أستاذ القانون ينشئ عقدًا مع مراعاة مصالح المشتري
سواء كان الأمر يتعلق بتحسين نموذج عملك، أو إتقان التقنيات الجديدة، أو اكتشاف استراتيجيات للاستفادة من الطفرة التالية في السوق، إنمان كونيكت نيويورك سوف يعدك لاتخاذ خطوات جريئة إلى الأمام. الفصل التالي على وشك أن يبدأ. كن جزءا منه. انضم إلينا والآلاف من قادة العقارات في الفترة من 22 إلى 24 يناير 2025.
أصدرت أستاذة قانون العقود التي انتقدت نماذج المعاملات الجديدة التي تم إنشاؤها بعد التسوية التي اقترحتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين لدعاوى مكافحة الاحتكار المتعددة، نموذجًا خاصًا بها لاتفاقية تمثيل المشتري على أمل دفع صناعة العقارات لإنشاء نماذج أكثر عدالة للمشترين.
وكتب أستاذ قانون العقود بجامعة بافلو: “هناك المئات (أو ربما الآلاف) من الإصدارات المختلفة لاتفاقيات المشتري هذه”. تانيا مونستير في التعليق يرافقها عقد عينة.
شارك في استطلاع INMAN INTEX لشهر سبتمبر
“بعضها تم صياغته من قبل الهيئات التنظيمية الحكومية؛ البعض حسب الولاية والمحلية [R]جمعيات الآثرين؛ البعض بواسطة MLSs [multiple listing services]; البعض عن طريق شركات السمسرة الخاصة. تتم صياغتها كلها إلى حد كبير مع مراعاة مصالح الوسيط (وليس المشتري).
كتب Monestier في وقت سابق من هذا الصيف تقارير لاتحاد المستهلكين الأمريكي غير الربحي حول نماذج المعاملات التي تم إنشاؤها في أعقاب صفقة NAR وحذر الشهر الماضي من أن العديد من اتفاقيات تمثيل المشتري التي تم إنشاؤها على هذا النحو غير مفهومة إلى حد كبير لمشتري المنزل أو البائع العادي وتحتوي على لغة مفادها أن يسعى إلى تجنب شروط التسوية.
الآن، تضع مونيستير أموالها في مكانها الصحيح. لقد أنشأت نموذجًا لعقد المشتري ونشرت تعليقًا يتماشى مع نموذج العقد هذا، موضحًا سبب اختيارها لتضمين واستبعاد بعض الأحكام.
وكتب مونيستير: “لقد أصدرت أربعة تقارير الآن حيث أنتقد العقود”.
“من السهل أحيانًا التقاط الصور من المقاعد الرخيصة، ولهذا السبب حاولت إنشاء شيء يعكس نوع العقد الذي أعتقد أنه يجب على الوسطاء التفكير في استخدامه.
“نموذج العقد الخاص بي هو محاولة لدفع المحادثة إلى الأمام في اتجاه عملي. يمكن أن تكون العينة نقطة بداية لإنشاء نماذج جديدة من البداية أو تعديل النماذج الموجودة. كما أعتقد أنه بمثابة دليل على أن الأشياء لا تحتاج إلى أن تكون مكتوبة باللغة القانونية لنقل المعنى.
وشددت على أن نموذج العقد ليس المقصود منه بالضرورة استخدامه كما هو، ويرجع ذلك جزئيًا إلى ضرورة قيام شركات الوساطة وجمعيات السماسرة بالتأكد من أن عقودهم تتوافق مع قانون الولاية. على سبيل المثال، أشارت إلى أن الوكالة المزدوجة غير مسموح بها في بعض الولايات وسيحتاج العقد إلى تعديل ليعكس ذلك في تلك الولايات، بينما قد تتطلب الولايات الأخرى لغة قانونية معينة أو إخلاء المسؤولية.
وكتب مونيستير: “أحث جمعيات السماسرة الحكومية والمحلية، والشركات المتعددة الأطراف، والمنظمين الحكوميين، وشركات الوساطة الخاصة على القيام بعمل أفضل عندما يتعلق الأمر بإنشاء عقود عادلة ومفهومة للمستهلكين”.
“أنا لا أدعي أنني قمت بإنشاء القالب المثالي. ومن المؤكد أن هناك سيناريوهات ربما لم أفكر فيها بشكل كافٍ. لكن النقطة المهمة هي ذلك يمكننا ويجب علينا أن نفعل ما هو أفضل“.
يشكر تعليق مونيستير العديد من الأفراد الذين قدموا تعليقاتهم على نموذج العقد، ومعظمهم من أساتذة القانون. والاثنان الآخران هما ويندي جيلش، نائب مدير منظمة حماية المستهلك في العقارات الأمريكية (CAARE)، التي انتقدت أيضًا الأشكال الجديدة بعد تسوية NAR، و”محامية عقارية تابعة لجمعية تابعة لـ NAR والتي ترغب في عدم الكشف عن هويتها”.
