تترك نماذج eXp Realty خيار تقديم تعويض وسيط المشتري للبائعين: Pareja
نظرًا لأن شركات الوساطة تقوم بضبط كيفية التعامل مع تغييرات الممارسات التجارية الموضحة في شروط الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين اتفاقية تسوية الدعاوى القضائية للجنة الوطنية، والتي من المقرر أن تدخل حيز التنفيذ في 17 أغسطس، يركز الكثيرون على كيفية تعامل وكلائهم مع التعويضات من جانب الشراء وجانب البيع.
عندما يتعلق الأمر بالتعامل مع التعويضات اكس بي ريالتي لا تقوم بتنقيح كلماتها – فهي لا تشارك رسوم الإدراج مع وسيط المشتري. ومع ذلك، تقول الشركة أن هذا هو الحال لا يعني أنها غير راغبة في العمل مع وسطاء المشتري. ولكن سيكون البائعون هم من يتخذون القرار بشأن عرض التعويض للوسيط المشتري.
توضح الشركة التي يديرها ليو باريجا هذا الأمر بشكل واضح للمستهلكين في اتفاقية “التفويض الحصري وحق البيع” المرسلة إلى سكن واير عن طريق الوساطة. الاتفاقية، التي تحدد العقار المدرج، ومدة الاتفاقية، وقائمة أسعار المنزل، وعروض العقارات والوصول إليها، والاستراتيجيات التي قد يستخدمها الوسيط للترويج للعقار، والمبلغ الذي سيتم تعويضه للوسيط مقابل خدمات الإدراج الخاصة به ، ينص بوضوح بالخط العريض على أن “الوسيط (eXp) لا يتقاسم العمولة مع وسيط المشتري.”
في الاتفاقية، يتمتع البائعون بخيار اختيار دفع مبلغ محدد بالدولار إلى الوسيط المدرج لديهم، أو نسبة مئوية من إجمالي سعر شراء العقار أو “أخرى” غير محددة.
وقالت هولي مابيري، نائب الرئيس الأول للعمليات في eXp: “الأخرى تتيح لنا أن نتحلى بالمرونة مع البائع”. “في بعض الأحيان تكون هناك رسوم إضافية، وفي أحيان أخرى تكون هناك اعتبارات إضافية، مثل أن البائع يريد الإعلان عن الإدراج في صحيفة وول ستريت جورنال، وهو رسم إضافي، أو أن الوكيل يقدم خدمات نقل أو شيء يتجاوز النطاق القياسي لل وكيل عقاري، ويمكن التفاوض على رسوم تلك الأشياء مقدمًا.
يوضح هذا القسم من النموذج أيضًا كيفية تعامل وسيط الإدراج مع مشتري غير ممثل، مما يسمح للبائع باختيار منع وكيل الإدراج من تمثيل مشتري يتواصل معه مباشرة للحصول على مبلغ إضافي من التعويض.
فوق قسم التعويضات في النموذج، مرة أخرى بالخط العريض، ينص على أن “مبلغ أو معدل العمولات العقارية غير محدد بموجب القانون. يتم وضعها من قبل كل وسيط على حدة ويمكن التفاوض عليها بين البائع والوسيط.
قال مابيري: “في النهاية، أهم ما أود قوله عن نماذجنا هو أنه كان من المهم بالنسبة لنا أن تكون نماذجنا واضحة ومباشرة للغاية”. “بما أن الوكيل يجلس مع بائع أو مشتري، فإننا لا نريد أن يتم الخلط بينهما. أردنا أن يفهم الأشخاص أثناء عملهم من خلال النموذج، كيف سنعمل معهم.”
تعد اتفاقية إدراج الشركة مجرد واحدة من ستة نماذج أصدرتها eXp في الفترة التي سبقت الموعد النهائي للتنفيذ في 17 أغسطس. وتشمل النماذج الأخرى “تعديل اتفاقية إدراج العقارات”، ونموذج “التعويض المباشر من البائع”، و”اتفاقية وسيط مشتري عقار واحد”، و”اتفاقية تمثيل وسيط المشتري”، و”الإفصاح والإقرار بعدم التمثيل” استمارة.
