يعيد عمال البناء اكتشاف أداة من الثمانينيات تمنع أسعار المنازل الجديدة من الانخفاض

في حين أن بائعي المنازل القائمة يكافحون مع ارتفاع أسعار الفائدة وتراجع الطلب، فإن شركات بناء المنازل لم تتمكن من البقاء فحسب، بل ازدهرت في هذا السوق بفضل استخدام تخفيضات أسعار الفائدة على الرهن العقاري، وهي أداة تستخدم على نطاق أوسع من قبل شركات البناء لأن أعمالها هي بيع المنازل وتصفية المخزون. . الأبحاث من مركز الإسكان AEI وجدت أن عمليات الشراء هذه ليست فقط أداة فعالة لتأهيل المشترين ذوي الدخل المحدود والتخفيف من المخزون الزائد، ولكنها سمحت أيضًا لشركات البناء بالتخلي عن تخفيضات أسعار المنازل.

بدايات عمليات شراء معدل الرهن العقاري

كانت بداية شركات بناء المنازل أقل من مثالية مع بزوغ فجر عام 2022. بعد فترة طويلة من قمع الأسعار، الاحتياطي الفيدرالي بدأ تشديد السياسة النقدية بقوة، وهو ما من شأنه أن يرسل في نهاية المطاف أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى أعلى مستوياتها منذ عام 2000. ومع تدهور القدرة على تحمل التكاليف، اضطر المشترون المحتملون إلى التراجع. وفي الوقت نفسه، ارتفع مخزون المنازل الجديدة إلى مستويات شوهدت آخر مرة خلال الأزمة المالية الكبرى، حيث عمل عمال البناء على إنهاء الأعمال المتراكمة من طفرة البناء في ظل الوباء.

وللتغلب على هذه الرياح المعاكسة، لجأت شركات البناء بسرعة إلى خفض معدلات الرهن العقاري من خلال عمليات شراء أسعار الفائدة الدائمة – وهي أداة استخدمت آخر مرة على نطاق واسع في أوائل الثمانينيات عندما تجاوزت المعدلات 12٪. وتتجلى هذه الظاهرة بوضوح عند مقارنتها بمبيعات المنازل القائمة، والتي تكون عمليات الشراء فيها نادرة للغاية. كما هو موضح في الرسم البياني أدناه، كانت مبيعات المنازل الحالية والجديدة لأكبر 19 شركة بناء منازل بنفس معدلات الملاحظات تقريبًا حتى يناير 2022. ^{ومع ذلك، بمجرد أن بدأت المعدلات ومستويات المخزون في الارتفاع بعد ذلك، ظهرت فجوة متزايدة بين السلسلتين. بلغت الفجوة ذروتها في نوفمبر 2022، عندما كان متوسط ​​سعر الفائدة لمبيعات البناء الجديدة أقل بنقطة مئوية واحدة من معدل مبيعات المنازل القائمة. اعتبارًا من يوليو 2023، ضاقت الفجوة قليلاً إلى 0.8 نقطة مئوية.}

* يقتصر على القروض ذات CLTV 76-80 وFICO 720-770 للتحكم في تأثير تعديلات التسعير على مستوى القرض.

ملاحظة: البيانات خاصة بقروض الشراء التي يشغلها المالك الأساسي لمدة 30 عامًا بمعدل ثابت.

المصدر: مركز AEI للإسكان، www.AEI.org/housing.

ساعدت عمليات شراء الأسعار شركات البناء على تجنب معدلات أعلى

إن قدرتهم على الاستفادة بفعالية من عمليات الشراء في بيئة ذات أسعار مرتفعة قد وفرت لبناة المنازل ميزة تنافسية: فهم ليسوا فقط قادرين على بيع المزيد من المنازل، بل إنهم قادرون أيضًا على بيع هذه المنازل دون خفض الأسعار. وفق مكتب التعداد وفقًا للبيانات، ارتفعت مبيعات المنازل الجديدة في سبتمبر 2023 إلى أعلى مستوى منذ فبراير 2022، بينما انخفضت مبيعات المنازل القائمة. علاوة على ذلك، انخفضت أسعار مبيعات المنازل القائمة بشكل ملحوظ، في حين تسارعت أسعار مبيعات المنازل الجديدة قليلاً.

