القاعدة عند إنشائها. ومع ذلك، تنص وزارة العدل على أن Zillow “يُزعم أنها انضمت إلى هذا المخطط المشترك عندما أصبحت عضوًا في NAR والشركات التابعة لها MLS وامتثلت لقاعدة عدم الخلط على الرغم من معارضتها لها”.
ونظرًا لوجهات نظرها، توصي وزارة العدل في موجزها بأن تقوم الدائرة التاسعة بإلغاء حكم القاضي زيلي وإعادة فتح القضية لمزيد من المراجعة على مستوى محكمة المقاطعة.
كتب متحدث باسم Zillow في رسالة بالبريد الإلكتروني: “تأسست Zillow على زيادة الشفافية في مجال العقارات – ولدينا تاريخ طويل في الدفاع عن المستهلكين من خلال منتجاتنا وخدماتنا”. “لقد طُلب منا الالتزام بقاعدة عدم الاختلاط للحصول على خلاصات IDX الخاصة بنا، ولكننا دافعنا علنًا ضد هذه القاعدة لعدة سنوات لأننا نعتقد أنه يجب عرض جميع بيانات القائمة في مكان واحد. ونحن نتطلع إلى تأكيد حكم هيئة المحلفين وحكم القاضي”.
لم يكن NAR سعيدًا جدًا بموجز وزارة العدل.
“لا تزال NAR تعتقد أن هذه الدعوى القضائية لا أساس لها من الصحة وأنه ينبغي تأكيد قرار المحكمة الجزئية بشأن الحكم المستعجل بعدم وجود انتهاك لمكافحة الاحتكار. “كما قلنا منذ فترة طويلة، فإن MLSs المحلية تفيد المنافسة والإسكان العادل، وتزود المستهلكين بالمعلومات الأكثر دقة وشفافية وحداثة حول قوائم المنازل”، كتب متحدث باسم NAR في رسالة بالبريد الإلكتروني.
إن REX مسرورة بشكل مفهوم بدعم وزارة العدل لجاذبيتها.
“يسعدنا أن وزارة العدل وافقت على موقفنا القائل بأن الحكم المستعجل قد تم إصداره بشكل غير صحيح، ونعتقد أنه يجب إعادة القضية لمزيد من الإجراءات حتى يمكن حلها على أساس موضوعي،” محامو REX، ومن بينهم ستيفن زاك، أورسولا أنغارو وكارل جولدفارب بويز شيلر، كتب في رسالة بالبريد الإلكتروني.
ولم يرد NAR طلبًا للتعليق.