يبلغ طول نموذج عقد المشتري الخاص بـ Monestier 2.5 صفحة، بخط 12 نقطة، وما يزيد قليلاً عن 1000 كلمة.
“على النقيض من ذلك، فإن اتفاقية تمثيل المشتري الخاصة برابطة نيو مكسيكو للوسطاء العقاريين أطول بخمسة أضعاف – ما يقرب من 5000 كلمة!” كتب مونيستير.
“من المحتمل أن يستغرق هذا أكثر من 40 دقيقة للقراءة فقط.”
وهي تتجنب استخدام المصطلحات القانونية، وقالت إن جمهورها العام للعقد هو مشتري منزل محتمل في الولايات المتحدة وحاصل على بعض التعليم الثانوي. وأشارت إلى أن مدونة أخلاقيات السمسار تتطلب كتابة نماذج المعاملات “بلغة واضحة ومفهومة”.
“تنص المادة 9 من مدونة أخلاقيات السمسار على ما يلي: [Realtors]من أجل حماية جميع الأطراف، يجب التأكد كلما أمكن ذلك من أن جميع الاتفاقيات المتعلقة بالمعاملات العقارية بما في ذلك، على سبيل المثال لا الحصر، اتفاقيات الإدراج والتمثيل وعقود الشراء وعقود الإيجار مكتوبة بلغة واضحة ومفهومة تعبر عن الشروط المحددة، شروط والتزامات والتزامات الأطراف…” كتب مونيستير.
“عدد قليل جدًا من العقود التي رأيتها من شأنه أن يفي بعتبة “اللغة الواضحة والمفهومة” التي تتطلبها الصناعة نفسها يفرض على المشاركين المنتسبين إلى NAR.
كان جعل العقد مفهومًا هو الأولوية الأولى بالنسبة لمونيستير.
“إن القيام بذلك يعني فقدان القليل من الدقة وعدم تغطية كل تبديل لكل سيناريو يمكن تصوره. كتب مونيستير: “كان هذا قرارًا متعمدًا”.
“بالنسبة لسيناريو واحد في الألف حيث يقوم المشتري بإقناع شقيقه سرًا بشراء العقار لتجنب دفع عمولة الوسيط، دع المحاكم تتولى حل هذا الأمر (حتى بدون وجود شرط في العقد، لديك حجة جيدة جدًا إن الأخ وكيل عن مشتريك).
وأضاف مونيستير: “سيشعر بعض الوسطاء أن هذا العقد صديق للمشتري للغاية”. “ربما يكون الأمر كذلك. العقول المعقولة يمكن أن تختلف حول مكان رسم الخط “.
لكنها شجعت الوسطاء وغيرهم ممن يفكرون في مراجعة نماذجهم على أن يسألوا أنفسهم: “هل تحتاجون حقًا إلى هذا البند؟ لماذا؟ ما مدى احتمالية حدوث هذا السيناريو؟ وما مقدار “الحماية” التي سيوفرها لك هذا البند حقًا؟”
وفيما يتعلق بهذه النقطة الأخيرة، أشارت إلى أنه يمكن لأي شخص أن يقول بشكل صريح إنه “ليس مسؤولاً عن x وy وz” ولكن هذا لا يمنحه الحماية الكاملة. قال مونيستير: “يمكن للمحكمة أن تجدك مسؤولاً على الرغم من محاولتك عزل نفسك عن المسؤولية كتابيًا”.
في الأعلى، في مربع رمادي، تقول استمارة مونيستير، “إشعار مطلوب: العمولات العقارية لا يحددها القانون. وهي تخضع للتفاوض بين المشترين والوسطاء. لم تقل عمدا أن العمولات “قابلة للتفاوض بالكامل” لأن ذلك قد يعطي المشترين انطباعا خاطئا بأن الوسطاء مطالبون بالتفاوض على أتعابهم، وهو ما لا يفعلونه، وفقا لمونيستير.
يوضح النموذج أن المشتري في مأزق للحصول على تعويض وسيط المشتري طالما أنه أغلق الصفقة بنجاح: “يوافق المشتري على أن يدفع للوسيط إما _____% من سعر الشراء أو رسم ثابت قدره __________ دولار إذا قام المشتري بشراء عقار يغطيه هذه الاتفاقية خلال مدتها.”
وقالت مونيستير إنها أدرجت خيار الدفع كنسبة مئوية من سعر الشراء على الرغم من اعتراضات بعض المدافعين عن المستهلكين بأن نموذج الدفع هذا يمثل تضاربًا في المصالح بين المشتري ووسيط المشتري.
وكتبت: “على العموم، أعتقد أن بساطة النسبة المئوية للرسوم على أساس سعر الشراء تفوق الجوانب السلبية لهذا النموذج”.