استنادًا إلى بيانات أسعار المنازل ذات الجودة الثابتة الصادرة عن AEI Housing Center، تجاوزت أسعار بيع المنازل الجديدة أسعار المنازل الحالية بكثير خلال فترة المعدل المرتفع – وهو انعكاس واضح للاتجاه من فترة المعدل المنخفض. وفي الفترة من يناير/كانون الثاني 2022 إلى ديسمبر/كانون الأول 2022 (أحدث نقطة بيانات متاحة)، ارتفعت أسعار المساكن القائمة بنسبة 3%، في حين ارتفعت أسعار المساكن الجديدة بنسبة 14%.

* تنتهي السلسلة في ديسمبر 2022 لأن AVM يميل إلى مساواة سعر البيع إذا كان تاريخ البيع أقل من ستة أشهر قبل تاريخ AVM (يونيو 2023 في هذه الحالة). ويؤثر هذا بشكل خاص على مبيعات المنازل الجديدة حيث أن مبيعاتها المماثلة أقل.

المصدر: مركز AEI للإسكان، www.AEI.org/housing.

عمليات شراء الأسعار الدائمة من خلال “الالتزامات الآجلة بالجملة”

وخلافاً لبائعي المنازل الأفراد، فإن شركات البناء، نظراً لحجمها وحجمها، كانت في وضع أفضل بكثير للتكيف مع ظروف السوق الجديدة. يتم تسهيل استخدامهم لعمليات شراء الأسعار من خلال استخدام “الالتزامات الآجلة بالجملة”، حيث يقوم عمال البناء بشراء مجموعات كبيرة من الأموال بأسعار أقل مقدمًا. يمكن القيام بذلك إما عن طريق تثبيت الأسعار كتحوط أو عن طريق دفع رسوم الشراء بالجملة للمقرض. إن المساعدة على استيعاب تكلفة “الالتزامات الآجلة بالجملة” هي هوامش الربح القوية لشركات البناء خلال طفرة الإسكان في أعقاب الوباء. وكما سنوضح، يمكن لعمليات الشراء الدائمة أن تحقق مستوى مماثلاً من القدرة على تحمل التكاليف بتكلفة أقل وتأثير أقل على السوق من خفض الأسعار.

تكشف بيانات مركز AEI للإسكان بوضوح عن استخدام الالتزامات الآجلة واسعة النطاق من خلال تجميع الأسعار في نقاط معينة. على سبيل المثال، في نوفمبر 2022 عندما كان متوسط ​​سعر الفائدة على مبيعات المنازل القائمة يبلغ 6.75%، كان ما يقرب من 90% من المنازل الجديدة التي بيعتها شركة دكتور هورتون لديها معدل فائدة أقل من 6% مع تجميع واضح عند 3.99% و4.75% و4.99%. .

ملاحظة: البيانات خاصة بقروض الشراء التي يشغلها المالك الأساسي لمدة 30 عامًا بمعدل ثابت. عرض الصندوق هو 0.125.

المصدر: مركز AEI للإسكان، www.AEI.org/housing.

لماذا يفضل البناة عمليات شراء الأسعار على تخفيضات الأسعار

هناك ثلاثة أسباب متميزة وراء اعتماد شركات بناء المنازل على عمليات شراء الأسعار.

أولا، أنها أكثر فعالية من حيث التكلفة من خفض الأسعار المقابل. الحساب واضح ومباشر: تخيل أن يقوم أحد المقاولين ببيع منزل بقيمة 400 ألف دولار لمشتري يحصل على 100 ألف دولار سنويًا. بافتراض رهن عقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا بنسبة 7٪ مع دفعة مقدمة بنسبة 20٪، فإن الدفعة الشهرية ستكون حوالي 2100 دولار. في هذه الحالة، ستكون نسبة إجمالي الدين إلى الدخل (DTI) 51٪ وستتجاوز فاني ماي أو فريدي ماك حد DTI 50%.

لتقليل DTI إلى 48%، سيحتاج المنشئ إلى خفض سعر البيع بنسبة 10%. وبدلاً من ذلك، يمكن للباني تقديم 1 نقطة مئوية. تخفيض معدل الشراء الدائم إلى 6%. في كلتا الحالتين، ستنخفض الدفعة الشهرية للمقترض إلى 1900 دولار، مما يسمح للمقترض بالتأهل مع DTI أقل من 50٪. ومع ذلك، فإن التكلفة التي يتحملها المنشئ من خلال عملية الشراء هي 3.2% فقط من سعر البيع، أو ثلث تكلفة خفض السعر (انظر الجدول). من ناحية أخرى، فإن تقديم ترقيات مجانية مثل كونترتوب من الرخام، وهي استراتيجية أخرى شائعة الاستخدام من قبل شركات البناء، لا تساعد في خفض DTI للمقترض على الإطلاق.

