الدراسة: تُظهر القوائم الموجودة على Bright MLS فائدة قدرها 54000 دولار للبائعين مقارنةً بالمنتجات خارج MLS
مع أحدث الاضطرابات في الصناعة حول التعويضات والتوجيه والمزيد بسبب الدعاوى القضائية والتحقيق الذي تجريه وزارة العدل، فإن أولئك الذين هم خارج صناعة الإسكان سيفترضون أن فائدة إدراج منزل في النظام المتعدد الأطراف ستكون ضئيلة. سيكونون مخطئين.
يعد نظام MLS أمرًا بالغ الأهمية لبائعي المنازل، حتى في سوق البائع القوي، لأنه يوفر فوائد مالية كبيرة ويتيح الوصول إلى المزيد من المشترين المحتملين، وفقًا لدراسة حديثة أجراها مشرق MLS بعنوان “دراسة حول النظام المتعدد الأطراف: قياس فوائد سوق الإسكان المفتوحة والشفافة”.
تعاونت Bright MLS مع جامعة Drexel لتحليل الدور الذي تلعبه MLS في معاملات بيع المنازل، وعلى وجه التحديد لقياس فوائد البائع المرتبطة بإدراج وتسويق منزل في MLS. قارنت هذه الدراسة مبيعات المنازل داخل وخارج MLS، وحللت أكثر من مليون معاملة تمت على Bright MLS بين عام 2019 والربع الأول من عام 2023.
في بث صوتي “Real Estate Insiders” مع جيمس دويجنز، تناولت ليزا ستورتيفانت، كبيرة الاقتصاديين في BrightMLS، السؤال التالي: “ماذا عليك أن تقول لأولئك الذين يعلقون، “يا للمفاجأة، لدى MLS استطلاع إيجابي حول MLSs؟”
“أنا مهتم حقًا بالإجابة على الأسئلة التي لا أحاول القيام بها [have a] لحظة “مسكتك”. بدلاً من ذلك، هل هناك شيء منطقي بالنسبة لي؟ قبل أن ننتقل إلى العمليات الحسابية أو الإحصائيات أو البيانات، هل من المنطقي أنه كلما زاد عدد متابعيك للعقار عندما يكون متاحًا لعدد أكبر من الأشخاص [would create] المزيد من الطلب، وبعد ذلك من شأنه أن يولد أفضل عرض؟ ” يقول ستورتيفانت. “إنه Econ 101. إذا ظل العرض على حاله، وهو ما هو عليه الآن، فإن الطلب سيرتفع بسبب المزيد من مقل العيون، وهذا من شأنه أن يفرض ضغطًا تصاعديًا على السعر”.
بمجرد أن قررت أن هذا كان افتراضًا منطقيًا، نظرت ستورتيفانت إلى الدراسة التي أجرتها شركة برايت إم إل إس حول هذا الموضوع منذ سنوات. “[That study] لقد أظهرت للتو المتوسطات خارج MLS مقابل المتوسطات في MLS. وأشارت إلى أنها لم توضح الصورة بأكملها، لأنه ربما كان من الصعب تسويق العقارات الموجودة خارج الدوري الأمريكي لكرة القدم، لذا بحثت عن مقارنة حقيقية “من التفاح إلى التفاح” في الاستطلاع الأخير. وبدلاً من ذلك، قررت التعمق في بيانات السجلات العامة مقارنةً ببيانات Bright MLS.
وإليكم ما وجدته الدراسة:
تقول الدراسة إن المنازل تباع بسعر أعلى على نظام MLS مقابل إيقافها
يتم بيع المنازل بسعر أعلى عندما يتم إدراجها في النظام متعدد الأطراف. قام هذا البحث بفحص المنازل المماثلة المباعة داخل وخارج نظام MLS، ووجد أن المنازل المدرجة والمسوقة في نظام MLS تجلب للبائعين سعرًا أعلى باستمرار. بين عامي 2019 والربع الأول من عام 2023، تم بيع المنازل المباعة في MLS بنسبة 17.5٪ أكثر من المنازل المماثلة المباعة دون إدراجها في MLS.
