Jannah Theme License is not validated, Go to the theme options page to validate the license, You need a single license for each domain name.
عقارات واستثمار

الرأي: الفيل في غرفة العقارات؟ التقييمات المنخفضة


شخصية تلفزيونية رياضية ستيفن أ. سميث، تحدث في ديترويت حيث كان فريق ديترويت لايونز في آخر أربعة متنافسين للعب في Super Bowl LVIII، ووصف المدينة على النحو التالي: “ديترويت. قاعدة جماهيرية هائلة. مدينه عظيمه. لقد مر بالكثير. منطقة وسط المدينة، وقت كبير. الملعب، وقت كبير. لكن إذا ذهبت إلى ضواحي منطقة ديترويت فستبدو وكأنها مدينة صحراوية لعينة.

على الرغم من أن سميث ليس مخطئًا تمامًا، إلا أنه ليس على صواب أيضًا.

ماذا أعني؟

ال معهد بروكينجز لخص الأمر جيدًا: “اليوم، لا يمكن التعرف تقريبًا على وسط مدينة ديترويت مقارنة بالعقود السابقة، مع ميزات جديدة مثل نظام ترام QLine، وملعب كرة قدم ديترويت تايجرز الذي تم تجديده، وممشى النهر، ومتنزه Campus Martius. ومع ذلك، مع ارتفاع قيمة الأحياء المحيطة مع زيادة المرافق والخدمات، أدى ارتفاع التكاليف إلى دفع السكان القدامى، ومعظمهم من السود، إلى الرحيل – مما أدى إلى استبعادهم من فوائد التنمية.

هل سبق لك أن تساءلت كيف يمكن أن يطلق على مدينة موتور سيتي، التي كانت ذات يوم وجهة للارتقاء المالي، لقب “مدينة صحراوية لعينة”؟

هناك العديد من العوامل التي يجب ذكرها ولكني أريد تسليط الضوء على مجال رئيسي يمكن اعتباره أمرا مفروغا منه – ألا يحصل الجميع على تقييم عادل للمنزل.

خنق

ال مركز الإسكان العادل في متروبوليتان ديترويت شاركنا أن معدلات رفض القروض في ديترويت، نظرًا لعدم كفاية القيمة المقدرة للمنزل (المعروفة أيضًا باسم الضمانات)، تمثل حوالي 3 أضعاف المعدل الوطني (بيانات HDMA 2022). هذه البيانات في ديترويت هي ضعف ما هي عليه في بقية ولاية ميشيغان. ييكيس!

ماذا يحدث في ديترويت إذن؟ دعونا نعود بالزمن إلى الوراء قبل أن ننظر إلى المستقبل.

للبدء، إذا كنت لا تعرف، تم بناء جدار فعلي (مع وجود أجزاء منه لا تزال قائمة) لفصل أصحاب المنازل البيض عن السكان السود على طول أجزاء من 8 أميال (نعم، مسار إيمينيم يحمل اسم الشارع سيئ السمعة). ساعد “جدار المبكى” على ضمان حصول أي مالك منزل محتمل من غير السود على فرصة أفضل لعدم “وضع خط أحمر” لمجرد وجود الحي.

“الخط الأحمر”، على الرغم من أنه غير قانوني منذ عام 1968، إلا أنه لا يزال يحدث.

لتجديد المعلومات، تعني كلمة “الخط الأحمر” أنه بغض النظر عن الميزات أو وسائل الراحة التي يوفرها المنزل، إذا كان المنزل في حي يسكنه سكان سود (أصحاب المنازل أو المستأجرين)، فسيتم رفض الإقراض والتأمين التقليدي (والأسهل) – على الرغم من تميل بعض خيارات الرهن العقاري الثانوي إلى الالتفاف حول هذه المجتمعات مثل أسماك القرش. في حالات أخرى، في بعض الأحيان يمكن أيضًا تخفيض تصنيف الأحياء المكسيكية أو اليهودية أو جنوب إيطاليا أو البولندية أو اليونانية (استنادًا إلى التسلسل الهرمي لهويت) إلى “أصفر” من التصنيف “الأخضر” المحترم (حيث يشير “الأخضر” إلى الوصول المفتوح وفرصة الإقراض والتمويل. منتجات التأمين).

فيما يلي ملخص لكيفية تدفق “الخطوط الحمراء” منذ بدايتها خلال الصفقة الجديدة وحتى اليوم:

  • صاحب منزل أسود يسعى للحصول على تقييم.
  • يشير “الخط الأحمر” إلى أنه إذا كنت تنتمي إلى هذه الفئة الديموغرافية العرقية (بغض النظر عن ميزات المنزل)، فستكون قيمة المنزل تلقائيًا أقل.
  • لا يستطيع أي مشتري منزل محتمل الحصول على قرض أو تأمين تقليدي (اقرأ: تكلفة أقل، سعر السوق)، مما يجعل هذا المنزل الداخلي في المدينة أكثر تكلفة، خاصة وأن تطوير المنازل في الضواحي أصبح شائعًا بعد الحرب العالمية الثانية.
  • بعد ذلك، يفقد مالك المنزل فرصة التقدير والإنصاف ومكاسب رأس المال وثروة/ميراث الأجيال بسبب انخفاض قيمة منزله ببساطة بسبب العرق/اللون/العرق.
  • تواجه خدمات المدينة/المقاطعة والمدارس ومحلات البقالة والمرافق الطبية سحب الاستثمار وسحب الاستثمارات.
  • يتم تجنب الحي من قبل مقدمي الخدمات الذين يريدون هوامش ربح أكبر.
  • يعاني الحي من حالة سيئة بسبب تضاؤل ​​الخدمات.
  • وصول وفرصة أقل لأصحاب المنازل في المنطقة.

