عقارات واستثمار

اشتر الآن وادفع لاحقًا: كيف يتعامل محترفو الرهن العقاري مع “الديون الوهمية”؟


تقليديا، قامت مجموعة Silex Financial Group بتشغيل الأرقام الأولية للمقترض المحتمل للتأهل للحصول على رهن عقاري بناءً على ما هو موجود في تقرير الائتمان الخاص به، وفقًا لراكاماتو.

وقالت راكاماتو في مقابلة مع “لكننا رأينا مؤخرًا مع أحد العملاء أن أيًا من مدفوعات الشراء الآن والدفع لاحقًا لم تكن موجودة في تقرير الائتمان الخاص بها”. سكن واير. “وأخبرتنا إحدى الضامنة أن مقرضها طلب منها حساب الديون الموجودة في كشف حساب البنك، بما في ذلك قروض بنك بي إن بي إل.”

اتصل راكاماتو على الفور ببعض المقرضين الذين شارك معهم ليسألهم عن كيفية تعاملهم مع قروض BNPL. وقال: “قال أحد المقرضين إنه إذا لم يكن الأمر مدرجًا في تقرير الائتمان، فإننا لا نحسبه، حتى لو ظهر في بيانات البنك”. “قال المقرضون الآخرون إنه إذا كان موجودًا في كشف الحساب البنكي، فنحن بحاجة إلى التحقق منه وتوثيقه، ومعرفة عدد الأشهر المتبقية وما هي الدفعة الشهرية.”

ومع اختلاف التوجيهات من المقرضين، قرر راكاماتو اتباع نهج أكثر دراماتيكية. ويقوم فريقه الآن “بفحص” البيانات المصرفية، وإذا رأوا قروضاً من شركة BNPL، فإنهم يطلبون من العملاء سدادها.

“هؤلاء هم الأشخاص الذين بدأوا للتو عملية الموافقة المسبقة، لذلك لم يعثروا على المنزل بعد. وقال راكاماتو: “إنه يشبه إلى حد ما الطب الوقائي”.

بالنسبة لموكلته، التي كان لديها العديد من قروض BNPL في كشف حسابها البنكي، أحدث سدادها فرقًا كبيرًا نظرًا لأن نسبة الدين إلى الدخل كانت مرتفعة جدًا. لقد كانت محظوظة بما يكفي لتكون قادرة على سداد القروض وتلبية متطلبات التأهل للحصول على قرض عقاري. ولكن كما أشار راكاماتو، لا يتمتع الجميع بهذه المرونة المالية.

وفي الوقت نفسه، تنمو قروض بنك بي إن بي إل بسرعة. أصبح هذا النوع من التمويل قصير الأجل شائعا خلال جائحة كوفيد-19 عندما كان الناس – معظمهم من المستهلكين الشباب والمحرومين – عالقين في منازلهم ويتسوقون عبر الإنترنت.

“تحلق تحت الرادار”

بناءً على البيانات العامة من يؤكد — شركة رائدة في السوق في مجال BNPL — ويلز فارغو يقدر الاقتصاديان تيم كوينلان وشانون سيري جرين أن مقدمي خدمات BNPL قد أنشأوا قروضًا بقيمة 46 مليار دولار في عام 2023.

وبالمقارنة، فإن مكتب الحماية المالية للمستهلك أصدرت (CFPB) أوامر لأكبر خمسة من مقدمي خدمات BNPL لتقديم بيانات محفظتهم لعام 2021. ووجدت أن 180 مليون قرض من BNPL نشأت في ذلك العام بإجمالي 24.2 مليار دولار.

في تقرير صدر في ديسمبر 2023، كتب الاقتصاديون في ويلز فارجو أنه بعد مسح البيانات المحدودة المتاحة، خلصوا إلى أن “BNPL لا يمثل مشكلة كبيرة للإنفاق الاستهلاكي حتى الآن”، لكن المنتجات تنمو بسرعة وتطير تحت رادار المنظمين وصانعي السياسات. .

وأضافوا: “لكن، إلى أن يتم اتخاذ إجراء نهائي لذلك، لا توجد طريقة لمعرفة متى يمكن أن يخلق هذا الدين الوهمي مشاكل كبيرة للمستهلك والاقتصاد الأوسع”.

