ظهرت مواقع مشاركة العمولة. ولكن من المشتري حذار
“عندما ظهرت شروط تسوية NAR وكان هناك جزء حول التعويضات وMLS، كنت في اجتماع مع بعض أفضل وكلاء القائمة، الذين لديهم أحيانًا ما يصل إلى 50 قائمة، لمناقشة كيفية تعاملهم مع هذه القائمة. قال كيسي بيل، مدير التشغيل في (كيلر ويليامز، دي موين الكبرى).. “فجأة، سيتلقون كل هذه المكالمات والرسائل النصية ورسائل البريد الإلكتروني حول ما إذا كان البائع على استعداد لتقديم تعويض، بالإضافة إلى جميع اتصالاتهم الأخرى. كنا نعلم أنه يجب أن تكون هناك طريقة فعالة للتعامل مع هذا النوع من التواصل.
اقترب بيل من شركة العقارات والرهن العقاري أفينو تكنولوجيز مع تحديها. من هذا، هوم كيك ولد.
عبر منصة HomeKick، يمكن للمستخدمين البحث عن عنوان في قاعدة البيانات ومعرفة المبلغ الذي يرغب بائع المنزل في تقديمه في شكل تنازلات أو رسوم تمثيل المشتري. لا يستطيع المستخدمون البحث في القائمة إلا في كل مرة حسب العنوان الدقيق وليس لديهم طريقة للبحث في القوائم أو فرز القائمة حسب التعويض أو مبلغ الامتياز. يتم تقديم القوائم والمعلومات إلى الموقع عن طريق وكلاء القائمة والوسطاء. لا يتعين على الوكلاء الدفع لإضافة معلومات القائمة الخاصة بهم إلى الموقع، ولكن هناك رسوم اشتراك سنوية قدرها 60 دولارًا إذا أراد الوكلاء والوسطاء الوصول إلى بيانات التعويض وعرضها.
إذا كان المتخصصون في مجال العقارات لا يشعرون أن HomeKick هو النظام الأساسي المناسب لهم، فهناك الكثير من مواقع مشاركة العمولات الأخرى في السوق. من مقرها في لويزيانا Whatsthecommissions.comإلى مواقع مثل اللجان التي تم التحقق منها، والتي تصف نفسها بأنها “منصة مفتوحة المصدر للوكلاء لمشاركة عروض التعويض”. نيشوك، التي تدعي أنها تقدم “إفصاحًا متوافقًا عن العمولة لمحترفي العقارات”.
في حين أن هذا قد يبدو وكأنه الطريقة المثالية لمشاركة المعلومات التي سيحتاجها بعض المشترين لتحديد ما إذا كان بإمكانهم شراء عقار، فإن العديد من خبراء الصناعة ليسوا متأكدين من ذلك.
وقال ستيف موراي، المؤسس المشارك لشركة “إن هذه الأشياء مشكوك فيها للغاية وأي وكيل أو وسيط متورط فيها أو يدعمها بأي شكل من الأشكال يعرض نفسه للخطر من أجل التقاضي في المستقبل”. ريل ترندز للاستشارات.
بموجب شروط اتفاقية التسوية، التي تم تعريفها على أنها “تشمل الشركات التابعة الحالية والمستقبلية، المباشرة وغير المباشرة، والسلف، والخلفاء”، وافقت على “عدم إنشاء أو تسهيل أو دعم أي آلية غير MLS (بما في ذلك عن طريق توفير إدراج المعلومات على موقع ويب لتجميع البيانات على الإنترنت لهذا الغرض) لإدراج الوسطاء أو البائعين لتقديم عروض التعويض إلى وسطاء المشترين أو ممثلي المشترين الآخرين (إما بشكل مباشر أو من خلال المشترين).”
من الناحية النظرية، هذا يعني أن شركة تكنولوجيا العقارات والرهن العقاري مثل Avenu Technologies، الشركة الأم لمنصة HomeKick، لها الحرية في إنشاء موقع ويب لتقاسم العمولة دون انتهاك شروط اتفاقية التسوية.
قال مارك ديانا، الرئيس التنفيذي لشركة Avenu Technologies: “إن HomeKick نفسها ليست تابعة لـ NAR أو معتمدة من قبل NAR أو من قبل MLS التابعة لها، ولذا فنحن ملتزمون تمامًا بهذا الشرط من التسوية”. “نحن أيضًا لا نحصل على بيانات من MLS، وهو أمر محظور في التسوية – إنه محتوى من إنشاء المستخدم.”
نشرت Nesthook تفسيرًا مشابهًا للقواعد على صفحة الأسئلة الشائعة الخاصة بها.
