عقارات واستثمار

رأي: أفضل طريقة لتكريم ماضينا هي حماية المقترضين في الوقت الحاضر


لقد انتهى شهر فبراير تقريبًا، ولكن لم يفت الأوان بعد للقول إنه شهر مهم للغاية، خاصة بالنسبة لـ 50 مليون أمريكي أسود. شهر التاريخ الأسود هو وقت مخصص للاعتراف والاحتفال بمساهمات وإنجازات وتاريخ الأمريكيين من أصل أفريقي عبر تاريخ الولايات المتحدة. إنها فرصة للجميع لمعرفة المزيد عن هذا التاريخ المهم، ولفهم أفضل لما تغلبت عليه هذه المجموعة.

وهذا أمر مهم لأي شخص يريد فهم المستهلكين السود والتعامل معهم. ومن خلال تكريم هذا التاريخ، فإننا نكرم أحفاد أولئك الذين عاشوا فيه.

على الرغم من تنوعهم مثل أي عرق آخر، فإن العديد من الأمريكيين السود، في جوهرهم، هم أعضاء الكنيسة الذين يعملون بجد، ويتمحور اهتمامهم حول الأسرة، ويعيشون، في الغالب، في المناطق الحضرية. مثل المدن التي يسكنونها، كان لدى العديد منهم ماض مضطرب. بالنسبة للبعض، تكون حياتهم الحالية مضطربة، وغالبًا ما يكون ذلك دون أي خطأ من جانبهم.

الشيء في التاريخ هو أننا نصنع منه المزيد كل يوم. يجب أن تعمل الإجراءات التي نتخذها اليوم على تعزيز الجميع في النظام. إن تجربتي في صناعة الخدمات المالية تخبرني أن هناك المزيد من المتاعب التي يواجهها اقتصاد الإسكان في الأفق، بالنسبة للأميركيين من جميع الأعراق.

هنا هو السبب وما يمكن القيام به حيال ذلك.

ليس من الضروري أن تعمل في مجال العقارات لتعرف أن ملكية المنازل هي حجر الزاوية في الحلم الأمريكي، وتمثل الاستقرار وبناء الثروة والعلاقات المجتمعية. يعرف الأمريكيون السود ذلك جيدًا ويرون أن الطريق إلى ملكية المنازل هو وسيلة لبناء ثروة الأجيال وترك إرث وراءهم لعائلاتهم. لكنهم وجدوا أن هذا المسار كان محفوفا بالتحديات، التي شكلتها عوامل تاريخية وجهازية واقتصادية.

في أوائل القرن العشرين، واجه الأمريكيون السود عوائق كبيرة أمام ملكية المنازل، بما في ذلك الفصل العنصري، وممارسات الإقراض التمييزية، والعهود الإقصائية التي منعتهم من شراء المنازل في أحياء معينة. إن ممارسة الخطوط الحمراء، التي بدأت في ثلاثينيات القرن العشرين، حيث رفضت البنوك وشركات التأمين تقديم الخدمات لأحياء بأكملها على أساس التكوين العرقي، أدت إلى زيادة ترسيخ هذه الفوارق.

بعد الحرب العالمية الثانية، قدم مشروع قانون الجنود الأميركيين مزايا للمحاربين القدامى، بما في ذلك قروض الإسكان. ومع ذلك، بسبب الممارسات التمييزية، غالبًا ما وجد المحاربون القدامى السود صعوبة في الوصول إلى هذه المزايا، مما أدى إلى إضاعة واحدة من أهم فرص تراكم الثروة في التاريخ الأمريكي.

أدت حركة الحقوق المدنية في الستينيات إلى تغييرات تشريعية كبيرة، بما في ذلك قانون الحقوق المدنية قانون الإسكان العادل لعام 1968والتي تهدف إلى القضاء على التمييز في مجال الإسكان. ولكن ذلك لم يكن كافيا.

على الرغم من هذه التطورات القانونية، لا يزال الأمريكيون السود يواجهون تحديات في تحقيق ملكية المنازل بمعدلات مماثلة للتركيبة السكانية الأخرى. استمرت القضايا النظامية، مثل عدم المساواة في الوصول إلى الائتمان، وممارسات الإقراض التمييزية (مثل استمرار الخطوط الحمراء في أشكال مختلفة)، والتفاوت في الدخل، في التأثير على قدرة الأسر السوداء على امتلاك منازل.

واليوم، لا تزال ملكية المنازل بين الأمريكيين السود متخلفة بشكل كبير عن التركيبة السكانية الأخرى. ووفقا لبيانات من مكتب تعداد الولايات المتحدةومع ذلك، يظل معدل ملكية المنازل للأميركيين السود هو الأدنى بين جميع المجموعات العرقية والإثنية التي يتتبعها المكتب في الولايات المتحدة.

