عقارات واستثمار

تعد برامج المساعدة في الدفعة الأولى بمثابة نعمة وسط الضغوط المتزايدة على القدرة على تحمل تكاليف مشتري المنازل


إن الجمع بين ارتفاع أسعار المنازل وعدم كفاية المدخرات للدفعة الأولى يجعل من الصعب على مشتري المنازل لأول مرة الضغط على الزناد لشراء عقار.

لكن الخبر السار هو أن المزيد من المشترين أصبحوا على دراية بخيارات مساعدة الدفعة الأولى (DPA) ويستفيدون من الموارد المتاحة للمساعدة، كما قالت سوزان سالر، كبيرة المستشارين في قروض المنازل من كاليبر.

وهذه هي الطريقة التي يمكن بها لعملاء سالر – الأشقاء في أوائل العشرينات من العمر – أن يبرموا شقة سكنية مكونة من ثلاث غرف نوم بقيمة 335 ألف دولار في جاكسون، نيوجيرسي، في أوائل شهر مارس. إنهم يستخدمون برنامج DPA من خلال وكالة نيوجيرسي للإسكان والتمويل العقاري (إن جيه إم إف إيه).

وقال سالر: “لقد حصلوا على أموال جيدة، ولكن مع القروض الطلابية وأقساط السيارات، لم يكن لديهم المال اللازم للدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق”.

من خلال برنامج DPA في نيوجيرسي، تمكن الأشقاء من الحصول على قرض تقليدي لمدة 30 عامًا بمعدل فائدة 6.88%، مصحوبًا برهن عقاري ثانٍ بقيمة 15000 دولار أمريكي بمعدل فائدة 0%، والذي سيتم إعفاءه إذا كان المقترضون يعيشون في المنزل لمدة خمس سنوات.

وقال سالر: “يحتاج الجميع إلى نوع من المساعدة في شراء منزل”. “في كل مكالمة أتلقاها، إذا كانوا مشتري منازل لأول مرة، يسألونني: “أين يمكنني الحصول على المال لدفع دفعة أولى أو تكاليف الإغلاق؟”

وسط ضغوط متزايدة على القدرة على تحمل التكاليف على مشتري المنازل، أصبحت اتفاقيات حماية الحقوق بمثابة نعمة توفير للعديد من المقترضين الذين ليس لديهم المدخرات أو الموارد الأخرى لدفع دفعة مقدمة مقطوعة.

يتم تحديد الأهلية لبرامج DPA من خلال عوامل متعددة، بما في ذلك دخل الأسرة ودرجات الائتمان. يعتمد مقدار الأموال التي يتلقاها المشتري على البرنامج، حيث يقدم البعض نسبة مئوية بناءً على سعر بيع المنزل، بينما يحدد البعض الآخر المساعدة بمبلغ معين بالدولار.

يتم تقديم أكثر من 2000 برنامج DPA من خلال وكالات الإسكان بالولاية والمقاطعة والمدن في جميع أنحاء البلاد. وهي تأتي على شكل منح، وقروض عقارية ثانية، وقروض مؤجلة، وقروض قابلة للإعفاء. وانضم مقرضي الرهن العقاري غير المصرفيين إلى تقديم برامج السندات، أو برامج DPA الداخلية أو البرامج الموجهة إلى DPA للمقترضين لزيادة حجم فطيرة إنشائهم.

“إذا كان شخص ما، في نهاية المطاف، في وضع حيث تمنعه ​​الدفعة الأولى من الشراء، وما يسد الفجوة هو قرض ثان بسعر فائدة أعلى قليلاً، أعتقد أنه مفيد لأنه إذا كان البديل هو الاستمرار الإيجار، لماذا لا يشترون منزلاً؟ قال مايكل أولمان، رئيس فرع الإنتاج في حركة الرهن العقاري.

