هل سيقفز مشتري المنازل بمعدلات رهن عقاري أرخص؟
معدلات الرهن العقاري تنخفض بسرعة. هل سيقفز مشتري المنازل المحتملين إلى المدفوعات الأرخص حديثًا؟ أم هل سينتظرون لمعرفة ما إذا كانت أسعار الفائدة ستنخفض أكثر قبل اتخاذ أي إجراء؟
معدلات الرهن العقاري هي الآن أدنى مستوياتها منذ أكثر من عام. في مثل هذا الوقت من العام الماضي، كانت معدلات الرهن العقاري ترتفع، وبلغت ذروتها في نهاية المطاف عند 8٪ في أكتوبر 2023. وأدى ارتفاع التكاليف في أواخر العام إلى تباطؤ سوق الإسكان بالفعل. طوال العام كان الناس يتوقعون انخفاض الأسعار. لقد كنت أفترض أنه إذا انخفض إلى 6.5%، فسنشهد ارتفاعًا في الطلب.
ونحن الآن عند تلك العتبة. معدل الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا أقل من 6.5٪. إذا بقي هناك، فسنختبر افتراضاتي. أحد المخاوف التي تساورني هو أن الأمر استغرق وقتًا طويلاً للوصول إلى هنا، مما قد يجعل مشتري المنازل يستسلمون لهذا العام وسينتظرون ليروا كيف سيبدو الربيع المقبل قبل دخول السوق مرة أخرى.
ومع ذلك، فإن تعزيز القدرة على تحمل التكاليف يعد أمرًا جيدًا لأي مشترين في السوق الآن. يجب أن نكون قادرين على قياس كيفية تغير الطلب خلال الأسابيع القليلة المقبلة إذا ظلت الأسعار عند هذه المستويات المنخفضة الجديدة.
إن مثل هذه التغيرات الجذرية في الأسواق المالية تضمن حدوث بعض الإثارة. هل تجاوزنا فرصة انخفاض معدلات الرهن العقاري لمساعدة الطلب وزيادة مبيعات المنازل في عام 2024؟ دعونا نلقي نظرة على تفاصيل سوق العقارات الأمريكية اعتبارًا من بداية أغسطس 2024.
ارتفع المخزون كما كان متوقعا
ارتفع المخزون إلى حد كبير كما كان متوقعًا في نهاية أسبوع يوليو. مع ربح أقل من 1٪ فقط. يوجد حوالي 6000 منزل إضافي في السوق الآن عما كان عليه قبل أسبوع. ومن المحتمل أن تتباطأ نسبة النمو الأسبوعية الآن في نهاية الصيف. سنستمر في مراقبة جميع المؤشرات لمعرفة ما إذا كان الإسكان في عام 2024 سيحصل على أي إنقاذ أو إذا لم يكن من الممكن إنقاذه حتى العام المقبل. يوجد الآن إجمالي 684.000 منزلًا لأسرة واحدة معروضة للبيع في السوق عبر الولايات المتحدة. وهذا يمثل زيادة بنسبة أقل من 1٪ خلال الأسبوع، وهو ما يزيد بنسبة 40٪ عن عدد المنازل المتوفرة في السوق الآن مقارنة بالعام الماضي.
في العام الماضي، مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري في العام الماضي، كان المخزون يرتفع بنسبة 1-2٪ أسبوعيًا في شهري أغسطس وسبتمبر وأكتوبر، ثم ارتفع حتى أواخر نوفمبر. لقد كان ذلك وقتًا غير عادي للغاية. عادةً ما يصل المخزون إلى مستوى الهضبة في أغسطس ويبدأ في الانخفاض بحلول سبتمبر. يمكنك رؤية مخزون أواخر عام 2023 في هذا المخطط بالخط الأحمر الساطع. نلاحظ بشكل خاص أن الزيادة في سبتمبر في المخزون.
وإذا حصلنا على أسعار فائدة منخفضة هذا الخريف، فهل سنعود إلى الأنماط الموسمية القديمة؟ أعتقد أننا نرى بعض التباطؤ في نمو المخزون. المنحدر أقل – نمو أقل بقليل من 1٪ هذا الأسبوع، انخفاضًا من 1.5 أو 2٪ مؤخرًا.