وحتى عندما يفوزون، فإنهم لا يفعلون ذلك. عندما يكون المتقدمون من السود مستعدين لتمويل منزل جديد، فمن المرجح أن يواجهوا معايير ائتمانية أكثر صرامة مقارنة بالتركيبة السكانية الأخرى ذات الملفات المالية المماثلة.

وعلى الرغم من ذلك، أصبح الملايين من الأمريكيين السود أصحاب منازل اليوم، ويعيش غالبيتهم في المناطق الحضرية. إنهم لا يعرفون ذلك، لكنهم سيكونون أول من يتأثر بالانكماش المالي القادم.

لماذا أرى هذه القضايا بالطريقة التي أفعلها

أعمل حاليًا كرئيس تنفيذي لشركة إدارة الأصول المملوكة للأقلية والتي تركز على تسهيل المعاملات التي تحقق عوائد عالية للمستثمرين. يعتمد نجاحي على مهارتي في تحديد واستهداف والحصول على سندات الرهن العقاري المتعثرة والعقارات التي تحقق هذه العوائد.

إذا كنت تريد عائدًا مرتفعًا، فمن المرجح أن تجده في محافظ الأصول المتعثرة ومنظمات الاستثمار الإقليمية. ستجد معظم هذه الأصول مرتبطة بالعقارات في المناطق الحضرية. في كثير من الأحيان، تكون هذه المنازل مملوكة لأصحاب المنازل السود.

لدي الكثير من الخبرة في هذه الأسواق في محفظتي. وفي حين أن الآخرين في مجال صناعتي قد يتجنبون هذه الأسواق بسبب عدم اليقين بشأن توليد العائدات، فإنني أميل إلى ذلك. إنني أفهم هذه الأسواق جيدًا.

أنا أعرف أيضًا المدينة الداخلية. لقد نشأت في باترسون، نيوجيرسي. اليوم، يقع مقرنا الرئيسي في نيوارك، نيوجيرسي. كل مدينة هي نفسها بشكل أساسي في جوهرها. من المؤكد أن كل مركز حضري له نكهته الخاصة وكل منهم مميز بطريقته الخاصة. لكنها جميعًا تبدو متشابهة جدًا بالنسبة لي، سواء من حيث الأصول العقارية التي تجدها هناك، أو القيمة النسبية لأصولها، أو عدد السكان الذي يجعل المنطقة موطنًا لها، أو المعاناة التي يتقاسمها العديد من السكان.

أنزلني إلى وسط أي مدينة في أمريكا وسأجد طريقي. إنه موطن لي. أنا أدير شركة متخصصة في العثور على الأصول المتعثرة ويمكنني أن أخبركم أن الضائقة موجودة في مدننا الداخلية ولها تأثير متباين على الأمريكيين السود.

لقد رأيت ذلك مرارًا وتكرارًا في المحافظ التي نتداولها. الأشخاص الذين يعيشون في المدن الداخلية هم الأكثر عرضة للخطر عندما تصبح الأوقات صعبة. هذه القروض هي دائمًا القروض الأولى التي تسوء، وهي على وشك أن تزداد سوءًا.

الأوقات الصعبة القادمة

إن الحصول على موافقة أكثر من خبير اقتصادي على أي تنبؤ بالظروف الاقتصادية المستقبلية أمر صعب. ورغم أنهم يتفقون في كثير من الأحيان من حيث المبدأ، إلا أنهم عادة ما يختلفون حول التفاصيل. بعد عامين من انخفاض سوق الإسكان الذي أعقب عامين من السوق الساخنة للغاية، يريد الجميع معرفة متى ستعود الأعمال.

واليوم، يتوقع كثيرون أن الولايات المتحدة قد تتجنب الركود في عام 2024، أو على الأقل تشهد هبوطًا سلسًا. ولكن حتى لو كان الاقتصاد يتأرجح حول هجرة العقارات التجارية، فإن الهيكل العظمي لمدننا الداخلية يواجه العديد من التحديات.

وسوف يستمر تطبيع ترتيبات العمل المختلطة في الحد من نمو الطلب على المكاتب، وسوف تؤدي أكبر موجة من المعروض من الشقق الجديدة منذ عقود إلى تباطؤ نمو الإيجارات، مما يحسن القدرة على تحمل التكاليف للمستأجرين. ومن المتوقع أن تظل قطاعات التجزئة متعددة الأسر والأحياء قوية، في حين يظل مستقبل مباني المكاتب غير مؤكد، خاصة مع تطور المناطق التجارية المركزية.