فوائد امتلاك وبناء الأسهم

من بين خيارات DPA المختلفة المتاحة — بما في ذلك برامج DPA التي ترعاها الحكومة، والبرامج غير الربحية، والبرامج التي يساعدها أصحاب العمل — الإدارة الفيدرالية للإسكان لقد زادت شعبية قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) ذات الطبقات التي تتمتع بمزايا DPA.

في موافقات قروض إدارة الإسكان الفيدرالية لتمويل شراء المنازل، تضمن ما يقرب من 40٪ مساعدة الدفعة الأولى في كل من عامي 2022 و2023، بينما بلغت الحصة حوالي 30٪ في عام 2021. وكانت حصة DPA في إجمالي دفتر أعمال قروض إدارة الإسكان الفدرالية، بما في ذلك إعادة التمويل، 27٪ اعتبارًا من أكتوبر 2023.

قال ميكي آدامز، رئيس إدارة الإسكان الفدرالية، إن المشترين لأول مرة هم الذين يستفيدون من اتفاقيات DPA للحصول على قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية. وكالة سي بي سي للرهن العقاري، وكالة تمويل الإسكان المعتمدة فيدراليًا. CBC Mortgage هو المزود لصندوق Chenoa، وهو برنامج DPA وطني يأتي في خيارات قابلة للسداد والتسامح.

وقال آدامز: “حوالي 75% من المقترضين لدينا هم من مشتري المنازل لأول مرة، ونحو 49% من المقترضين لدينا هم من الأقليات”. “لقد كان هذا الرقم أعلى بقليل من 50%، لكنه أقل بسبب مشكلات القدرة على تحمل التكاليف الحالية.”

تقدم معظم برامج DPA مكونًا قابلاً للسداد أو يمكن العفو عنه للرهن العقاري الثاني. على سبيل المثال، يمكن للمقترض في CBC Mortgage اختيار فترة سداد مدتها 10 سنوات بسعر فائدة مطابق لسعر الرهن العقاري الأول، أو قرض قابل للغفران لمدة 30 عامًا وسعر فائدة قدره 0٪.

تتم إزالة الخيار الذي يمكن العفو عنه في CBC، والذي لا يتطلب دفعة شهرية على الرهن العقاري الثاني، من وضع الامتياز الثاني بعد 36 أو 120 دفعة متتالية في الوقت المحدد على الرهن العقاري الأول من قروض إدارة الإسكان الفدرالية، اعتمادًا على نسبة DPA.

مزود DPA وطني آخر، وصل المنزل، يقدم منتجًا قابلاً للسداد يأتي مع فترة 10 سنوات وسعر فائدة ثابت أعلى بنسبة 2٪ من سعر الرهن العقاري الأول.

يوفر خيار DPA القابل للتسامح معه من Arrive Home مدة 30 عامًا بدون فوائد أو دفعات شهرية. تتم إزالة الامتياز الثاني بناء على طلب المقترض بعد 36 دفعة متتالية في الوقت المحدد على الرهن العقاري الأول.

في حين أن الحصول على قرض DPA قد يكون مكلفًا – خاصة مع قرض DPA قابل للسداد والذي يأتي بمعدل فائدة أعلى – فإن المقترضين المؤهلين للبرنامج يتمتعون بميزة الاحتفاظ باحتياطي مدخرات أثناء الحصول على منزل جديد، وفقًا لتاي كريستنسن، رئيس وصل المنزل.

قال كريستنسن: “سوف تقوم بالدفع إذا كنت ستتبع خيار السداد”. “إن جمال القيام بخيار السداد والحصول على الرهن العقاري الثاني هو أنه يجب عليك التأهل بموجب إرشادات الرهن العقاري المؤهلة. لذا، إذا لم يكن لديك دفعة أولى لتضعها في رصيدك الخاص، فلن يكون لديك خيار آخر سوى استخدام مساعدة الدفعة الأولى أو الادخار (و) على أمل أن تتغير ظروف السوق.