يمكن للوكلاء الذين لديهم قوائم حالية استخدام نموذج التعديل مع البائعين إذا لم تكن عقاراتهم متعاقد عليها بحلول 17 أغسطس للتأكد من أنهم يشكون من شروط التسوية.
يتم استخدام “التعويض المباشر من البائع” من قبل البائعين الذين يرغبون في تعويض وسيط المشتري من عائدات بيع منزلهم. يوضح النموذج المبلغ الذي يرغب البائع الذي اختار تقديم تعويض وسيط للمشتري في دفعه إما بمبلغ محدد أو بنسبة مئوية محددة من سعر شراء المنزل. بالإضافة إلى ذلك، يوضح مرة أخرى أن التعويض لا يحدده القانون وهو قابل للتفاوض بالكامل.
“يمكن للبائع أن يأمر الوكيل تمامًا بمشاركة ما يقدمه من امتيازات أو عرض تعويض وسيط المشتري، ونحن نخبرهم أنه مسموح لهم تمامًا القيام بذلك، طالما أنهم يتبعون قواعد MLS المحلية الخاصة بهم، كما تقول بعض MLS وقال ليو باريجا، الرئيس التنفيذي لشركة eXp Realty، إن “خارج MLS أمر جيد تمامًا”. “لكن هذا يحدث يومًا بعد يوم، لذلك يحتاج الوكلاء إلى الانتباه، ولكن القاعدة الأساسية الجيدة هي عدم القيام بذلك مطلقًا في الدوري الأمريكي لكرة القدم والتأكد من اتباع قواعد الدوري الأمريكي لكرة القدم المحلية الخاصة بك.”
وكما فعلت مع بائعيها، قامت eXp أيضًا بإنشاء نماذجها الخاصة للمشترين. وكانت نتائج هذا الجهد هي “اتفاقية وسيط مشتري العقار الواحد” و”اتفاقية تمثيل وسيط المشتري” الخاصة بالشركة.
تحدد اتفاقية وسيط المشتري مدة الاتفاقية، وما سيفعله وسيط المشتري، وما هي الرسوم التي سيتقاضاها. مرة أخرى، يمكن للمشترين اختيار الموافقة على تعويض وسيطهم بمبلغ محدد بالدولار أو نسبة مئوية من سعر شراء المنزل، ويشير النموذج إلى أن الرسوم لا يحددها القانون وأنها قابلة للتفاوض بالكامل. يحتوي النموذج أيضًا على قسم يوضح كيفية تحصيل رسوم وسيط المشتري من البائع، بما في ذلك الائتمان للمشتري عند الإغلاق أو تعويض الوسيط المباشر من البائع إلى المشتري. بالإضافة إلى ذلك، يشير النموذج إلى أن أي مبلغ يدفعه البائع مقابل رسوم الوسيط سيقلل من مبلغ رسوم الوسيط التي يتعين على المشتري دفعها، وأن الوسيط لن يحتفظ أبدًا برسوم تتجاوز ما هو محدد في اتفاقية تمثيل المشتري.
في حين أن اتفاقية العقار الواحد تحتوي على العديد من الحقول نفسها التي تحتوي عليها اتفاقية تمثيل المشتري، إلا أنها تتعلق فقط بعقار واحد، مع خيار إضافة عقار ثانٍ.
قال مابيري: “الهدف من اتفاقية الملكية الفردية هو أن أقابلك للمرة الأولى وتشعر بالحي وبصفتي وكيلًا”. “تسمح لنا الاتفاقية بالامتثال لشروط التسوية من خلال التوصل إلى اتفاقية والكشف عن الخدمات المقدمة والرسوم المفروضة، ولكنها تسمح للمشتري والوكيل بالتعرف على بعضهما البعض مع المنزل الأول وتحديد ما إذا كانا يريدان ذلك علاقة طويلة الأمد معًا.
