وفي ظل ارتفاع الأسعار والإيجارات، لم تتغير نسبة تكلفة السكن إلى الدخل إلا بالكاد

فكيف يمكننا التوفيق بين هاتين الحقيقتين: أسعار المساكن أعلى كثيرا، ولكن أغلب الأسر تنفق نفس دخلها أو أقل على الإسكان؟ هناك ثلاثة تفسيرات.

لقد زادت الدخول

وتتعلق القدرة على تحمل التكاليف بالأسعار والدخل على حد سواء – وقد زاد الأخير بشكل كبير خلال السنوات القليلة الماضية. بحسب ال مكتب التحليل الاقتصادي (BEA)، على مدى السنوات الخمس الماضية، ارتفع متوسط ​​الدخل الشخصي بعد خصم الضرائب من حوالي 16000 دولار إلى ما يقرب من 21000 دولار اليوم – وهي زيادة بنسبة 30٪ (إذا كانت هذه الأرقام تبدو منخفضة، فذلك لأن هذا إجراء شخصي، وليس تدبيرًا منزليًا، و إنه بعد الضريبة). لم نحقق هذا النوع من نمو الدخل الشخصي خلال فترة خمس سنوات خلال 20 عامًا.

وفي الواقع فإن ارتفاع الدخول ليس مجرد حاجز ضد ارتفاع أسعار المساكن، بل إنه سبب. ومن غير المرجح أن يكون لدينا هذا النوع من الزيادة الحادة في الأسعار دون زيادة متزامنة في الدخل. الدخل هو أفضل مؤشر منفرد لأسعار المساكن.

تأثير سعر الفائدة

لا شك أن تمويل المنزل اليوم أصبح أكثر تكلفة مما كان عليه قبل بضع سنوات فقط. المنزل المتوسط ​​في عام 2019 – بسعر 212 ألف دولار وممول برهن عقاري لمدة 30 عامًا بنسبة 3.75٪ – سيحمل تكلفة شهرية أقل من 900 دولار. نفس المنزل يكلف اليوم 323 ألف دولار، وتمويله بمعدل اليوم 6.75٪ سيحمل تكلفة شهرية تبلغ حوالي 1900 دولار. وبالنسبة للمنزل المتوسط ​​بالمعدل السائد، فقد تضاعفت تكاليف السكن.

ولكن أحد الجوانب الرائعة لملكية المنازل هو القدرة على تحديد وقت دخولك إلى السوق، وتأمين التكاليف في ذلك الوقت. علاوة على ذلك، فإن أصحاب المساكن لديهم خيار خفض تكاليفهم إلى مستويات أقل من خلال إعادة التمويل عندما يتباطأ الاقتصاد وتنخفض معدلات الرهن العقاري. وقد اغتنم الملايين من أصحاب المنازل هذه الفرص على مدار الأعوام القليلة الماضية، وقاموا بالشراء وإعادة التمويل عندما كانت الأسعار منخفضة نسبيًا في عامي 2020 و2021.

نتيجة لذلك، حتى لو كانت التكلفة الحدية للرهن العقاري تبلغ 6.75% اليوم، فإن صاحب المنزل العادي يحصل على تمويل أقرب إلى 3.5% ــ وهو أقل حتى من المعدل السائد في نهاية عام 2019. وهذا دون الأخذ في الاعتبار أولئك الذين وجهوا التحفيز الجائحة إلى الاقتصاد. سداد أرصدة الرهن العقاري الخاصة بهم، أو سدادها بالكامل (وهذا لا يؤثر على صافي القيمة، ولكنه يقلل من تكلفة السكن إلى نسبة الدخل).

الإيجارات

في حين أن أسعار المنازل أعلى بنسبة 50٪ تقريبًا مما كانت عليه في أواخر عام 2019، إلا أن الإيجارات لم تواكب الوتيرة. قد يكون هذا هو تأثير الطفرة في المباني متعددة الأسر التي تأخرت بسبب الوباء والتي أدت إلى خروج خط أنابيب البناء من مرحلة الاكتمال. وبغض النظر عن السائق، ارتفعت الإيجارات بنسبة تزيد قليلاً عن 30% منذ ما قبل الوباء، مما يوفر الراحة لأولئك الذين لم يتمكنوا أو غير الراغبين في الشراء.

وبطبيعة الحال، تتجاهل الإحصائيات الإجمالية حقيقة مفادها أن بعض المجموعات الديموغرافية تعاني أكثر من غيرها. يوضح الرسم البياني أدناه أن التركيبة السكانية التي تنفق نسبًا أعلى من المتوسط ​​من دخولها على السكن تشمل الأسر ذات الدخل المنخفض، والشباب (وكبار السن، على الرغم من أن المتقاعدين لديهم دخل أقل)، والآباء الوحيدين الذين لديهم أطفال صغار، والسود. ينفق المستأجرون أيضًا جزءًا من دخلهم على السكن أكثر من المالكين.

ومع ذلك، فإن هذه استثناءات للاتجاه الإجمالي الأوسع والطويل الأمد: الاستقرار الملحوظ في تكاليف الإسكان كنسبة من الدخل، على مدى عقود.

عزيز سوندرجي يكتب النشرة الإخبارية للإسكان Home Economics. وكان سابقًا استراتيجيًا لسوق السندات في بنك باركليز للاستثمار ومراسلًا لصحيفة وول ستريت جورنال.