علاوة على ذلك، وفقًا للبحث، فقد زادت علاوة السعر على MLS في السنوات الأخيرة. في عام 2019، حققت مبيعات MLS سعرًا أعلى بنسبة 13.3٪ في المتوسط. بحلول عام 2022، كان سعر البيع النموذجي على MLS أعلى بنسبة 18.3٪، وتشير البيانات من الربع الأول من عام 2023 إلى أن علاوة السعر على MLS أصبحت أكثر وضوحًا هذا العام. تعتمد الزيادة على MLS على متوسط سعر بيع المنازل التي يتم تسويقها من خلال Bright MLS لعام 2023 مقارنة بالمنازل المماثلة الأخرى في نفس المنطقة.
تظهر الدراسة الفوائد المالية للإدراج في MLS
يظهر البحث أيضًا أن هناك فائدة مالية كبيرة للبائعين الذين يقومون بتسويق منازلهم على Bright MLS.
المنازل المدرجة في النظام متعدد الأطراف – على عكس المنازل التي يبيعها البائع بشكل خاص، أو المعروضة كمكتب وسيط حصري، أو التي يتم بيعها دون إدراجها في النظام متعدد الأطراف – تصل إلى أكبر عدد من مشتري المنازل المحتملين وتجلب للبائع العرض الأكثر تنافسية. في عام 2022، يشير هذا البحث إلى أن إدراج منزل في النظام متعدد الأطراف جلب لبائع المنزل النموذجي مبلغًا إضافيًا قدره 53,890 دولارًا أمريكيًا مقارنة بما كان سيحصل عليه إذا باعوا منزله خارج النظام متعدد الأطراف.
بعض الوجبات السريعة الأخرى:
- تم إدراج 84.0٪ من جميع المنازل المباعة عبر بصمة Bright MLS في MLS من عام 2019 إلى الربع الأول من عام 2023.
- تظهر نتائج الانحدار فائدة سعرية بنسبة 17.5% للمنازل المدرجة في نظام MLS مقارنة بالمبيعات خارج نظام MLS.
- حصلت منطقة مترو فيلادلفيا على أقساط على MLS بنسبة 15.5٪، في حين حصلت بالتيمور وواشنطن العاصمة على أقساط بنسبة 15.8٪ و17.0٪ على التوالي.
- أدى الإدراج في MLS إلى تحقيق فائدة مالية تبلغ حوالي 54000 دولار أمريكي للبائعين في منطقة برايت في عام 2022.
- حقق البائعون في منطقة مترو فيلادلفيا 53,110 دولارًا إضافيًا، وحقق بائعو منطقة مترو بالتيمور 52,480 دولارًا إضافيًا، وحقق بائعو منطقة مترو واشنطن العاصمة 61,170 دولارًا إضافيًا عند الإدراج في MLS في عام 2022.
المنهجية: قام هذا البحث بتحليل أكثر من مليون معاملة مبيعات منازل تمت في خمس ولايات ومقاطعة كولومبيا بين عام 2019 والربع الأول من عام 2023. ويستفيد هذا التحليل من بيانات السجلات العامة، وهي بيانات حكومية محلية تتضمن معلومات حول جميع مبيعات المنازل المعاملات في الولاية القضائية المحلية.
تتم مقارنة المعاملات في بيانات السجلات العامة ببيانات قائمة Bright MLS، وهي قاعدة بيانات شاملة للعقارات المدرجة للبيع من قبل الوكلاء والوسطاء المشاركين في المنطقة.
كان أحد العناصر الحاسمة في البحث هو تحديد معاملات بيع المنازل السكنية وإعادة بيعها “بشكل مستقل” من أجل تقدير النتائج بالنسبة لبائع نموذجي في السوق. المعاملة التجارية هي المعاملة التي يتصرف فيها المشتري والبائع بشكل مستقل وليس لديهم أي علاقة مع بعضهما البعض. ونتيجة لذلك، لا يبرم كل طرف الصفقة إلا إذا رأى أنها في مصلحته الشخصية.
لا يوجد معرف محدد للمعاملة التجارية الحرة سواء في السجلات العامة أو بيانات MLS؛ ومع ذلك، فإن البيانات المستخدمة في هذه الدراسة تتضمن مجموعة من المعلومات التي تم استخدامها لتحديد المعاملات التجارية التقليدية بأكبر قدر ممكن من الدقة. تم استبعاد عدة أنواع أخرى من المنازل من هذا التحليل لتضييق نطاق التركيز على مبيعات المنازل التقليدية ولتمكين مقارنة المعاملات داخل وخارج نظام MLS.
