عقارات واستثمار

رأي: مخاطر IMB لا تستحق إنذار المنظم


وفي جلسة استماع أخيرة بالكونجرس، قالت وزيرة الخزانة جانيت يلين إن الهيئات التنظيمية الأمريكية تراقب المخاطر الناجمة عن مقرضي الرهن العقاري غير المصرفيين، محذرة من احتمال فشل أحد هذه البنوك بسبب ضغوط السوق وعدم القدرة على الوصول إلى الودائع.

ال مقرضو المنازل المجتمعية في أمريكا (CHLA)، والتي تمثل بنوك الرهن العقاري المستقلة الصغيرة والمتوسطة الحجم غير المصرفية (IMBs)، تقدر مخاوف الهيئات التنظيمية بشأن ما يسمى “نظام الظل المصرفي” – المؤسسات غير المصرفية التي تمارس الأنشطة المالية المصرفية التقليدية. أدى فشل شركات العملات المشفرة الكبيرة إلى الإضرار بالمستهلكين وتسبب في بعض الذعر الاقتصادي. وينبغي للشركات التي تقدم منتجات مالية محفوفة بالمخاطر أن تحصل على الإشراف المناسب مثلما تفعل البنوك.

ولكن مقرضي الرهن العقاري لا يستحقون ببساطة الانزعاج الذي يثيرونه على ما يبدو. في شهر مارس الماضي، أصدرت مستشفى CHLA تقريرًا شاملاً تقرير: دحض الأساطير حول كون الوسطاء البحريين الدوليين غير المصرفيين محفوفين بالمخاطر وشرح كيف أن نموذج أعمال الوسطاء البحريين الدوليين في الإنشاء والبيع يقلل المخاطر بشكل كبير.

وفي غياب الأصول الخطرة في دفاترها، فإن الاضطرابات في أسواق الرهن العقاري لن تؤدي إلى خسائر كبيرة في البنك الدولي. وبدلاً من ذلك، تركزت الصعوبات المالية التي تواجهها IMBs إلى حد كبير على خفض نفقات التشغيل لتتناسب مع الإيرادات المنخفضة بشكل كبير بناءً على الاستجابة لانهيار الحجم في أعمال إعادة تمويل الرهن العقاري. والجدير بالذكر أنه إذا توقف أحد مقرضي IMB عن العمل، فإن التأثير الرئيسي هو – انتظر – أن الشركة ببساطة لن تكون موجودة لإنشاء المزيد من قروض الرهن العقاري.

ونتيجة لهذا فإننا نفترض أن اهتمام مجلس مراقبة الاستقرار المالي لا ينصب على مقرضي الرهن العقاري في حد ذاته، بل على حفنة صغيرة من كبار مقدمي خدمات الرهن العقاري. يحتفظ موظفو خدمات الرهن العقاري بأصول في دفاترهم – حقوق خدمة الرهن العقاري (MSRs) – التي يمكن أن تنخفض قيمتها. علاوة على ذلك، لدى مقدمي الخدمة متطلبات مالية لتقديم الأموال إلى مجمعات الرهن العقاري عندما لا يقوم المقترض بسداد دفعة الرهن العقاري. وتتمثل مخاوف مجلس مراقبة الاستقرار المالي في أن المؤسسات غير المصرفية لا تستطيع الوصول إلى الودائع (كما تفعل البنوك) للقيام بهذه الوظيفة.

والحل لا يتمثل في تضييق الخناق على مقرضي البنك الدولي أو مقدمي الخدمات، بل في إنشاء تسهيلات ائتمانية تتناسب مع ما تتمتع به البنوك، لتمكين مقدمي الخدمات من أداء هذه الوظيفة الشبيهة بالعمل المصرفي.

لذلك، في يناير 2023، كتبت مستشفى CHLA أ خطاب ل جيني ماي، تطلب من Ginnie توسيع برنامج PTAP الخاص بها، لزيادة السيولة لمقدمي خدمات/مصدري Ginnie الذين يعانون من زيادات في المسؤوليات المسبقة. لاحظ أننا لا الدعوة إلى الإنقاذ – مجرد توفير السيولة لهذه الوظيفة.