وجاء في الصفحة: “لقد عمل Nesthook بلا كلل مع خبراء قانونيين في تصميم موقع الويب ومحتواه بحيث يلتزم بشكل صارم بالمبادئ التوجيهية الموضحة في التسوية، مما يوفر للوكلاء منصة آمنة ومأمونة للكشف عن معدلات العمولة والبحث فيها”. “لم يتم إنشاء Nesthook بواسطة الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أو أي جمعية للوسطاء العقاريين أو MLS. Nesthook ليست شركة فرعية مباشرة أو غير مباشرة أو سلفًا أو خليفة لـ NAR أو أي جمعية سمسار عقارات أو MLS. Nesthook هي منظمة مستقلة لا تحظى بدعم NAR أو أي جمعية للوسطاء العقاريين أو MLS.
ولكن في حين أن مواقع الويب نفسها قد تكون ممتثلة لشروط اتفاقية تسوية NAR، فقد لا يكون الوكلاء الذين يستخدمونها ويساهمون بالبيانات كذلك. وهذه هي المشكلة.
تغطي اتفاقية التسوية جميع أعضاء Realtor وشركات الوساطة الذين أبلغوا عن حجم مبيعات بقيمة 2 مليار دولار أو أقل في عام 2022، والذي، عند دمجه مع اللغة المستخدمة في تغييرات الممارسات التجارية، يجعل من غير الواضح ما إذا كان عضو Realtor سينتهك الاتفاقية إذا قام هو أو هي بدفع رسوم اشتراك في أحد هذه المواقع أو ساهم بمعلومات القائمة.
“الهدف من التسوية هو أن يتمكن الوسيط من الإعلان عن التعويض على موقعه الإلكتروني أو على وسائل التواصل الاجتماعي أو مشاركة المعلومات عبر البريد الإلكتروني، ولكن وضعه على منصة حيث ستقوم بخلط تلك المعلومات مع قوائم من وكلاء وسماسرة آخرين و أنت تدعم إنشاء هذا الموقع من خلال منحهم بياناتك وتدفع لهم رسوم اشتراك، وهنا يصبح الأمر موضع شك”. قال موراي.
في حين أن خبراء الصناعة قد لا يكونون متأكدين مما إذا كانت مشاركة الوكيل في أحد هذه المواقع ستكون متوافقة أم لا، إلا أنهم على يقين إلى حد ما من أن وزارة العدل لن يكون سعيدا معهم.
وقال تشاك كاين، المحامي والنائب الأول لرئيس اللجنة الوطنية: “وزارة العدل تميل بشدة إلى هذا الأمر، وبقدر ما يتعلق الأمر بهم، لا يمكنك نشر تلك اللجان، والكلمة التي يستخدمونها هي” في أي مكان “. قسم الوكالة في مجموعة شركات FNF.
ومع انتظار الصناعة بشكل جماعي لاتخاذ وزارة العدل إجراءً، يحذر قادة الصناعة وكلائهم من استخدام مواقع مشاركة العمولات. جيمس دويجنز، الرئيس التنفيذي لشركة الصفحة الرئيسية التالية، كان من بين الأكثر صوتا.
وقال دويجينز: “لا يوجد في التسوية ما يحظر صراحة على الوكلاء استخدام مواقع تبادل العمولات هذه”. “ومع ذلك، هناك محامون متقاضون بشكل لا يصدق ومن المرجح أن يرفعوا دعاوى قضائية بشأن أي شيء، لذلك سيكون من الذكاء للغاية عدم المشاركة في تلك المواقع.”
ومن وجهة نظر دويجنز، ليست هناك حاجة للإفصاح عما يرغب البائع في دفعه كرسوم الامتياز أو رسوم تمثيل المشتري.
وقال: “إذا كنت في أي سوق أخرى غير سوق المشتري القوي، فما هو السبب وراء وضع كل أوراقك على الطاولة والقول: “سوف نقدم تعويضات تعاونية؟”. “إن الطريقة التي يجب أن يعمل بها هذا النموذج الحقيقي الذي يركز على المستهلك هي أنه لا ينبغي أن يكون هناك أي إعلان عن العمولات أو حتى الامتيازات قبل العرض ما لم يكن هناك سبب وجيه حقًا لتحفيز المشتري. كل ما عليك فعله هو أن تقول أن البائع الخاص بك على استعداد لتلبية أي وجميع الطلبات المضمنة في العرض.
بينما يبقى أن نرى كيف سيكون شعور وزارة العدل، أو القاضي ستيفن بوغ، الذي يشرف على الموافقة النهائية على اتفاقية التسوية الخاصة بـ NAR، أو المدعين في دعوى العمولة تجاه مواقع مشاركة العمولة هذه، في الوقت الحالي إذا اختار وكيل أو وسيط استخدام أحد هذه المواقع ، فمن حذار المشتري.
وقال كاين: “بالنسبة للأطراف الثالثة التي تنشئ هذه المواقع، لا أرى أن هناك حظرًا واضحًا ضدها ضمن شروط تسوية NAR”. “لكن الأشخاص الذين يقدمون لهم المعلومات، ربما ينتهكون شروط التسوية. ومع تقدم هذا الأمر، سنرى ما إذا كانت وزارة العدل تميل إلى هذا الأمر، وإذا كان هذا هو الحال، فستبدأ شركات ومواقع الطرف الثالث في الاختفاء بسرعة كبيرة.
