عقارات واستثمار

هل الطلب على الرهن العقاري آخذ في الارتفاع حقا؟


هل نشهد بداية تحول في السوق في الطلب على الرهن العقاري؟ والجدير بالذكر أن معدلات الرهن العقاري قد انخفضت تدريجياً، وقد لاحظنا أسابيع إيجابية متتالية في بيانات طلبات الشراء لأول مرة منذ منتصف مارس. على الرغم من أنني أفضل عادةً رؤية نمو مستدام لمدة 12 إلى 14 أسبوعًا قبل استنتاج حدوث تغيير كبير، إلا أن المستوى المنخفض في بيانات طلبات الشراء يشير إلى أنه حتى التغيير الطفيف يمكن أن يدفع الطلب إلى الارتفاع إذا استمرت معدلات الرهن العقاري في الانخفاض.

دعونا نتعمق في البيانات لفهم هذه التطورات بشكل أفضل.

شراء بيانات التطبيق

عندما انخفضت معدلات الرهن العقاري بأكثر من 1% في أواخر عام 2022 و2023، شهدنا ارتفاعًا مستمرًا في بيانات طلبات الشراء، مما أدى في النهاية إلى ارتفاع مبيعات شهرية. ثم ارتفعت المعدلات، مما دفع الطلب مرة أخرى بالقرب من أدنى مستويات هذه الدورة الاقتصادية. لقد كتبت عن ذلك وعن أحدث تقرير لمبيعات المنازل الموجودة هنا.

مع انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري مرة أخرى وتعرض بعض بيانات العمل لخطر المزيد من الانخفاض، فقد حان الوقت لمراقبة مقدار الطلب الذي ستولده أسعار الفائدة المنخفضة إذا انخفضت أكثر خلال الأشهر الستة إلى الـ 12 القادمة. في الوقت الحالي، شهدنا أسابيع متتالية من النمو الإيجابي، مع بقاء معدلات الرهن العقاري عند حوالي 7٪.

منذ بداية انخفاض معدلات الرهن العقاري في نوفمبر 2023، رأينا ذلك 14 طبعة إيجابية, 13 طبعة سلبية و طبعتين مسطحتين في البيانات الأسبوعية. ومع ذلك، مع بدء معدلات الرهن العقاري في الارتفاع في وقت سابق من هذا العام، لاحظنا انخفاضًا في الطلب. البيانات السنوية حتى تاريخه لعام 2024 غير مواتية 8 مطبوعات إيجابية، 13 طبعة سلبية و اثنين مطبوعات مسطحة. يشير هذا إلى أننا لا نشهد نموًا حقيقيًا في الطلب على الرهن العقاري بمعدلات عالية وأن التقلبات التي نراها في البيانات هي مجرد ارتدادات من المستويات المنخفضة.

10 سنوات العائد ومعدلات الرهن العقاري

بالنظر إلى ضعف البيانات الاقتصادية الأسبوع الماضي، مع بدء مبيعات التجزئة والمساكن عند مستويات الركود بسبب فيروس كورونا، والتي كتبت عنها هنا، صمد العائد على السندات لأجل 10 سنوات بشكل جيد. وهذا يعني أن الأمر سيتطلب المزيد من الضعف في البيانات الاقتصادية حتى يخترق عائد السندات لأجل 10 سنوات أقل من 4.20% ويتجه نحو الأسفل. معدلات الرهن العقاري لم تتحرك كثيرا في كلتا الحالتين.

ينتشر الرهن العقاري

كان الفارق بين معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا والعائد لمدة 10 سنوات يمثل مشكلة منذ عام 2022 وساءت الأمور بعد الأزمة المصرفية في مارس 2023. ومع ذلك، هذا العام، تحسنت الفروق.

إذا أخذنا أسوأ مستويات فروق الأسعار اعتبارًا من عام 2023 وقمنا بدمجها اليوم، فستكون معدلات الرهن العقاري كذلك 0.47% أعلى. على الرغم من أننا بعيدون عن أن نكون متوسطين في فروق الأسعار، إلا أن حقيقة أننا شهدنا هذا التحسن تعد ميزة إضافية هذا العام.

بيانات جرد المساكن الأسبوعية

وصل المخزون إلى مستوى آخر من المستويات المستهدفة هذا الأسبوع، مما جعله أربع مرات هذا العام! كانت قاعدتي الأساسية هي أن المخزون يجب أن يحتوي على بعض المطبوعات الإيجابية الأسبوعية بينهما 11000 و 17000 طالما أن المعدلات أعلى من 7.25%. شهدنا الأسبوع الماضي نموًا إيجابيًا في المخزون 13,593!