وفي أكتوبر 2022، كتبت CHLA أ خطاب إلى FHFA يطلب من نظام البنك الفيدرالي لقروض الإسكان (FHLB) استخدام قدراته المسبقة لفعل الشيء نفسه بالنسبة للدفعات المقدمة فاني ماي و فريدي ماك محمد بن سلمان. كل من هذه الإجراءات من شأنها أن تفعل المزيد للحد من المخاطر من أي إجراءات أكثر صرامة قد تفكر فيها FSOC تجاه مقدمي الخدمة.

تطلب CHLA أيضًا من الهيئات التنظيمية توخي الدقة فيما يتعلق بالمنافذ البحرية الدولية والمخاطر. ويتعين على الهيئات التنظيمية أن توضح أن المخاطر تقتصر على حفنة صغيرة للغاية من مقدمي الخدمات الضخمة، وليس على عالم أكبر كثيراً من شركات الخدمات البحرية الدولية غير المصرفية. ويتعين على الهيئات التنظيمية أن تشرح علناً أن المخاطر المحدودة الموجودة لا تمثل في الغالب مخاطر الخسارة المالية، بل مخاطر السيولة، الناشئة عن التزام مقدمي الخدمات بالعمل بشكل فعال كمصرفي للمقترضين الذين لا يسددون أقساط الرهن العقاري.

ونود أن نشير أيضا إلى أن التركيز المفرط على مخاطر مقرضي الرهن العقاري غير المصرفيين يمكن أن يصرف الانتباه عن المخاطر المالية الأكثر أهمية التي نواجهها. وبما أن المؤسسات غير المصرفية كانت في الجانب المتلقي للإنذارات بشأن قوتها المالية، في شهر مارس الماضي بنك وادي السيليكون وأعقب الفشل الذريع الاضطرابات التي حدثت الأسبوع الماضي بنك مجتمع نيويورك. وفي حين يركز البعض على مخاطر قروض الأسرة الواحدة، فإن التهديدات الحقيقية لاستقرارنا المالي تكمن في تريليونات الدولارات من القروض العقارية التجارية التي تحتفظ بها البنوك.

لكن الخطر النهائي هو أن ينخرط صناع السياسات الفيدرالية وأعضاء الكونجرس في غرفة صدى الأساطير الكاذبة حول مخاطر إقراض البنك الدولي للسوق الدولية غير البنكية – وملاحقة سياسات صارمة بلا داعٍ تلحق الضرر بالسجل القوي للسوق الدولية للمساكن. ويأتي كل هذا في وقت يتسم بالتحدي المزدوج الذي لا مثيل له والذي يواجه القدرة على تحمل تكاليف ملكية المساكن، المتمثل في ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى عنان السماء وأسعار المساكن التي لا تزال عند مستويات شبه قياسية.

كما لدينا السنوية الأخيرة تقرير CHLA IMB وتشير السجلات التاريخية إلى أن القروض العقارية الدولية تنشأ الآن أكثر من 80% من كل قروض الرهن العقاري الجديدة، وتتفوق بشكل واضح على البنوك في القروض المقدمة للأقليات، وتؤدي بشكل مستمر عملاً أفضل كثيراً في الحصول على ائتمان الرهن العقاري لمشتري المساكن لأول مرة المحرومين من الخدمات مقارنة بالبنوك.

ترحب IMBs بفحص مواردها المالية وأدائها في خدمة احتياجات الرهن العقاري للمستهلكين. إنهم يطلبون فقط أن السرد الجيد لا يعيق الحقائق.

سكوت أولسون هو المدير التنفيذي لـ Community Home Lenders of America (CHLA)، وهي المجموعة التجارية الوحيدة التي تمثل حصريًا IMBs غير المصرفية.

لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.

للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه القصة:
سارة ويلر في [email protected]

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

زر الذهاب إلى الأعلى