“إما أن تأخذ كل الأموال من مدخراتك ولا يتبقى لديك شيء في احتياطياتك، أو تحصل على قرض DPA وتسدده ببطء مع مرور الوقت.”

تحديات برامج DPA

تهدف برامج DPA إلى مساعدة المقترضين على بناء حقوق الملكية مع دفع مبلغ أقل مقدمًا، لكن المشترين المحتملين يواجهون التحدي المتمثل في الاضطرار إلى التدقيق في الخيارات المختلفة المتاحة والعثور على برنامج واحد على الأقل مؤهلون له.

تتمتع المنح بموارد محدودة، وقد يكون لبرامج DPA المختلفة حدود دخل مختلفة أو حدود لسعر الشراء يتعين على المقترضين الوفاء بها.

كل مدينة ومقاطعة وولاية لديها إرشادات اكتتاب مختلفة. وإذا لم يأتي قرض DPA من مزود DPA وطني، فيجب على مسؤولي القروض إعادة كتابة إرشادات الاكتتاب وفقًا لمعايير مزود DPA، الأمر الذي قد يستغرق وقتًا أطول من الحصول على قرض تقليدي.

“قد يستغرق الكثير من هذه البرامج التي سمعت عنها من 45 إلى 60 يومًا للوصول إلى خط النهاية. وفي كثير من الحالات، لن ينتظر البائع ما بين 45 إلى 60 يومًا عندما يكون لديه عرض بعقد مدته 30 يومًا. قروض نوفا المنزلية.

بالإضافة إلى ذلك، قد يضطر مشتري المنازل إلى التعامل مع البائعين الذين يترددون في بيع منازلهم لمقترضي DPA. هناك وصمة عار مفادها أن برامج مساعدة الدفعة الأولى أقل جودة، والتي تنبع غالبًا من التصور بأن المشترين الذين لديهم DPA لن يتمكنوا من تغطية الفجوة إذا كانت القيمة المقدرة أقل من سعر القائمة.

“سيقبل الكثير من البائعين هؤلاء المشترين التقليديين الذين يقدمون 20٪ إلى 25٪ مقدمًا، مقابل قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية، خاصة مع الدفعة الأولى (المساعدة)، لأن هناك دائمًا هذا الخوف من أنه إذا لم يتم تقييم المنزل، فإن هؤلاء وقال جوستين ماكرون، مسؤول القروض في البنك: “لن يكون لدى الناس المال الكافي للتوصل إلى فرق”. الخدمات المالية لساحل المحيط الأطلسي.

المقرضون غير المصرفيين يريدون شريحة

مقرضي الرهن العقاري غير المصرفيين – بما في ذلك حركة الرهن العقاري, عيار و LoanDepot – طرحت برامج DPA لمقترضي قروض إدارة الإسكان الفدرالية التي تمكنهم من عدم إيداع أي أموال مقدمًا.

سيقوم المقرضون بتأهيل مقترضي قروض إدارة الإسكان الفدرالية لتغطية الحد الأدنى المطلوب للدفعة الأولى بنسبة 3.5٪ وحتى جزء من تكاليف الإغلاق، اعتمادًا على البرنامج.

“إن الأمر يتعلق حقًا بالحصول على الائتمان. وقالت لورا باولز، المديرة المالية في شركة Movement Mortgage: “إننا نمكن الأشخاص من الوصول إلى المنازل والبدء في بناء الأسهم التي قد لا تكون قادرة على ذلك لولا ذلك”.

يمثل الطلب على برامج DPA في Movement – بما في ذلك برامج السندات الحكومية، وبرنامج Boost الخاص لتغطية كامل الدفعة الأولى بنسبة 3.5٪ من قروض إدارة الإسكان الفدرالية، وبرنامج الائتمان للأغراض الخاصة (SPCP) – حوالي 5٪ من إجمالي حجم إنشاء الشركة في عام 2023.

وأشار باولز إلى أنه “أتوقع أن يستمر النمو بنسبة 5%، لذلك أتوقع أن يصل إلى حوالي 5% إلى 7% من إجمالي حجمنا في عام 2024”.

