يجد تحليل FHFA تباينًا عنصريًا في استخدام المثمنين لتعديلات الوقت
أ الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان أظهر تحليل (FHFA) وجود فوارق عنصرية في استخدام المثمنين لتعديلات الوقت، مما قد يؤدي إلى الإضرار بالمقترضين من مجموعات الأقليات.
استندت FHFA في تحليلها إلى بيانات الإسكان لأسرة واحدة من مجموعة بيانات التقييم الموحدة (UAD)، التي تم جمعها بواسطة فاني ماي و فريدي ماك. وتم استخدام عينة بنسبة 5% من بيانات UAD، بما في ذلك الفترة بين الربع الثالث من عام 2018 والربع الرابع من عام 2021.
مثمن يستطيع التكيف مع تغيرات الأسعار منذ بيع العقارات المماثلة، وهي عملية تعرف باسم تعديل الوقت. ومن المنطقي أكثر أن ترتفع أسعار المنازل لأن مبيعات العقارات المماثلة يمكن أن تصبح قديمة بسرعة. تتطلب إرشادات تقييم فاني ماي وفريدي ماك وقروض إدارة الإسكان الفدرالية مثل هذه التعديلات كلما تغيرت ظروف السوق.
ومع ذلك، حدثت تعديلات زمنية لـ 18.5% فقط من جميع العقارات المشتراة في الفترة التي تم تحليلها بين عامي 2018 و2021، على الرغم من النمو السريع لأسعار المنازل الوطنية.
وفقًا لـ FHFA، فإن الأسباب المحتملة لعدم الاستخدام الكامل هي أن هذه التعديلات هي بعض من الحسابات الأكثر تعقيدًا من الناحية التحليلية التي قد يقوم بها المثمنون. بالإضافة إلى ذلك، قد تكون معلومات السوق المتعلقة ببيانات المبيعات القابلة للمقارنة قليلة أو قديمة أو مكلفة.
أظهر التحليل أن تعديلات الوقت أكثر ندرة بالنسبة للمنازل في المناطق ذات الأغلبية السوداء (13.4٪) مقارنة بالمنازل في المناطق ذات الأغلبية البيضاء (18.4٪).
التقليل من التقدير
وفقًا للتحليل، عندما جاء المثمن بسعر أقل من سعر العقد، وهو ما يسمى بالتقييم الناقص، أجرى المثمنون تعديلات زمنية في 64٪ من العقارات.
لكن الفوارق العرقية ظلت قائمة: فقد تم استخدام تعديلات الوقت بمعدل 45% في المنازل في المناطق ذات الأغلبية السوداء، و53% في المناطق ذات الأغلبية اللاتينية، و67% في المناطق البيضاء.
ظلت الفوارق العرقية قائمة حتى بعد عملية تعديل الوقت: فقد أدت إلى خفض 52% من تقييمات المسالك البيضاء من أقل من سعر العقد إلى أعلى من سعر العقد. وللتوضيح، كانت النسبة 35% في المناطق ذات الأصول الأسبانية و30% في المناطق السوداء.
وفقًا لمنشور مدونة FHFA، يمكن أن تكون عمليات شراء المنازل معقدة من خلال تقييم أقل من عرض سعر عقد المشتري. “يجب على المشتري عادةً إعادة التفاوض على سعر الشراء، أو توفير المزيد من النقود، أو قبول شروط قرض أكثر تكلفة.”
وفيما يتعلق بإعادة التمويل، يمكن أن تؤدي التقييمات المنخفضة إلى شروط قرض أقل جاذبية، أو الحد من مبالغ الاقتراض، أو يؤدي إلى إلغاء المعاملات.
بالنسبة للمقترضين من السود واللاتينيين، “يمكن لتعديلات الوقت أن تُحدث فرقًا بين التقييم الذي يسمح بمضي عملية شراء المنزل قدمًا، والتقييم الذي لا يسمح بذلك”، كما جاء في منشور المدونة.
ال معهد التقييم، وهي أكبر جمعية مهنية للمثمنين العقاريين في البلاد، لم تستجب لطلب التعليق، ولم تفعل مؤسسة التقييم، وهي مجموعة خاصة هي الجهة المنظمة للتقييم الفعلي.