  • تغير المخزون الأسبوعي (14 يونيو – 21 يونيو): ارتفع المخزون من 620,539 ل 634,132
  • في نفس الأسبوع من العام الماضي (16 يونيو 23 يونيو)، ارتفع المخزون من 451,808 ل 460,668
  • كان أدنى مستوى للمخزون على الإطلاق في عام 2022 عند 240,497
  • هذا الأسبوع هو ذروة المخزون لعام 2024 عند 634,132
  • بالنسبة لبعض السياق، كانت القوائم النشطة لهذا الأسبوع في عام 2015 1,180,937

بيانات القوائم الجديدة

هناك قصة إيجابية أخرى لعام 2024 وهي النمو في بيانات القوائم الجديدة، حيث أن معظم البائعين هم مشترين. على الرغم من أننا لم نعد إلى الاتجاه المعتاد الذي كان لدينا بين عامي 2013 و2019، إلا أن حقيقة أننا حققنا نموًا تعد ميزة إضافية. الآن، السياق أمر بالغ الأهمية؛ كانت بيانات القوائم الجديدة لعام 2023 عند أدنى مستوياتها على الإطلاق، ويبدو أن عام 2024 سيحتل المرتبة الثانية في الكتاب. ومع ذلك، سأحصل على هذا النصر الصغير.

الشيء الوحيد في عام 2024 هو أن معدل النمو أبطأ قليلاً مما كنت أتوقعه ولا يبدو أنني سأحصل على الحد الأدنى الأسبوعي لذروة موسمية تبلغ 80 ألفًا هذا العام. فيما يلي القوائم الجديدة للأسبوع الماضي على مدار السنوات العديدة الماضية:

  • 2024 71,678
  • 2023: 62,374
  • 2022: 83,347

نسبة خفض الأسعار

في المتوسط، يتعرض ثلث المنازل لتخفيض الأسعار – وهذا مجرد نشاط إسكان تقليدي. عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري، ينخفض ​​الطلب وتنمو نسبة خفض الأسعار. عندما تنخفض الأسعار ويتحسن الطلب، يمكن أن تنخفض نسبة خفض الأسعار. يعد خط البيانات هذا موسميًا، وقد شهدنا نموًا ثابتًا في نسبة خفض الأسعار على أساس سنوي منذ نهاية شهر مارس. ويختلف هذا كثيرًا عما رأيناه في عام 2023، حتى عندما اتجهت معدلات الرهن العقاري نحو 8٪، وكانت بيانات النسبة المئوية لخفض الأسعار سلبية على أساس سنوي. وبطبيعة الحال، كان لدينا مخزون أقل في العام الماضي.

قبل بضعة أسابيع، ناقشت في البودكاست الخاص بـ HousingWire Daily أن بيانات خفض الأسعار سوف تهدأ في النصف الثاني من العام. وفيما يلي النسب المئوية لخفض الأسعار في الأسبوع الماضي خلال السنوات القليلة الماضية:

  • 2024: 37%
  • 2023: 32%
  • 2022: 29%

المبيعات المعلقة

فيما يلي بيانات العقود المعلقة الأسبوعية لدينا على أساس سنوي لإظهار الطلب في الوقت الفعلي. مع وجود عدد أكبر من البائعين والمشترين، لدينا طلب أكثر قليلاً هذا العام. سوف تنمو بيانات العقد هذه إذا انخفضت معدلات الرهن العقاري وظلت منخفضة. ولهذا السبب من الضروري متابعة العائد لمدة 10 سنوات، وتطبيقات شراء الرهن العقاري، وبيانات العقود الأسبوعية المعلقة للحصول على أدلة في الوقت الفعلي حول الطلب قبل تقارير مبيعات المنازل الحالية.

  • 2024: 396,153
  • 2023: 385,699
  • 2022: 449,777

الأسبوع المقبل: أسعار المنازل ومبيعات المنازل وخطب بنك الاحتياطي الفيدرالي

لدينا هذا الأسبوع بعض تقارير الإسكان: مبيعات المنازل الجديدة، وهو أمر بالغ الأهمية للدورة الاقتصادية؛ مبيعات المنازل المعلقة؛ وتقريرين عن مؤشر أسعار المنازل. لدينا الكثير من رؤساء بنك الاحتياطي الفيدرالي يتحدثون وسيكون من المثير للاهتمام بشكل متزايد أن نرى ما إذا كنا نرى أي تغييرات في كلامهم.

لم يعد سوق العمل في أمريكا ضيقًا، حتى أن رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي باول اعترف أخيرًا بأن بعض بيانات العمل عادت إلى مستويات ما قبل فيروس كورونا 2019 (COVID-19). بالنسبة لي، هذا يرسي الأساس بحيث يكون لدى بعض أعضاء بنك الاحتياطي الفيدرالي الذين لا يريدون رؤية الركود القدرة على الظهور بمظهر أكثر تشاؤمًا إذا ساءت بيانات العمل.

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

زر الذهاب إلى الأعلى