عودة معدلات الرهن العقاري بنسبة 6% (لمقترضين محددين)
فبعد أن سجلت أعلى مستوى لها منذ 23 عاماً عند 8% في أكتوبر/تشرين الأول، تراجعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى أدنى مستوياتها منذ يوليو/تموز. حتى أن بعض المقترضين يتم اقتباس أسعارهم في نطاق 6%.
قال لاري ستاينواي، نائب الرئيس الأول لإقراض الرهن العقاري والفرع، إن المقترض من الدرجة الأولى الحاصل على درجة 780 فيكو ودفعة مقدمة بنسبة 25-30٪ لرهن عقاري بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا لعائلة واحدة، تم نقله بنسبة 6.875٪ يوم الخميس. مدير ال رهن الثورة.
“نحن بالتأكيد نشهد زيادة في الطلب. كان هناك نشاط متزايد في الأسبوعين الماضيين [more] من الشهرين الماضيين. وقال ستاينواي: “عندما كانت أسعار الفائدة تحوم حول 8٪، فإن ذلك أضر حقًا بالقدرة على تحمل التكاليف”.
يعد انخفاض معدل الرهن العقاري بمثابة أخبار مرحب بها لسوق الإسكان، لكن منشئي القروض والمسؤولين التنفيذيين في الصناعة أكدوا أن المعدلات تحتاج إلى مزيد من الانخفاض والبقاء مستقرة لتنشيط طلب المشترين.
قال جون أوفرفيلت، مدير المبيعات والمدير في “من السابق لأوانه تحديد أرقام شهر ديسمبر، لكننا أغلقنا معاملات إضافية بنسبة 5٪ في الشهر الماضي مقارنة بشهر نوفمبر 2022. وقد قمنا بتثبيت أسعار الفائدة على الأرجح بنسبة 25٪ خلال نفس الفترة”. شركة الرهن العقاري الأمنية الأمريكية.
وأضاف أوفرفيلت: “نرى القليل من التحسن ولكن ليس كما تفعل عادةً بسبب الموسمية”.
إذا استمرت أسعار الفائدة في الانخفاض، فإن بعض مكاتب الائتمان تتوقع “ارتفاعًا” صغيرًا في عمليات إعادة التمويل النقدي، لكن عمليات إعادة التمويل التقليدية لسعر الفائدة لن تكون محتملة في المستقبل المنظور حتى تصل الأسعار إلى نطاق 5٪، حسبما قال مكتبو الائتمان في مقابلة مع سكن واير.
“نحتاج إلى استمرارية الأسعار”
يتم تحديد الأسعار بشكل مختلف لكل مشتري اعتمادًا على عدة عوامل – بما في ذلك درجة الائتمان الخاصة به، والدفعة الأولى، ونسبة القرض إلى القيمة (LTV)، بالإضافة إلى عدد النقاط التي يشترونها مقدمًا.
بمعنى آخر، لن يحصل المقترض الذي حصل على درجة FICO 700 ودفعة مقدمة بنسبة 5٪ على معدل رهن عقاري في نطاق 6٪ في أي وقت قريب. حتى ملف تعريف المقترض الجيد وليس الرائع من المحتمل ألا يكون في الستينيات حتى الآن دون شراء نقاط أو الحصول على استثناءات التسعير من المقرض.
ورغم أن الظروف تحسنت بلا شك بعد الهبوط الكئيب، فإن معدلات الرهن العقاري اليوم لا تزال أعلى بكثير مما كانت عليه قبل عام تقريبا.
مركز أسعار الرهن العقاري التابع لشركة HousingWire أظهرت معدلات مطابقة لمدة 30 عامًا عند 6.998٪ يوم الاثنين. وبالمقارنة مع العام الماضي، فإنه لا يزال أعلى بكثير من 6.35%.
“إذا قارنا ما كان عليه قبل 24 شهرا، فإن الطلب بعيد المنال. إذا قارنت قبل شهرين، الطلب مرتفع. وقال شين كيدويل، الرئيس التنفيذي للشركة: “إذا نظرت إلى الاقتصاد الكلي مقابل الجزئي، فسوف تحصل على صورة مختلفة تمامًا”. يسكن الرهن العقاري. “لقد وصلنا إلى تلك النقطة حيث رأينا الأسوأ ولذا يبدو أننا تجاوزنا ذلك. مدى السرعة التي نتحرك بها في الماضي هو أمر مطروح للنقاش.
ويأمل منشئو القروض أن تستمر معدلات الرهن العقاري في الانخفاض مع تضييق الفارق بين معدلات الرهن العقاري الثابتة لمدة 30 عامًا وعائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات.
وقال روبي أوكس، العضو المنتدب في شركة “إن الطلب على الموافقات قد زاد بالتأكيد، لكن مشتري المنازل ينتظرون لمعرفة ما إذا كانوا سينخفضون بنفس السرعة التي انخفضوا بها مؤخرًا”. الرهن العقاري السكني CIMG.
يريد المشترون أن يعرفوا أنهم سيكونون قادرين على الحصول على معدل رهن عقاري منخفض عند تثبيت السعر. وأشار أوكس إلى أن الأسعار متقلبة للغاية بحيث لا يتمتع المشترون بهذه الثقة.
