الرأي: التنقل في تعويض وكيل المشتري
أثارت التسوية المقترحة للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR)، والتي حصلت مؤخرًا على موافقة أولية من المحكمة، تساؤلات حول ما إذا كان المشترون ذوو الموارد المحدودة، وخاصة مشتري المنازل لأول مرة، قادرين على تحمل تكاليف الإغلاق. ستتطلب التسوية من المشترين التوقيع على اتفاقيات مشتري مكتوبة تكشف بوضوح عن المبلغ الذي يتم تعويض وسيطهم ومن يقوم به.
في حين أن التسوية لا تعالج هذه المشكلة بشكل مباشر، فإن بيان وزارة العدل (DOJ) في دعوى نوساليك يفعل ما يلي: سيكون للمشترين القدرة على أن يطلبوا في عرض الشراء الخاص بهم أن يدفع البائعون مبلغًا محددًا إلى وسيط المشتري من عائدات بيع المنزل. تقترح هذه المقالة طريقة يمكن القيام بها مع زيادة فرص التفاوض على تعويض وكيل المشتري.
قبل أي تفاعل بين وكلاء المشتري والبائع، يقوم البائعون والمشترون المحتملون بتوقيع العقود مع وسطائهم. وتنص اتفاقية المشتري على الخدمات التي سيقدمها وسيط المشتري والتعويض الذي سيحصلون عليه. وبالمثل، فإن اتفاقية البائع تنص على الخدمات التي يقدمها وسيط الإدراج، وتعويضاتهم وما إذا كان وسيط الإدراج مخولا بتقديم تعويضات لوسطاء المشترين أو الإعلان عن امتيازات البائع للمشترين. عندما يجد المشتري عقارًا، يرغب في تقديم عرض عليه، سيقدم المشتري إلى البائع (من خلال وكيله) عرضًا يتضمن سعر المنزل وعمولة وسيط المشتري. سيتم بعد ذلك التفاوض على كلا عنصري العرض من قبل البائع والمشتري بمساعدة وكلائهم.
فيما يلي مثال لكيفية عمل ذلك. يقدم المشتري عرضًا بقيمة 400 ألف دولار للمنزل و12 ألف دولار كتعويض للوسيط. من المتوقع أن يصل المبلغ الصافي إلى 392 ألف دولار، ويمكن للبائع بعد ذلك تقديم عرض مضاد بمبلغ 404 آلاف دولار للمنزل و12 ألف دولار للوسيط. وستستمر المفاوضات حتى يتفق الطرفان على شروط البيع. وفي هذه العملية، قد يوافق وسيط المشتري أو البائع على تخفيض تعويضاته لتسهيل عملية البيع. سيكون عقد البيع النهائي بمثابة وثيقة تدعم توزيع الأموال عند الإغلاق.
ستسمح هذه العملية المقترحة للبائع بالموافقة على المبلغ الذي يرغب في دفعه إلى وسيط المشتري. ويمكن للبائع أن يطلب من وكيله عدم عرض أي عروض تتطلب منه تقديم هذا التعويض. في سوق البائع، قد يحدث ذلك. ولكن سيكون لدى وكيل القائمة أيضًا الفرصة ليشرح لعملائه أن العديد من المشترين سيحتاجون إلى مساعدة البائع في تعويض وسيط المشتري. يجب على وكيل الإدراج أن ينصح البائع بتقييم كل عرض على أساس صافي عائدات البيع بعد دفع جميع العمولات. يجب على وكيل المشتري أن ينصح المشتري بتقديم عرض يتجاوز العروض الأخرى التي لا تشمل تعويض وسيط المشتري. في المثال السابق، إذا كان المشتري يخطط لعرض مبلغ 400000 دولار، فقد يفكر في عرض مبلغ 412000 دولار.
وسيتطلب هذا الاقتراح أيضًا تغييرًا طفيفًا في النماذج. يمكن للنموذج الذي يتضمن عرض المشتري للبائع أن يضيف فراغًا يحدد أي تعويض وسيط للمشتري سيدفعه البائع عند الإغلاق. يمكن أن يضيف عقد البيع النهائي فراغات لتعكس تعويض وسيط المشتري النهائي وأي تعويض وسيط البائع. بموجب اقتراحنا، فقط بعد أن يقر المشتري ووسيط المشتري والبائع والوسيط المدرج بموافقتهم على شروط عقد البيع، سيتم تنفيذ توقيع اتفاقية البيع من قبل المشتري والبائع.
هذا الاقتراح لا يحل جميع المشاكل التي تواجه المشترين ذوي الموارد المحدودة. أسعار المنازل وأسعار الفائدة مرتفعة نسبيا، ويواجه عدد كبير من المشترين الجدد تحديات مالية. ومع ذلك، فإن الاقتراح يوفر طريقة لهؤلاء المشترين للاحتفاظ بالتمثيل المهني في عملية شراء المنزل مع ضمان تعويض الوسيط الخاص بهم بموجب القواعد الحالية لوكالات الإسكان الفيدرالية والشركات التابعة للحكومة الفيدرالية عندما لا يكون المشتري قادرًا على القيام بذلك من جيبه .
لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.
للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه المقالة: [email protected]
