عقارات واستثمار

معدلات الرهن العقاري هي أعلى ما كانت عليه هذا العام. هل توقع مسؤولو القروض هذا؟


كان “عام التعافي” هو الموضوع المتجه إلى عام 2024 حيث كان المتخصصون في الرهن العقاري يأملون في الحصول على بعض الراحة في سوق الإسكان المتجمد الذي يتميز بأسعار الفائدة المرتفعة وانخفاض مستويات المخزون وتباطؤ المبيعات.

ومع ذلك، وبعد ما يزيد قليلاً عن شهرين من بداية العام، أصبحت معدلات الرهن العقاري هي الأعلى على الإطلاق حيث لا يزال الاقتصاد الأمريكي ساخنًا.

ما زلنا في الربع الأول من عام 2024، لذلك قد يكون من السابق لأوانه أن نكون متشائمين بشأن بيئة أسعار الفائدة الحالية على الرهن العقاري، ولكن أصبح من المرجح أن يتم التخفيض المتوقع كثيرًا في أسعار الفائدة القياسية من الاحتياطي الفيدرالي لن يأتي حتى صيف 2024.

وقال أندرو كارتر، نائب الرئيس الأول الوطني لنمو السوق في بنك “لم أكن أعتقد أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري سوف تستقر أو تنخفض على الفور”. الرهن العقاري في ستوكتون.

“اعتقدت أنهم سيبقون ثابتين في المكان الذي كانوا فيه، وبعد ذلك أعتقد في النهاية أنهم سينخفضون قليلاً في عام 2024، ولكن ليس بالقدر الذي يعتقده الناس”.

وكان العديد من المستثمرين يتوقعون أن يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة القياسية في وقت مبكر من شهر مارس، وكان مسؤولو القروض يأملون في رؤية انخفاض في أسعار الفائدة على الرهن العقاري التي تميل إلى التحرك جنبًا إلى جنب مع العائدات طويلة الأجل.

قال المنشئون الذين يتغلبون على الرياح المعاكسة للصناعة سكن واير أنه لم يعد من المتوقع حدوث انخفاض كبير في معدلات الرهن العقاري.

“بشكل عام، لم يتوقع المنشئون أن تكون معدلات الرهن العقاري مرتفعة كما هي الآن. لكن انظر، أعتقد أن الكثير منها مجرد تفكير بالتمني. واستمرت طفرة إعادة التمويل ثلاث سنوات. لماذا لا تدوم بيئة المعدلات الأعلى لفترة طويلة؟ قال كريج سترنت، الرئيس التنفيذي السابق لشركة قروض المنزل أبيكس ورئيس هيئة المرشدين في أطلس القروض، منصة التدريب على الرهن العقاري.

“الكثير من الناس يسعون وراء عدد قليل من الصفقات، ومن السهل الوقوع في سباق نحو القاع والتسليع. وأضاف سترينت: “إنه بقاء الأشخاص الذين يفعلون الأشياء الصحيحة”.

لا تركز مكاتب الاتصال عالية الأداء كثيرًا على الانخفاض المحتمل في معدلات الرهن العقاري. وبدلاً من ذلك، فإن أولوياتهم هي تثقيف المشترين ورعاية وبناء المزيد من علاقات الإحالة لتوسيع حصتهم في السوق. سكن واير قال.

نوعان من مشتري المنازل

“من بين كل خمس مكالمات هاتفية أجريها، واحد فقط من كل خمسة منها سيوفر فعليًا الأوراق. وقال جاستن وود، مدير الإنتاج في شركة “إنهم يريدون معرفة الأسعار ويقولون إنها مرتفعة للغاية”. سي إم جي المالية.

لا يزال العديد من المشترين ينتظرون انخفاض الأسعار قبل الحصول على موافقة مسبقة للحصول على رهن عقاري. ومن ناحية أخرى، يرى بعض المشترين قيمة الحصول على رهن عقاري بسعر فائدة أعلى في البيئة الحالية.

وأوضح وود أنه من خلال الحصول على رهن عقاري تمت الموافقة عليه مسبقًا بالكامل، سيتمكن المشترون من اغتنام الفرصة بسرعة أكبر عندما يجدون المنزل الذي كانوا يبحثون عنه.

هؤلاء هم المقترضون الذين يعرفون أنه من غير الواقعي الحصول على معدلات فائدة منخفضة تصل إلى 3% ويدركون أن انخفاض معدلات الرهن العقاري سوف يستلزم ارتفاعًا في قائمة الأسعار بسبب انخفاض مستويات مخزون المساكن.

وقال خاش ساغافي، مسؤول القروض في بنك الإسكان، إن ما تغير بشأن مشتري المنازل لأول مرة هو أنهم لم يعودوا يتوقعون الحصول على قروض عقارية بمستويات 4% كما فعلوا خلال جائحة كوفيد-19. شركة الحرية للرهن العقاري

لدى Saghafi عملاء قرروا مؤخرًا الضغط على الزناد والانتقال إلى منزل أكبر عن طريق بيع منازلهم التي تبلغ نسبة الفائدة على الرهن العقاري فيها 2.375%.

تم عرض سعر للزوجين بنسبة 7٪ مقابل منزل مكون من ثلاث غرف نوم بقيمة 500 ألف دولار في أوائل شهر مارس، وقررا المضي قدمًا في عملية الشراء حيث يتوقعان إعادة تمويل الرهن العقاري عندما تنخفض الأسعار في النهاية.