وفي مجال الرهن العقاري، يحاول مسؤولو القروض والوسطاء والمقرضون اكتشاف أفضل طريقة للتعامل مع هذا النوع من الديون وسط ما يسمونه الافتقار إلى التوجيه أو الشفافية. لكن هذه المصادر أخبرت شركة HousingWire أيضًا أنها لا ترى “خطرًا نظاميًا” وشيكًا مرتبطًا بديون BNPL.

“لا أستطيع أن أقول إنها كانت مشكلة كبيرة بالنسبة لنسبة الدين إلى الدخل. وقال مايكل ميتز، مدير العمليات في شركة “سي إن إن”: “إنه يؤثر بالفعل على نسبة الدين إلى الدخل، لكنه عادة لا يكفي إلى حيث ينقل المقترضين من الموافقة إلى عدم الأهلية”. الرهن العقاري لكبار الشخصيات. “لكن هناك بعض الصعوبات في جمع الوثائق.”

ووفقا لميتز، فإن الشركات التي تقدم هذه القروض تتحسن في تقديم الوثائق، لكنها “لا تجعل الأمر سهلا بالضرورة”. يحصل بعض المقترضين على هذه القروض من متاجر البيع بالتجزئة، والبعض الآخر لا يستطيع الوصول إلى البيانات التي تتطلبها صناعة الرهن العقاري والتي تحتوي على معلومات تتعلق بالمدفوعات الحالية والأقساط المستقبلية.

وقال راكاماتو: “يفتح هذا تحديًا آخر تمامًا أمام العميل لأن العديد من هذه التطبيقات مجرد تطبيقات، ويبدو أنه في بعض هذه التطبيقات، لا يمكنك طباعة بيان يتضمن جميع المعلومات الخاصة بك عليه”. “لذا، فإن مجرد توثيق ماهية المدفوعات الموجودة في الرصيد يمكن أن يشكل تحديًا لبعض هؤلاء المقترضين، وخاصة أولئك الأقل خبرة”.

الوضوح التنظيمي

في تقرير سبتمبر 2022، ذكر CFPB مخاطر ديون BNPL المتعلقة بحماية المستهلك غير المتسقة والتراكم المفرط للديون. في 22 مايو 2024، أصدر المكتب قاعدة تفسيرية تنص على أن مقرضي شركة BNPL هم من مقدمي بطاقات الائتمان وأن المستهلكين يتمتعون بحماية قانونية، مثل الحق في الاعتراض على الرسوم أو المطالبة باسترداد الأموال.

يقوم بعض مقدمي خدمات BNPL بالإبلاغ عن هذه القروض إلى مكاتب الائتمان. على موقعها الإلكتروني، أبل الدفع يوضح أنه يشارك معلومات سجل القرض والدفع مع اكسبريانمع الإشارة إلى أن الدين قد يؤثر على درجات الائتمان المستقبلية بمجرد دمج البيانات في نماذج تسجيل الائتمان. في أثناء، يؤكد أيضًا “يُبلغ عن بعض القروض وأنشطة السداد إلى Experian وقد يقدم تقارير إلى مكاتب الائتمان الأخرى في المستقبل.”

لكن كلا الشركتين مثالان على الاستثناءات.

“نحن في منطقة رمادية إلى حد ما، حيث يقوم بعض المقرضين بالشراء الآن، والدفع لاحقًا، بالإبلاغ عن المعلومات المتعلقة بالقروض إلى مكاتب الائتمان، ولكن لديك آخرين ليسوا كذلك، وليس هناك الكثير من التوحيد القياسي وقال مات جونز، الشريك في شركة محاماة للخدمات المالية: “نعتمد على ما تم الإبلاغ عنه وما لم يتم الإبلاغ عنه”. ميتشل ساندلر ذ.م.م.

وقال جونز إن هذا وضع “سيف ذو حدين” بالنسبة لشركات الرهن العقاري ومقترضيها.

“من ناحية، إذا طلبت من مقرضي BNPL تقديم تقارير إلى مكاتب الائتمان، فيمكنك مساعدة المقترضين الذين هم في الأساس غير مرئيين للائتمان ولم يكن لديهم الكثير من التاريخ الائتماني في الماضي للحصول على بعض تاريخ السداد والتأهل للحصول على قرض”. قال جونز: “الرهن العقاري”.

“ولكن على الجانب الآخر، سيؤدي ذلك إلى زيادة نسبة الدين إلى الدخل بالنسبة للمقترضين الذين هم على هامش التأهل للحصول على رهن عقاري في وقت ترتفع فيه أسعار المنازل، وأسعار الفائدة مرتفعة، ومن الصعب بما فيه الكفاية التأهل، وخاصة بالنسبة للمقترضين ذوي الدخل المنخفض.