ومن المتوقع أن تركز الحكومات المحلية بشكل أكبر على القدرة على تحمل تكاليف السكن، مع اتخاذ إجراءات مثل اعتماد ضرائب على قيمة الأراضي وتشجيع البناء لجعل المنازل في متناول الجميع. وبطبيعة الحال، لن ينجح هذا في المناطق الحضرية حيث تم بالفعل تقسيم جميع الأراضي المتاحة بين مختلف أصحاب المصلحة.

أما أولئك الذين يتمتعون بالسلطة الأقل والأعلى احتمالاً للتعويض عن أي نقص ضريبي ناجم عن القطاع التجاري المتعثر، فهم أصحاب المساكن. حصل هؤلاء السكان، ومعظمهم من السود، على قروضهم عندما كانت معدلات الرهن العقاري منخفضة للغاية وعندما احتاجوا إلى المزيد من النقد، اختاروا HELOC بدلاً من إعادة التمويل النقدي، للحصول على سعر فائدة مختلط أقل.

ما نشهده الآن هو ارتفاع نسبة الجنوح في هذه الامتيازات الثانية والمزيد من أصول الرهن العقاري المتعثرة بناءً عليها. يعاني أصحاب المنازل من ارتفاع ديون بطاقات الائتمان، لكنهم ما زالوا قادرين على سداد دفعات الامتياز الأولى.

ويكمن الخطر في أن المشاكل المتعلقة بثوانيهم قد تكلفهم منازلهم في عام 2024.

الحل الصعب الذي يجب على البنوك أن تتبناه

قد يكون حبس الرهن على الامتياز الثاني هو الحل الأسهل لهذه المشكلة، لكنه ليس الحل الأفضل. إنه بالتأكيد ليس الحل الذي يحتاجه أصحاب المنازل السود الآن. إن إعادتهم إلى خط البداية لن يخدمهم. علاوة على ذلك، فهو غير ضروري.

أي مستثمر لديه محفظة من HELOCs المتعثرة لديه عدد من الأدوات المتاحة التي يمكنها إعادة هذه القروض إلى المسار الصحيح والمساعدة في إبقاء أصحاب المنازل في منازلهم. لكن معظم هذه الحلول ليست سهلة.

قد يتضمن بعضها شراكات مع المنظمات المجتمعية والمنظمات غير الربحية وحتى الوكالات الحكومية التي يمكنها توفير التوعية والتعليم والمساعدة المالية والدعوة لدعم أصحاب المنازل السود.

وستجد البنوك التي تعمل بمفردها أن النجاح يتطلب التواصل المستمر مع هؤلاء المقترضين لحملهم على المشاركة. قد يكون هذا أمرًا صعبًا ومكلفًا بالنسبة للبنوك نظرًا لأن القروض المتأخرة تتطلب مزيدًا من الوقت والموارد لحلها. بالإضافة إلى ذلك، سيتجنب المقترضون الاتصال ببنوكهم، مما يخلق تحديات إضافية لإيجاد حل عملي.

وتشكل هذه القروض المتأخرة نسبة ضئيلة للغاية من محافظ البنوك. معظم البنوك ليس لديها الوقت أو الموارد لتعديل هذه الامتيازات.

ويكمن جزء من المشكلة في أن العديد من البنوك لا تعرف أنها تستطيع التخلص من محافظ كاملة من الامتيازات الثانية المتعثرة، لكنها تستطيع ذلك. إذا قاموا ببيعها إلى مستثمر يفهم المدينة الداخلية وأصحاب المنازل الذين يعيشون هناك، فيمكن أن يكون ذلك مربحًا للجانبين ويحقق أيضًا فوزًا للمدينة.

إن ما تفعله الصناعة الآن سوف يصبح جزءًا من التاريخ الذي ينظر إليه أصحاب المنازل في المستقبل في شهر فبراير من كل عام. آمل أن يظل شهر التاريخ الأسود مصدرًا للفخر والتمكين والارتباط بالتراث الذي يجب ألا نفقده.

وأفضل طريقة لضمان ذلك، وتكريم هذا التاريخ، هي بناء مستقبل أفضل من خلال العمل معًا لإبقاء أصحاب المنازل السود في منازلهم.

جيسون لويس هو الرئيس التنفيذي لشركة أريمينج لإدارة الأصول، شركة استثمارية بديلة خاصة

لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.

للتواصل مع كاتب هذه القصة:
جيسون لويس في [email protected]

للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه القصة:
تريسي فيلت في [email protected]

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

زر الذهاب إلى الأعلى