وقد تكون الولايات التي أضافت أكبر قدر من المخزون إلى المخزون هذا العام، وهي تكساس وفلوريدا، في ذروتها الآن. لا تزال هناك منازل غير مباعة يتم بناؤها في تلك الأسواق، ولكن يبدو أننا قد نقترب من الذروة. على سبيل المثال، أضافت ولاية تكساس جزءًا صغيرًا فقط من النسبة المئوية للمخزون غير المباع هذا الأسبوع. أضافت فلوريدا أقل من 100 منزل.
ولهذا السبب، بينما لدينا حاليًا عدد أكبر من المنازل في السوق بنسبة 40٪ مقارنة بالعام الماضي، ما زلنا نتوقع إنهاء العام بنسبة 20٪ فقط مقارنة بالعام الماضي. في العام الماضي، تم بناء المخزون في وقت متأخر، ويجب أن يصل المخزون هذا العام عاجلاً. ويدعم الاتجاه الحالي لأسعار الفائدة المنخفضة هذه التوقعات.
قوائم جديدة تكتكت إلى أسفل
وكانت معظم تقلبات المخزون الإجمالية مدفوعة بالطلب هذا العام. عندما ترتفع الأسعار، يتباطأ الطلب. يتباطأ الطلب، وينمو المخزون.
عرض البائعين هو الجانب الآخر من معادلة المخزون. عندما ننظر إلى وتيرة القوائم الجديدة، لا توجد علامة على وصول عدد كبير من البائعين إلى السوق. انخفض حجم القوائم الجديدة إلى 67000 منزل لأسرة واحدة تصل إلى السوق هذا الأسبوع غير المباعة.
كانت هناك 14000 قائمة جديدة أخرى كانت عبارة عن مبيعات فورية. بشكل عام، لا يوجد سوى 4.6٪ إجمالي عدد المنازل المدرجة مقارنة بالعام الماضي في هذا الوقت. هناك عدد أكبر قليلاً من البائعين مقارنة بالعام الماضي، لكن وتيرة البائع لا تزال مقيدة للغاية. وهذا منطقي بالطبع. إذا كنت تمتلك منزلاً، فلديك رهن عقاري رائع، مع الكثير من الأسهم. قلة قليلة من الناس “يجب” عليهم البيع.
في انتظار مبيعات المنازل تصل
وارتفع عدد العقود الجديدة نقطتين مئويتين هذا الأسبوع إلى 66000، مع بدء عملية بيع 13000 شقة أخرى. وهذه علامة جيدة، على الرغم من أنها لا تزال منخفضة للغاية وأقل بشكل طفيف من العام الماضي.
كما ذكرت، واجه كل عام من العامين الماضيين ارتفاعًا حادًا في معدلات الرهن العقاري في نهاية العام. نحن الآن في البيئة المعاكسة. إذا كانت الأموال الرخيصة تحفز بعض المشترين على الابتعاد عن الهامش، فيجب أن نرى ذلك هنا. هذا هو عدد جميع العقود التي بدأت لبيع المنازل في أسبوع معين. كانت هذه المنازل معروضة في السوق وهي الآن متعاقد عليها.
هناك 379000 منزل لأسرة واحدة في المجموع في العقد. وهذا أقل من الأسبوع الماضي، حيث تغلق نهاية الشهر مجموعة من المبيعات.
أسعار المنازل إلى أسفل
وكان متوسط سعر المنازل التي سيتم التعاقد عليها هذا الأسبوع هو 393 ألف دولار. وهذا يمثل انخفاضًا بنسبة نصف بالمائة خلال الأسبوع وهو ما يزيد بنسبة 3.5٪ تقريبًا عن العام الماضي. تنخفض أسعار المنازل دائمًا في النصف الثاني من العام، ونحن الآن في تلك الدورة.
