عقارات واستثمار

رأي: لدى المتهمين حجة قوية للاستئناف في سيتزر


قبل أيام قليلة، المتهمون الثلاثة الرئيسيونالرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين, كيلر ويليامز و خدمات منزلية– في قضية سيتزر/بورنيت قدم طلبين إلى المحكمة. الأول كان طلباً للحكم من الناحية القانونية والثاني كان طلباً لمحاكمة جديدة. هذه الإجراءات التي اتخذتها الشركات الثلاث كلها مسألة سجل عام. لقد قرأتها وتحدثت مع أحد المتهمين للحصول على بعض التوضيحات وشرح أساس الملفات.

أنا لست محاميًا، ولكني عملت كشاهد خبير في الصناعة في ثلاث قضايا أخرى على المستوى الفيدرالي بموجب قانون شيرمان، وقضية واحدة على الأقل لتقييد التجارة على مستوى الولاية وأكثر من 60 قضية أخرى. لذلك، على الرغم من أنني لا أدعي فيما يتعلق بالقضايا القانونية العميقة المحددة، إلا أن لدي بعض المعرفة بإجراءات مكافحة الاحتكار وأكثر من ذلك في إدارة الإجراءات القانونية في قاعة المحكمة.

لذا، ومن خلال خبرتي المتواضعة في مثل هذه الأمور، اسمحوا لي أن أعلق على ما قرأته في هذه الاقتراحات.

لا يوجد دليل على التواطؤ

أولاً، وفقاً للملفات، لم يقدم المدعون في القضية أي دليل في المحاكمة على أي تواطؤ أو تآمر بين المدعى عليهم. لم تكن هناك ملاحظات اجتماع، ولا رسائل بريد إلكتروني، ولم تكن هناك إجراءات مشتركة أو منسقة من قبل المدعى عليهم أو بينهم في تنفيذ قاعدة التعويض التعاوني. ولم يتم تقديم أي دليل في المحاكمة يستبعد إمكانية اتخاذ إجراء مستقل من قبل أي من المتهمين. حتى خبير المدعين قال إنهم لم يعثروا على أي دليل على أي مؤامرة أو تواطؤ. كما شهدوا على أهمية وقيمة MLS كخدمة أساسية يقدمها الوكلاء للبائعين والمشترين.

لا يوجد دليل على أن المدعين تعرضوا للضرر

ووفقاً للملفات، لم يكن هناك أي دليل على أن أياً من المدعين تعرض لضرر من تصرفات المدعى عليهم. لقد أبرموا اتفاقيات إدراج مع وكلاء البائعين ووافقوا على شروط تلك الاتفاقيات دون التعرض لأي إكراه للقيام بذلك.

اتجاهات حقيقية تثبت الأبحاث أن استخدام الوكلاء العقاريين، باستخدام الوصول إلى قاعدة التعويض التعاوني، أصبح أكثر جاذبية مع مرور الوقت، وليس أقل، كما يتضح من زيادة استخدام الوكلاء في بيع وشراء العقارات. لقد زادت الرغبة في استخدام الوكلاء في عصر المعلومات، ولم تنخفض.

ثانيا، وجدت المحاكم السابقة أن قاعدة العقل يجب أن تنطبق على القضايا التي تركز على النظام المتعدد الأطراف، وليس بموجب المعيار في حد ذاته. وينص المعيار في حد ذاته على أن المدعى عليهم قاموا بالفعل بتشغيل نظام كان في حد ذاته تواطئيا أو كانت نتيجته تقييد التجارة. وتجاهلت هذه المحكمة كل تلك السوابق.

مشاكل مع التعويض عن الضرر

تم حساب تعويض الضرر من خلال افتراض أن “3٪” بالكامل تم منحها لوكلاء المشترين من خلال إدراج وكلاء لمناطق MLS في ميسوري لمدة سبع سنوات من فترة الفصل الدراسي. وهكذا وصلوا إلى 1.8 مليار دولار. على الرغم من أن الأدلة في المحاكمة أظهرت أن العمولة التعاونية الفعلية المدفوعة كانت أقل من هذا المبلغ، إلا أن هيئة المحلفين منحت المبلغ بالكامل.

لم تحدد هيئة المحلفين والمحكمة أي قيمة للخدمات التي يقدمها وكلاء المشتري لأي من البائعين في أي من عشرات الآلاف من المعاملات المنصوص عليها في قرار التعويض عن الأضرار. ولم تطلب المحكمة من خبراء المدعين إجراء أي حسابات فعلية للأضرار، بل اختارت فقط رقمًا بناءً على معدل عمولة خيالي لم يكن موجودًا في السوق منذ سنوات.

يسمح قانون ولاية ميسوري للبائعين ووكلائهم بتعويض وكلاء المشتري

بند أخير – قانون ولاية ميسوري يسمح للبائعين ووكلائهم بتعويض وكلاء المشتري. ولم يُسمح بتقديم هذه الأدلة إلى هيئة المحلفين.

أريد أن أعبر عما يجب أن يعرفه القراء. على المستوى الفيدرالي على الأقل، كانت وزارة العدل الأمريكية ولجنة التجارة الفيدرالية تضعان منظمة السمسار والصناعة في مرمى أنظارهما لفترة طويلة للغاية، وليس بطريقة مواتية.

كان لدى العديد من أعضاء نقابة المحامين نفس الرأي. أيضًا، هناك عدد قليل من الخبراء الاقتصاديين الذين قاموا بصياغة تقارير الخبراء التي تتخذ موقفًا مفاده أنه يجب أن يكون هناك شكل من أشكال المؤامرة أو التواطؤ للحصول على معدلات عمولة بالمستوى الموجود في الولايات المتحدة وكندا.

هناك الكثير مما يمكنني التعليق عليه، لكن القراء قد رأوا بالفعل وقرأوا كل ما يحتاجون إليه. هل يجب أن تفكر، “كيف يمكن أن يحدث هذا؟” في تجربتي كشاهد خبير في المحاكم الفيدرالية ومحاكم الولايات في كل من مسائل مكافحة الاحتكار وقضايا تقييم الوساطة، كل شيء ممكن عندما يحدد القاضي النتيجة مسبقًا. هذا يحدث.

بالنسبة لأولئك الذين يريدون إلقاء اللوم على محامي الدفاع لعدم إدارته قضية مناسبة، قد ترغب في إعادة النظر في هذا الخط من التفكير.

ستيف موراي هو مؤسس استشارات آر تي سي، شركة متخصصة في الوساطة العقارية وتقييم الفرق وعمليات الدمج والاستحواذ.

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

زر الذهاب إلى الأعلى