وقال ساغافي: “ما أقوله لجميع مسؤولي القروض، بغض النظر عمن أتحدث إليهم، هو أنه لا توجد أزمة حبس رهن تلوح في الأفق”. “لهذا السبب، فإن أسعار العقارات تسير في اتجاه واحد فقط – وهو الاتجاه الصعودي. لذا، مهما كان ما تنظر إليه اليوم، فإنه سيكون أكثر تكلفة بعد 12 شهرًا من الآن.

أولويات المنشئين الناجحين

وشدد الساغافي وغيره من المتخصصين في مجال الرهن العقاري على أن تثقيف المقترضين حول الأسباب التي تجعلهم يتواجدون في السوق الآن أمر بالغ الأهمية لإضافة القيمة.

وقال ساغافي: “على الرغم من أن الأسعار أعلى الآن، أعتقد أنها سوق رائعة لمشتري منزل لأول مرة”. “من المؤكد أن ارتفاع أسعار الفائدة أدى إلى تهدئة السوق، ولكن بشكل عام، ليست هذه هي المشكلة”.

والأساس المنطقي وراء هذا التفكير هو أنه إذا كان المقترض قادراً على تحمل أقساط رهنه العقاري الشهرية الحالية، فإنه يستطيع دائماً إعادة التمويل عندما تنخفض أسعار الفائدة، بدلاً من الانتظار حتى تنخفض الأسعار ثم ترتفع أسعار المساكن.

وقال سترينت: “لقد تحدثت إلى العديد من الأشخاص الذين يشعرون بأنهم محاصرون في منازلهم”. “يقولون: “لماذا أبيع منزلي الذي تبلغ قيمته 600 ألف دولار بفائدة 3.5% لشراء منزل بقيمة مليون دولار بفائدة 7%؟” معدل الـ 7% مرتفع الآن، لكنك ستقوم بإعادة التمويل. إذا انتظرت انخفاض أسعار الفائدة إلى 5%، فإن سعر المنزل الذي تبلغ قيمته مليون دولار سيكون مليون دولار لأن الجميع سيرغبون في ذلك”.

مايك سيمونسن، مؤسس ورئيس شركة التحليلات العقارية أبحاث ألتوسويتوقع أن ترتفع أسعار المنازل خلال بقية فصل الربيع وتصل إلى ذروتها في يونيو.

“هناك مشترون على الهامش، وإذا انخفضت أسعار الفائدة أخيرًا مرة أخرى، فستشهد انخفاضًا في المخزون مع مقدمي العروض الجدد، وستشهد تخفيضات أقل في الأسعار وسترى المؤشرات الرئيسية لأسعار مبيعات المنازل … ترتفع مقارنة بالعام الماضي “، كتب سيمونسن في التعليق الأخير.

وفقا لمايكل كلارك، نائب الرئيس في الرهن العقاري السكني الأساسي، ليس هناك سر في الاستيلاء على حصة في السوق – فالأمر يتعلق بالقيام بأنشطة المبيعات الخارجية ومعالجة مخاوف الوكلاء وإضافة قيمة لهم.

“فلسفتنا هي: اذهب لمساعدة الوكلاء الذين يرسلون لك المشترين.” تسويق قوائمهم؛ انتقل إلى قوائمهم. وقال كلارك: “من خلال القيام بذلك، فإنك تضيف قيمة إلى جهودهم التسويقية وتمنحهم عقدًا حتى لو لم تقم بكتابة قرض على هذا المنزل”.

عندما يرى الوكيل هذا الجهد، فمن المرجح أن يرسل مشترين، ويحيل مسؤول القروض إلى وكلاء آخرين من خلال الكلام الشفهي، وحتى التقاط بعض العملاء في منزل مفتوح.

قام فريق كلارك المكون من 73 منشئي القروض الذين يغطون الساحل الشرقي بتمويل قروض بقيمة 81 مليون دولار في يناير 2024، بزيادة 35٪ عن يناير 2023. وقد أنتج أكثر من 20 من مكاتب القروض الخاصة به ما لا يقل عن مليون دولار من حيث الحجم خلال شهر الافتتاح من هذا العام و10 من تجاوزت 2 مليون دولار.

وأشار كلارك إلى أن “كل هؤلاء الرجال لم يفعلوا هذا الحجم الكبير في عام 2019”.

ومن المتوقع أن يصل حجم إنشاء الرهن العقاري في الولايات المتحدة إلى 2 تريليون دولار في عام 2024 و2.3 تريليون دولار في عام 2025، وفقًا لتوقعات مؤسسة التمويل الدولية. جمعية المصرفيين للرهن العقاري (ماجستير في إدارة الأعمال). وعلى سبيل المقارنة، قام المقرضون بتمويل 2.4 تريليون دولار في شكل قروض عقارية ذات امتياز أول في عام 2019، قبل تفشي الوباء.

“المشترون يتسوقون يمينًا ويسارًا، لكننا لا نتسوق. لماذا؟ وقال كلارك: “لأن هناك علاقة فعلية – نحن مستشاري الرهن العقاري الخاص بهم”. “نحن لسنا مجرد منسقي المعاملات الذين يحاولون دفع الورق إلى طاولة الإغلاق.”

قال وود: “أقول دائمًا لمسؤولي القروض لدينا وفريقنا أن النشاط يولد النشاط”. “هناك سوق صعبة بالتأكيد، ولكن أعتقد أنها تخلق الكثير من الفرص الجيدة للأشخاص المستعدين للذهاب والجادين في الشراء.”

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

زر الذهاب إلى الأعلى