ما زلت أتوقع أن أي دفعة نراها في السوق إذا ظلت الأسعار منخفضة سيكون في أرقام المخزون مع تأثير أقل على الأسعار في الوقت الحالي. إذا ارتفعت أسعار الفائدة مرة أخرى، فستكون الأسعار حساسة للجانب السلبي، مثل نمط عام 2022. وبعبارة أخرى، يبدو أن طلب المشترين سيكون من السهل جدًا أن يضعف، وأن يتعزز بشكل أبطأ استجابة لتغيرات أسعار الرهن العقاري.
ولا تزال أسعار جميع المنازل في السوق تحوم عند 450 ألف دولار، دون تغيير عن العام الماضي. وفي وقت ما خلال الأسابيع القليلة المقبلة، سيبدأ هذا العدد في التراجع لبقية العام. تتجمع الأسعار حول الأرقام الكاملة الكبيرة، لذلك هناك الكثير من المنازل التي يبلغ سعرها 450 ألف دولار، ويندرج المتوسط في هذه المجموعة.
سعر القوائم الجديدة هو 412000 دولار، وهو ما يزيد بنسبة 3.3٪ عن العام الماضي. وبغض النظر عن كيفية قياس أسعار المنازل، فإنها سترتفع قليلاً خلال عام 2023، ويبدو هذا النمط مستقراً. وما زلت أفترض أن الأرقام الرئيسية لأسعار المساكن، مثل مؤشر كيس شيلر، سوف تنضغط من 5% إلى 6% إلى أقل من 5% مع انتهاء العام.
تخفيضات الأسعار تصل
سنكون قادرين على مراقبة أي تغييرات في طلب مشتري المنازل من خلال منحنى تخفيضات الأسعار. حاليًا، حصلت 39.4% من المنازل المعروضة في السوق على تخفيضات في الأسعار مقارنة بقائمة الأسعار الأصلية. وهذا يعني زيادة بمقدار 40 نقطة أساس للأسبوع، وهو على نفس مسار الأسابيع الأخيرة. لم نشهد بعد أي زيادة في الطلب كما تم قياسه هنا. على الرغم من أننا نستطيع أن نؤكد أن السوق لا يتدهور. هناك المزيد من المنازل في السوق مع تخفيضات الأسعار أكثر من أي سنة أخيرة. إنها لا تتسارع ولكنها عالية.
ومن الطبيعي أن تتباطأ تخفيضات الأسعار في شهر أغسطس، ثم تصل إلى ذروتها في شهر سبتمبر قبل أن تنخفض خلال العطلات. هذه الوتيرة لم تتباطأ حقًا بعد.
نظرًا لأن السوق ظل ضعيفًا جدًا هذا العام، فقد كنت أراقب لمعرفة ما إذا كانت تخفيضات الأسعار ستعكس التباطؤ في عام 2022. لقد كنا نتحدث عن معدلات الرهن العقاري المنخفضة بشكل حاد، وإذا كان ذلك يحفز عددًا قليلاً من المشترين، فيجب أن نرى تباطؤ تخفيضات الأسعار من 40 نقطة أساس في الأسبوع إلى 10 أو 20. أبقِ أعينك هنا لتفهم مقدار التخفيضات، إن وجدت. مشتري المنازل يخرجون من الأسوار.
من الممكن أن يكون ذلك في وقت متأخر من الموسم، حيث لا يكون هناك الكثير من مشتري المنازل متحمسين. أو أنهم سوف ينتظرون حتى الربيع لمعرفة ما إذا كانت المعدلات أقل من ذلك الحين. هذا لن يفاجئني. ولكن حتى في هذه الحالة، ربما لن نشهد تدهورًا في الأسعار كما حدث في عامي 2022 و2023. وأتصور أن هذا المقياس سيصل إلى ذروته عند حوالي 42% من المنازل مع تخفيضات الأسعار. وإذا ارتفع الطلب، فسيكون ذلك أقرب إلى 41%.
ظلت معدلات الرهن العقاري أعلى لفترة أطول مما توقعه أي شخص هذا العام. ربما لقد تجاوزنا الزاوية أخيرًا؟
مايك سيمونسن هو مؤسس أبحاث ألتوس.
بقلم تريسي فيلت، بقلم مايك سيمونسن