ماثيو فانفوسن، الرئيس التنفيذي لشركة شركة المطلقة للرهن العقاريوقال بنك مقره نيوجيرسي، إنه يمكن إجراء بعض المشتريات الكبيرة بقروض BNPL، مما سيؤثر على نسبة الدين إلى الدخل. إذا لم يتم إبلاغ المُقرض، فيمكن اعتبار الدين غير مُفصح عنه.

وقال فانفوسن: “نحن بحاجة إلى التأكد من أن المقترضين لدينا يكشفون ويفهمون ما يتعين عليهم إخبارنا به في حالة عدم وجود شيء ما في تقرير الائتمان”. “المشكلة الأكبر هي عدم احتساب الديون غير المعلنة بشكل صحيح في نسبة الدين إلى الدخل للمقترضين.

“لم نر أي تأثيرات جوهرية لـ [BNPL] المنتج في عملياتنا. من الواضح أن هذا يمكن أن يتراكم مع بدء المزيد من المستهلكين في استخدامه، ومن ثم سيكون أكثر انتشارًا في عملية الاكتتاب. أعتقد أن الأمر يعتمد حقًا على المستهلكين ومدى اعتمادهم لنظام مثل هذا.”

الفروق الدقيقة في السوق الثانوية

في نهاية المطاف، يقول خبراء الصناعة أن نهج المُقرض تجاه BNPL قد يختلف اعتمادًا على مستثمري السوق الثانوية. الشركات التي ترعاها الحكومة فاني ماي و فريدي ماك, والتي تمثل نحو ثلثي القروض العقارية التي نشأت في الولايات المتحدة، هي أمثلة على ذلك.

صرح متحدث باسم شركة Freddie Mac لموقع HousingWire أن ديون BNPL لم يتم ذكرها في دليل البائع/الخدمة، “مما يعني أنه ليس مطلوبًا من البائعين إدراجها في نسبة DTI”.

وفي الوقت نفسه، صرح متحدث باسم فاني ماي أنه يجب على المقرضين إدراج جميع ديون الأقساط غير المضمونة بأصول مالية كجزء من التزامات الديون الشهرية المتكررة للمقترض عند استكمال تحليل المخاطر.

وأضاف المتحدث باسم فاني ماي: “لكن قد يتم استبعاد قروض التقسيط ذات المدة المتبقية البالغة 10 أشهر أو أقل من حساب DTI ما لم تؤثر المدفوعات بشكل كبير على قدرة المقترض على الوفاء بالتزاماته الائتمانية”.

وقال جونز إن فاني تترك الأمر بشكل أساسي لتقدير المقرض لتحديد ما إذا كان قرض BNPL يؤثر بشكل كبير على “قدرة المقترض على الوفاء بالتزاماته الائتمانية”، حتى لو كانت دورة سداد مدتها ثلاثة أو أربعة أشهر.

فيليب كريسينزو جونيور، نائب رئيس القسم الجنوبي الشرقي في شركة نيشن وان للرهن العقاريوقال إنه يرى أن المقرضين يقومون بتقدير أصول المقترض ومقارنتها برصيد قرض BNPL.

قال كريسينزو: “هناك عدة طرق يمكنك من خلالها التعامل مع الأمر”. “لنفترض أن العميل لديه 2000 دولار في حساب التوفير الخاص به، واشتري الآن وادفع القرض لاحقًا، وكان الرصيد 1000 دولار. لا يهم ما هي المدفوعات في هذا السيناريو لأن لديهم المال ويمكنهم سداده. لقد اختاروا فقط عدم القيام بذلك.

“لا يوجد اتجاه واضح. لذا، [lenders are] اتباع نهج الأصول. هل هناك ما يكفي للتغطية؟ إذا كانت الإجابة بنعم، فنحن بخير. وسوف تنتهي على المدى القصير، عادة أقل من عام، لذلك فهي أقل خطورة. ولم يطرح الأمر على أنه مصدر قلق حتى الآن حيث أواجه مشكلة.

لكن راكاماتو من شركة Silex Financial قال إن الوضوح والاتساق ضروريان في صناعة الرهن العقاري. وأضاف أنه على الرغم من أن قرض بنك بي إن بي إل لا يمثل خطرًا وشيكًا على الصناعة، إلا أنه قد يكون من الصعب التكيف دون توجيهات واضحة.

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

زر الذهاب إلى الأعلى