في حين أن طبقات DPA مع قرض قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) أكثر شيوعًا، إلا أن المقرضين غير المصرفيين – بما في ذلك الرهن العقاري الصاروخي, المتحدة للرهن العقاري بالجملة و الرهن العقاري النقابي – طرحت برامج DPA التقليدية حيث يغطي المُقرض 2% من الحد الأدنى المطلوب للدفعة الأولى وهو 3% للقرض التقليدي.

تعمل هذه المنتجات كتعديل فاني مايالصفحة الرئيسية جاهزة و فريدي ماكبرامج HomePossible التابعة لشركة HomePossible، والتي تسمح بدفع دفعة مقدمة بنسبة 3% – أو ما يشير إليه المقرضون بـ 97% من القرض إلى القيمة (LTV) – على القروض التقليدية.

وقال بيل بانفيلد، نائب الرئيس التنفيذي لأسواق رأس المال في شركة Rocket Mortgage: “لقد وضعنا الأموال مباشرة في البرنامج نفسه”. “لذلك، يستفيد العميل بشكل مباشر، وكما تعلمون، فإننا نتعامل مع العقبة الأولى التي تواجه أي شخص يشتري منزلًا – خاصة عندما يحقق أقل من 80% من متوسط ​​دخل منطقته – وهو الادخار للدفعة الأولى “.

تشتمل برامج Rocket الموجهة نحو الدفعة الأولى على ONE+ (قرض تقليدي بفائدة 1% مقدمًا) وBusiness Plus، وهو برنامج ائتماني ذو غرض خاص يقدم ما يصل إلى 7500 دولار في شكل ائتمانات مُقرضة للمشترين لأول مرة في المجتمعات المحرومة.

وقال بانفيلد: “إن مجموعة البرامج ذات الأسعار المعقولة تشبه العرض التكميلي بشكل عام”. “هناك أكثر من خيار واحد في القائمة، ونعتقد أنه يجب أن يكون لدى المستهلكين خيارات بقدر ما يبحثون عنه، في محاولة للتعامل مع كيف أصبحت المنازل أقل تكلفة بكثير في السنوات القليلة الماضية.”

وقال بيل جورفيل، رئيس شركة أتلانتيك كوست للخدمات المالية، إنه بسبب انخفاض أحجام الإنشاء وارتفاع أسعار الفائدة، فإن مقرضي الرهن العقاري “يدفعون المظاريف مرة أخرى”.

وأوضح جورفيل: “لقد ابتعدوا عنه في الماضي لمجرد وجود مجلدات أخرى متاحة لهم”. “لذلك، فإنهم يوسعون باستمرار البرامج التي كانت متاحة دائمًا من الناحية الفنية من قبل الوكالات – فاني ماي، وفريدي ماك، وقروض إدارة الإسكان الفدرالية، وفيرجينيا – ولكنهم الآن يعيدونها.”

قال متخصصو الرهن العقاري لـ HousingWire إن الطلب على برامج DPA سينمو هذا العام فقط بسبب الوعي المتزايد بالخيارات، فضلاً عن ارتفاع أسعار المنازل. ومن المتوقع أن يقوم المزيد من المقرضين ووكالات الإسكان بطرح خيارات DPA أو تعديل متطلبات التأهيل لجعل مؤهلات قرض DPA أسهل للمقترضين.

وقال كريستنسن من شركة Arrive Home: “إن المنافسة لن تفيد إلا المستهلك، الذي سيدفع في نهاية المطاف المزيد من الناس إلى المنازل”. “لذا، فإن البرامج الأكثر ابتكارًا التي يمكننا طرحها لمساعدة مجموعة واسعة من الأمريكيين الذين يحاولون الوصول إلى المنازل، سيعود بالنفع في نهاية المطاف على السوق ككل، وليس فقط القطاعات الفردية.”

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

زر الذهاب إلى الأعلى