النموذج النهائي الذي تقدمه eXp للوكلاء والوسطاء هو نموذج “الإفصاح والإقرار بعدم التمثيل”، والذي سيستخدمه الوسطاء عندما يوافقون على عدم المشاركة في وكالة مزدوجة في معاملة ما عند التعامل مع مشتري غير ممثل أو العمل مع للبيع من قبل الملكية المالك. إذا وجد الوكيل وعميله أنهما يعملان مع طرف غير ممثل في إحدى المعاملات، فسيقوم الطرف غير الممثل بالتوقيع على النموذج الذي يقر فيه بأن eXp لا يمثل الموقع في بيع أو شراء العقار.
وقد أشادت مجموعة مراقبة المستهلك باتفاقية تمثيل المشتري واتفاقية الإدراج الخاصة بالشركة اتحاد المستهلكين في أمريكا لكونها “مفهومة وعادلة للمستهلكين”.
وقال باريجا إن عوامل متعددة لعبت دورًا في قرار الوساطة بإنشاء نماذجها الخاصة.
“نحن الآن في الأساس بعد 17 يومًا من الموعد النهائي للتنفيذ ولا تزال هناك مجموعة كاملة من الدول التي لم تصدر حتى نماذجها، وهناك مجموعة كاملة من النماذج التي تم إصدارها والتي لا تزال مربكة للغاية وفقًا لـ CFA وتعليقات الوكيل قال باريجا. “لم أستيقظ هذا العام معتقدًا أننا سنكون في مجال النماذج، ولكن عندما أدركنا أننا لم نكن بعيدين جدًا ولم يكن لدينا أي شيء، عرفنا أننا لا نريد أن نكون في وضع ما بعد 17 أغسطس/آب”.ذ حيث نخلق المسؤولية لأنفسنا ولوكلائنا. لذا، إذا لم يكن هناك من سيفعل ذلك، فسيتعين علينا أن نفعل شيئًا لحماية وكلائنا في الميدان.
بالإضافة إلى أسباب المسؤولية، أضاف مابيري أن المشكلات اللوجستية دفعت الشركة أيضًا إلى إنشاء نماذجها الخاصة.
“لقد اخترنا كتابة النماذج الخاصة لأننا شركة وطنية ونماذج الدولة عادة ما تكون محمية بحقوق الطبع والنشر وما لم تكن عضوًا في تلك الجمعية، فلا يمكنك استخدام هذه النماذج، لذلك سيكون من غير المناسب أخذها عبر الولاية قال مابيري: “الخطوط”.
وفقًا لمابيري، استغرقت شركة eXp ربعًا كاملًا تقريبًا لصياغة جميع هذه النماذج ووضع اللمسات النهائية عليها.
“لقد بدأنا باتفاقية وسيط مشتري عقار واحد واستغرق ذلك بضعة أسابيع فقط للتحقق والتأكد من أننا نعمل بشكل صحيح ثم انتقلنا إلى اتفاقية وسيط المشتري غير الحصري، والتي تمكنا من المضي قدمًا فيها وقال مابيري: “لقد كان الأمر أسرع قليلاً منذ أن قمنا بإنجاز العقار الفردي، وبعد ذلك استغرقت اتفاقية الإدراج الخاصة بنا حوالي شهر لتنقيحها، وقد أحدث ذلك فرقًا كبيرًا”.
في حين أن الوصول إلى هذه النقطة لم يكن سهلاً بالتأكيد، يعتقد المسؤولون التنفيذيون في eXp أن الأمر يستحق الجهد المبذول حيث أنهم لا يتطلعون إلى الامتثال فحسب، بل إلى التفوق في العالم الجديد الذي أنشأته شروط تسوية NAR.
قال باريجا في مكالمة أرباح الربع الثاني من عام 2024 التي أجرتها eXp مع المستثمرين مساء الأربعاء: “أتوقع تمامًا أن أرى هذا الوسط الفوضوي خلال الأشهر الستة إلى الـ 12 المقبلة، حيث من المحتمل أن يشعر الناس بالإرهاق من الكسر والصداع الذي يصاحبه”. “وسوف يرغبون في الشراكة مع جماعة تفهم هذه الأشياء لأنها على الأرجح ستكون أكثر أهمية مما يتعامل معه الناس الآن.”