وفي نهاية المطاف، هذا سيف ذو حدين. لا يتمتع أصحاب المنازل بالقوة الهائلة للتقدير أو المكاسب الرأسمالية، مما يعني أن العقارات ليست هي نفس الأداة الاستثمارية طويلة الأجل لبناء الثروة للجميع. كما أن أصحاب المنازل هؤلاء لا يتمتعون بنفس القدرة على الوصول إلى الخدمات المحلية.

الشريط الجانبي: عاش والداي في بالمر وودز في ديترويت (التي تقع بين 7 أميال و 8 أميال) منذ أن كنت في سن المراهقة. أثناء التسوق من المنزل في التسعينيات، يتذكر والداي (حتى يومنا هذا) قراءة المواثيق المقيدة عنصريًا للجيب “الحصري” الذي منع أي شخص أسود من العيش هناك. من أجل الإطالة، سأتخطى درس التاريخ المتعلق بالمواثيق المقيدة عنصريًا، لكنني سأكون مقصّرًا إذا لم أذكر أن مثل هذه المواثيق كانت أيضًا عاملاً مساهمًا.

منبوذة

لنكن صادقين، برامج مثل “قائمة المليون دولار ___” (أدخل مكانك المفضل) ليست مجرد برامج تلفزيونية ممتعة. إنهم يمثلون أسلوب حياة طموح للكثيرين. نظرًا لكوني مدربًا ومعلمًا عقاريًا لأكثر من عقد من الزمان، فقد التقيت بمتعلمين يدعمون المجتمع (أعتقد أن هؤلاء كانوا الأغلبية) ولكني التقيت أيضًا بمتعلمين لا يهتمون إلا بـ “حقيبتهم” – مما يؤدي إلى إثراء أنفسهم حتى لو كان ذلك يعني المجتمع يشتعل.

في بعض الأحيان يُزعم أن هذا المطاردة ليس مقصودًا، كما هو الحال في تسوية “الخطوط الحمراء” الرقمية التي واجهتها شركة Redfin. أكد Redfin عدم وجود نوايا شريرة أو تمييزية في تحديد حد أدنى لسعر المنازل التي سيخدمها. ومع ذلك، فإن مجرد وجود حد أدنى يعني أن بعض الأحياء – وسكانها، على الرغم من المؤهلات الأخرى – لن يتمكنوا من الوصول إلى خدماتها. الخدمات المحدودة تعني محدودية الخيارات والوصول والفرص. وهذا يشكل لعنة على روح الإسكان العادل (والإقراض).

منذ ما يقرب من 20 عامًا، عندما كنت مقيمًا جديدًا في جورجيا ولا يزال يتعلم خصوصيات وعموميات هذا السوق، قال أول وسيط عقاري لي، والذي كان مكتبه في منطقة شمال أتلانتا / ساندي سبرينغز “الحصرية”، “لا أريد أن بيع المنازل في ستون ماونتن أو على الجانب الجنوبي من أتلانتا. لقد قالت الكثير دون أي شيء صريح. تعرض مكتبها لاحقًا لمخالفة من قبل لجنة العقارات واضطر إلى تلقي تدريب مكثف على الإسكان العادل (مفاجأة، مفاجأة).

حسنًا، لكن ذلك كان قبل 20 عامًا. لقد تغير الكثير عندما يتعلق الأمر بالمواقف، أليس كذلك؟

مؤخرًا، بصفتي سمسار عقارات، تواصلت مع شبكتي للمساعدة في بيع منزل جدتي في ديترويت. قال لي وكيل يعيش في المدينة: “أوه، أنا أعمل فقط في الضواحي”. كنت أعرف ما كان يقوله بين السطور: “أريد نقطة سعر أعلى حتى أتمكن من تحقيق عمولة أعلى”.

وأكرر: القيم المنخفضة لا تعني تضاؤل ​​حقوق مالك المساكن فحسب، بل تعني أيضاً أن أصحاب المساكن مستبعدون من العديد من الموارد والفرص التي يتم تضمينها افتراضياً في أماكن أخرى.

يدعم

تتمتع ديترويت بعقارات لا مثيل لها في أي مكان آخر في العالم – يمكننا أن نرى المنازل التي صممها فرانك لويد رايت وحيث كانت بدايات أشخاص مثل أريثا فرانكلين وفرانسيس فورد كوبولا متواضعة.

كيف يمكننا مساعدة ديترويت وأماكن مماثلة؟ وكما قال كولمان أ. يونج، عمدة ديترويت السبعين: “يتعين علينا أن نجني الأرباح من التحيز”.

ولقد شجعتني الأمثلة في نيوجيرسي وميريلاند للمبادرات الأخيرة لتحسين التقييمات العادلة. أنا أدعو إلى المزيد من المناطق (من ديترويت إلى تاكوما إلى بوسطن) لتبني سياسات وسياسات تقييم عادلة مماثلة. أتمنى أن تنضم إلي.

لي دافنبورت، حاصل على دكتوراه، هو مدرب/مدرب عقاري ومدون يقوم بتدريب وكلاء العقارات والوسطاء العقاريين على كيفية العمل بشكل أكثر ذكاءً مع التكنولوجيا.

لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.

للتواصل مع كاتب هذه القصة:
الدكتور لي دافنبورت في [email protected].

للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه القصة:
تريسي فيلت في [email protected].



اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

زر الذهاب إلى الأعلى