للتوضيح، يشتمل النموذج على مخطط تحويل يوضح مقدار النسبة المئوية لسعر الشراء التي ستضيفها لمنزل تم شراؤه بمتوسط سعر المنزل في الولايات المتحدة: 400000 دولار. يشير النموذج إلى أن 3 بالمائة من 400000 دولار أمريكي هي 12000 دولار أمريكي، و2 بالمائة هي 8000 دولار أمريكي و1 بالمائة هي 4000 دولار أمريكي.
ويحدد النموذج أيضًا طريقتين يمكن من خلالهما تغطية تعويض وسيط المشتري من قبل البائع: من خلال عرض مباشر للتعويض أو من خلال الامتياز.
وكتب مونيستير: “إنني أدرك أن بعض المدافعين عن حقوق المستهلكين لا يعتقدون أن العروض المسبقة للتعويض من البائع أو وسيط البائع تتوافق مع قوانين التسوية أو مكافحة الاحتكار”.
“لكن يبدو لي أن عروض التعويض هذه ليست محظورة بموجب التسوية. والحقيقة أن التسوية تنص بوضوح على إمكانية الإعلان عن عروض التعويض في أي مكان، باستثناء الدوري الأمريكي لكرة القدم.
“بينما أفضّل أن تنتقل الصناعة إلى النموذج الذي تتبناه وزارة العدل (الفصل الكامل؛ يجوز للمشتري أن يطلب امتيازاً في العرض)، لا يبدو أننا وصلنا إلى هذه المرحلة بعد. وعلى هذا النحو، قمت بصياغة الوثيقة لتعكس الممارسات الحالية.
ومع ذلك، فقد حرصت على الإشارة إلى أنه على الرغم من أن عروض التعويض المحددة مسبقًا ليست محظورة بموجب صفقة NAR، “[w]وما إذا كانت غير قانونية يظل سؤالًا مفتوحًا”.
يوضح نموذج النموذج أن وسيط المشتري لن يكون قادرًا على تحصيل تعويضات أكثر مما تم الاتفاق عليه مع المشتري – وهو أمر تسمح به العديد من نماذج الصناعة حاليًا، وهو ما دعا إليه مونيستير.
يقول النموذج الخاص بها: “لن يحصل الوسيط على تعويض إضافي من أي مصدر يتجاوز المبلغ المحدد في هذه الاتفاقية. لن يقوم الوسيط بتعديل هذه الاتفاقية لزيادة تعويض الوسيط أو التوقيع على اتفاقية بديلة مع المشتري للحصول على مبلغ أعلى من التعويض.
يوضح نموذج Monestier أيضًا أن عروض التعويض الاستباقية من البائع أو وسيط البائع لن تؤثر على العقارات التي سيعرضها وسيط المشتري للمشتري: “سوف يُظهر الوسيط للمشتري جميع العقارات التي تناسب معايير المشتري بغض النظر عما إذا كان البائع أو البائع وسيط البائع يعرض تعويض الوسيط.”
وأضافت مونيستير في تعليقها: “تسمح بعض النماذج للمشتري “بالتوجيه الذاتي” – بمعنى إخبار وسيطه بعدم إظهار العقارات التي لا يتم الإعلان عن عمولة الوسيط فيها مسبقًا. وهذا النهج يتعارض مع مقصد التسوية برمته.
“أصدرت NAR توجيهات مفادها أنه يجب على الوسطاء تقديم جميع العقارات ذات الصلة إلى المشتري، بغض النظر عما إذا كان البائع يعرض العمولة.”
يسمح نموذج العقد للمشتري أو الوسيط بإلغاء الاتفاقية كتابيًا في أي وقت ما لم يوقع المشتري عقدًا لشراء عقار. ويتطلب النموذج من الوسيط أن يقوم بعد ذلك، خلال ثلاثة أيام من إلغاء أو انتهاء الاتفاقية، بتزويد المشتري بقائمة من العقارات التي قدم الوسيط خدمات الوساطة فيها بحيث إذا قام المشتري بشراء أحد العقارات خلال فترة معينة من الوقت، سيُطلب من المشتري دفع العمولة المتفق عليها.
“سوف يضع الوسيط فقط العقارات في هذه القائمة حيث تكون خدمات الوسيط أكثر من الحد الأدنى،” كما جاء في النموذج.
“على سبيل المثال، لن يقوم الوسيط بوضع عقار في القائمة إذا كانت خدمة الوسيط الوحيدة هي تحديد موقع القائمة وتقديمها إلى المشتري للنظر فيها.”
عند سؤالها عما إذا كان “عرض القائمة” يتضمن عرض المنازل، سواء شخصيًا أو افتراضيًا، قالت مونيستير لإنمان إنها تنوي أن يشير هذا الشرط إلى “مجرد إرسال القائمة عبر البريد الإلكتروني أو الحصول على موجز آلي يرسل الأشياء”.
البريد الإلكتروني أندريا ف. برامبيلا.