بعد تقرير الوظائف القوي إلى حد ما يوم الجمعة، ارتفعت أسعار الفائدة مرة أخرى. وستتجه كل الأنظار نحو تقرير مؤشر أسعار المستهلك واجتماع بنك الاحتياطي الفيدرالي هذا الأسبوع.
“عندما ترتفع الأسعار بنقطة واحدة، يجلس الناس على الهامش. عندما تنخفض الأسعار بمقدار نقطة واحدة، يجلس الناس على الهامش لأن المستهلكين والبائعين يريدون معرفة ما سيكون عليه السوق عندما يبيعون المنزل. قال أوكس: “نحن حقًا بحاجة إلى عودة منظمة إلى المعدلات الطبيعية”.
نتوء refi صغير محتمل
ومع حصول حوالي 90% من حاملي الرهن العقاري على معدل فائدة أقل من 6%، فمن غير المرجح حدوث طفرة إعادة تمويل تقليدية في السنوات القليلة المقبلة.
“لكي يرغب شخص ما في القيام بإعادة التمويل التقليدي، يجب أن يكون هناك حافز مالي، أليس كذلك؟ وقال كيدويل: “يجب أن يكونوا قادرين على رؤية سعر أقل من حيث يقومون بإعادة التمويل التقليدي”.
“اليوم ليس أفضل يوم بالنسبة لهم للحصول على إعادة التمويل. وأشار كيدويل إلى أنه أفضل يوم لبدء التفكير في هذه العملية وإعادة المشاركة فيها.
يقول منشئو القروض إن أصحاب المنازل يترددون في التخلي عن رهونهم العقارية ذات الفائدة المنخفضة ويميلون نحو الاستفادة من حقوق ملكية منازلهم المتراكمة من خلال خط ائتمان حقوق ملكية المنازل (HELOCs) حتى لو كان ذلك يعني الحصول على قرض عقاري ثانٍ بمعدل فائدة أعلى.
“هناك الكثير من الاستفسارات حول ائتمان خط ملكية المنازل. قال ستاينواي: “يخشى الناس التخلي عن هذا المعدل الذي يحتوي على ثلاثة قبل رهنهم العقاري”.
تكنولوجيا الرهن العقاري ICE بلغت قيمة حقوق الملكية المقدرة للمساكن القابلة للاستخدام – القيمة التي يمكن للمقترضين اقتراضها مع الحفاظ على ما لا يقل عن 20٪ من أسهم المنزل – 10.6 تريليون دولار اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2023، لتقترب من ذروتها في عام 2022.
“لقد رأينا بالفعل أن هناك المزيد من التركيز على خطوط ائتمان حقوق الملكية وإعادة التمويل النقدي. لا يقوم المقترضون بذلك لأن السعر هو حيث يريدون أن يكون، وديونهم هي حيث لا يريدون، ولذا فهم يقومون بتوحيد الديون أو يستخدمون أسهمهم لشراء شيء آخر أو لدفع شيء ما وأشار كيدويل.
وفي حين أن منشئي القروض لا يتوقعون حدوث طفرة في إعادة التمويل، فإنهم يتوقعون حدوث “صدمة” صغيرة في إعادة التمويل ناجمة عن إعادة التمويل النقدي.
“أعتقد أن عمليات إعادة التمويل غير التقليدية (إعادة التمويل النقدي)، ربما سنرى المزيد منها. عمليات إعادة التمويل التقليدية (إعادة التمويل على أساس المعدل والمدة)، لا أعتقد أنني سأسميها طفرة إعادة التمويل. وقال كيدويل: “أعتقد أننا قد نشهد عثرة صغيرة في مجال إعادة التمويل”.
فقط 14% من عمليات الإنشاء جاءت من شركات إعادة التمويل في الربع الثالث، وغذت قروض إعادة التمويل النقدي ما تبقى من سوق إعادة التمويل الصغير الذي يمثل 92% من نشاط الربع الثالث، وفقًا لشركة ICE Mortgage Technology.
وفي الوقت نفسه، سوف يمر وقت طويل قبل أن تشهد الصناعة طفرة في قطاع إعادة التمويل التقليدي.
لا تتوقع معظم مكاتب الائتمان عودة الطلب التقليدي على إعادة التمويل على المدى الطويل حتى النصف الثاني من عام 2025 وحتى عام 2026.
بالنسبة لعام 2024، من المتوقع أن يأتي ما يقرب من 75% من حجم الإنشاء من قروض الشراء.
ال جمعية المصرفيين للرهن العقاري (MBA) تتوقع أن تنخفض القروض العقارية ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا إلى 6.1٪ في عام 2024، تليها 5.5٪ في عام 2025. فاني ماي لدى البنك توقعات أكثر تحفظًا حيث يتوقع أن يبلغ متوسط أسعار الفائدة 7.3% في عام 2024 قبل أن ينخفض إلى 6.9% في عام 2025.
ولكي تنتعش أعمال الابتكارات، يجب أن يعمل استقرار المعدلات المنخفضة بالإضافة إلى العرض في المخزون جنبًا إلى جنب.
“لا أعتقد أن الأمور ستتحسن بشكل كبير لأنه لا يوجد مخزون حتى الآن. في أي وقت ترى انخفاض الأسعار، يمكنك رؤية انتعاش الأعمال. قال أوكس: “أعتقد أن ما نحتاج إليه هو استمرارية الأسعار”.
