عقارات واستثمار

يشير التحسن في الأسعار والقدرة على تحمل التكاليف وفرص إعادة التمويل إلى إشارات إيجابية لسوق الإسكان لعام 2024


تشير اتجاهات السوق الأخيرة – بما في ذلك تحسن معدلات الرهن العقاري والقدرة على تحمل تكاليف الإسكان وفرص إعادة التمويل المحتملة – إلى إشارات إيجابية لسوق العقارات هذا العام، وفقًا لتقرير مراقبة الرهن العقاري لشهر فبراير من التبادل بين القارات (جليد).

وأشار التقرير إلى أن معدلات الرهن العقاري ظلت عند 6.71% اعتبارًا من 24 يناير، بانخفاض أكثر من نقطة مئوية كاملة منذ ذروتها في أكتوبر. وتقلص الفارق بين سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاما وعائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات إلى 253 نقطة أساس في 24 يناير، بانخفاض 18 نقطة أساس منذ أوائل يناير وبنحو 50 نقطة أساس عن أغسطس.

على هاوسينغ واير مركز معدل الرهن العقاري، بلغ معدل الرهن العقاري الثابت المطابق لمدة 30 عامًا 6.908٪ اعتبارًا من 5 فبراير.

أفاد مؤشر أسعار المنازل ICE لشهر ديسمبر عن معدل نمو سنوي قدره 5.6%، ارتفاعًا من 5.1% في نوفمبر، وهو ما يشير للوهلة الأولى إلى تسارع سوق الإسكان.

وأشار التقرير إلى أن هذا التسارع هو أحد الآثار المتبقية للنمو القوي في الربيع والصيف الماضيين، حيث تشير البيانات الأحدث إلى أن معدل النمو سيبدأ في التباطؤ في الأشهر المقبلة.

وارتفع معدل النمو الشهري المعدل موسميا لأسعار المنازل من 0.09% في نوفمبر إلى 0.13% في ديسمبر. لكن ارتفاع الأسعار لا يزال باردا، حيث انخفض بنسبة 0.42٪ خلال الشهر على أساس غير معدل، أي أقل بكثير من متوسط ​​ديسمبر لمدة 25 عاما البالغ -0.08٪.

حوافز إعادة التمويل

كما بدأت أسعار الفائدة المنخفضة في زيادة حوافز إعادة التمويل ببطء لأصحاب المنازل الحاليين، وخاصة بين 4.3 مليون رهن عقاري تم إنشاؤها في عام 2023.

من بين المقترضين المستحقين في عام 2023، سيكون بمقدور مليوني من هؤلاء المقترضين (أو 26٪) خفض سعر فائدة الرهن الأول الخاص بهم بمقدار 75 نقطة أساس إذا انخفضت أسعار الفائدة على مدى 30 عامًا إلى 6٪ متوقعة بحلول نهاية عام 2024، مع قدرة 33٪ على ذلك. حفظ نقطة مئوية كاملة أو أكثر.

وقال آندي والدن: “في ظل هذا السيناريو – وهو المحرك المحتمل لسوق إعادة التمويل – فإن حوالي 46٪ من المقترضين في عام 2023 سيكونون “في المال”، مع قدرة ما يقرب من الثلث على خفض نقطة مئوية كاملة من أسعار الفائدة الحالية”. ، نائب رئيس ICE لاستراتيجية أبحاث المؤسسات.

إذا انخفضت أسعار الفائدة لمدة 30 عاما إلى 6٪ بحلول الربع الرابع، كما هو الحال جمعية المصرفيين للرهن العقاري (ماجستير في إدارة الأعمال) و فاني ماي ومن المتوقع حاليًا أن يتضاعف إجمالي عدد القروض التي تحتوي على حافز إعادة التمويل بمقدار 75 نقطة أساس من 1.7 مليون إلى 3.8 مليون. وتوقعت ICE أن ما يقرب من 60% من هذا النمو سيأتي من القروض التي نشأت في عام 2023.

وفي ظل هذا السيناريو، سيكون أكثر من نصفهم من أصحاب المنازل الذين قاموا بالتمويل في عام 2023، مع أقل من 10% قادمين من قروض عتيقة لعام 2022.

والثلث الآخر سيكون من المقترضين الذين حصلوا على قروض منذ أكثر من 15 عاما ولم يعيدوا التمويل عندما انخفضت أسعار الفائدة إلى أقل من 3٪، مما يجعل من غير المرجح أن يعيدوا التمويل عند 6٪.

القدرة على تحمل تكاليف المنزل

لاحظت ICE أن القدرة على تحمل تكاليف المنازل قد تحسنت في الأشهر الأخيرة على الرغم من الارتفاع المتواضع في معدلات الرهن العقاري خلال الأسابيع القليلة الماضية.

يُطلب من أصحاب المنازل سداد دفعة شهرية قدرها 2257 دولارًا لشراء منزل متوسط ​​السعر، على افتراض استخدام قرض بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا ودفعة مقدمة بنسبة 20٪. انخفض هذا الرقم بمقدار 243 دولارًا، أو ما يقرب من 10٪، عن الرقم القياسي المسجل في أكتوبر، ولكنه ارتفع بمقدار 831 دولارًا (58٪) منذ بداية عام 2022.

وبنسبة 33.4% من دخل الأسرة المتوسطة، انخفض متوسط ​​الدفعة عن أعلى مستوى له منذ 38 عاماً والذي تجاوز 38% في أكتوبر/تشرين الأول.

ولكن هذا الرقم لا يزال أعلى بنحو 9 نقاط مئوية من متوسط ​​نسبة الدين إلى الدخل على مدار ثلاثين عاماً والذي بلغ 24.2%، وأقل قليلاً من الذروة التي بلغت 33.8% قبل انحدار سوق الإسكان في عام 2006.

وجاء في التقرير: “إذا أتت توقعات معدل الصناعة الحالية بثمارها، فسوف تتحسن القدرة على تحمل التكاليف تدريجيًا مع تقدمنا ​​حتى عام 2024 ولكنها ستستمر في تجاوز المتوسطات طويلة المدى على مدار العام”.

مستويات الأسهم

وأنهى حاملو الرهن العقاري عام 2023 بأسهم بقيمة 16 تريليون دولار، وهو أعلى إجمالي نهاية العام على الإطلاق، وبزيادة 1.6 تريليون دولار، أو 11%، مقارنة بنهاية عام 2022.

ويعتبر حوالي 10.3 تريليون دولار من هذا الإجمالي “قابلاً للنقر”، مما يعني أنه يمكن سحبه مع الحفاظ على نسبة 80% أو أقل من نسبة القروض إلى القيمة المجمعة (CLTV). وارتفع هذا الرقم بنسبة 12%، أو 1.14 تريليون دولار، في عام 2023.

يمتلك حامل الرهن العقاري المتوسط ​​الآن 299000 دولار أمريكي من الأسهم، ارتفاعًا من 274000 دولار أمريكي في نهاية عام 2022. وهذا يعادل ما متوسطه 193000 دولار أمريكي من الأسهم التي يمكن سحبها مع الاحتفاظ بحصة قدرها 20٪ في منزله.

ووفقاً للتقرير، “تستمر المستويات المرتفعة تاريخياً من الأسهم في المساعدة على حماية مستثمري الرهن العقاري من الخسائر المحتملة وتهيئة الظروف لارتفاع في إقراض الأسهم عندما تتراجع أسعار الفائدة بما يكفي لجعل عمليات السحب أكثر جاذبية لأصحاب المنازل”.

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

زر الذهاب إلى الأعلى