مقارنة منمقة بين خفض الأسعار وشراء سعر الرهن العقاري

المصدر: مركز AEI للإسكان، www.AEI.org/housing.

ثانيًا، تكشف بيانات مركز AEI للإسكان عن وجه آخر لاستراتيجية الشراء الشامل التي تتبعها شركات البناء: استخدام الالتزامات الآجلة بالجملة كأداة لتقديم أسعار مختلفة، وفي نهاية المطاف “تخفيضات الأسعار” المخصصة لمختلف المقترضين بناءً على قدرتهم على الدفع – وهو أسلوب كلاسيكي نموذج تمييز الأسعار. على سبيل المثال، في نوفمبر 2022، كان متوسط ​​DTI لـ دكتور هورتونكان المقترضون من قروض إدارة الإسكان الفدرالية 50٪ بغض النظر عن معدل الرهن العقاري الخاص بهم. كان من الممكن أن يتوقع المرء انخفاض DTIs للمقترضين بمعدلات أقل مع زيادة أقساط الرهن العقاري الشهرية وDTIs مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري وكل ما عدا ذلك متساوٍ. يشير هذا إلى أن دكتور هورتون كان يقدم أكبر عمليات شراء للمقترضين ذوي الدخل المحدود من أجل تأهيل المزيد منهم للحصول على التمويل.

وأخيرا، من خلال تجنب التخفيضات الفعلية في الأسعار، لا يزال المشترون السابقون والمستقبليون ينظرون إلى السعر الأصلي باعتباره سعر البيع، مع صعوبة تمييز وقياس سعر الشراء المخفض.

خاتمة

يستفيد شركات البناء من وفورات الحجم التي تمنحهم مزايا مقارنة ببائعي المنازل الأفراد خلال بيئة السوق الصعبة الحالية. ولو أن شركات البناء لم تستخدم تخفيضات أسعار الفائدة، فربما اضطرت إلى خفض الأسعار كما اضطر بائعو المنازل الحاليون إلى القيام بذلك. وفي الوقت نفسه، فإن تكلفة عمليات شراء الأسعار منخفضة نسبيًا. استنادًا إلى حساباتنا التقريبية، يبلغ متوسط ​​تكلفة عمليات شراء المنازل الجديدة المباعة بين فبراير 2022 ويوليو 2023 حوالي 1.3% فقط من سعر البيع – وهي صفقة نسبية لشركات البناء مقارنة بتخفيض الأسعار بنسبة 5%.

حتى الآن، يبدو أن عمليات الشراء قد نجحت بشكل جيد في حماية شركات البناء من تخفيضات الأسعار. ومع ذلك، تنتهي بيانات أسعار المنازل في ديسمبر 2022، ومنذ ذلك الحين، ارتفعت معدلات الرهن العقاري من 6.5% إلى ما يقرب من 8%. عند هذه المستويات الأعلى، يبقى أن نرى ما إذا كانت عمليات شراء الأسعار وحدها كافية للبناة لتجنب تخفيضات الأسعار. اعتبارًا من الآن، القصة مختلطة: في حين أبلغت شركة Evercore عن قيام عدد أكبر من شركات البناء برفع أسعار المنازل الأساسية بدلاً من خفضها في أكتوبر 2023، الرابطة الوطنية لبناة المنازل تظهر بيانات المسح اتجاهات متناقضة. ^{وفي نهاية المطاف، يحتاج المرء إلى الاعتماد على بيانات أسعار المساكن الثابتة الجودة لقياس اتجاهات الأسعار الشاملة، والتي سنستمر في تتبعها.}

—

1. وفقًا لمكتب الإحصاء، ارتفع المعروض من المنازل الجديدة لأشهر من 5.8 شهرًا في يناير 2022 إلى 10.1 شهرًا في يوليو 2022.
2. إن عمليات الشراء المؤقتة بسعر الفائدة، حيث يشتري المنشئ سعر الرهن العقاري لمدة سنة إلى ثلاث سنوات فقط من القرض، هي أداة أخرى تستخدمها شركات البناء، وإن كانت أقل انتشارًا. وبما أن عملية الشراء مؤقتة، فإنها لا تحسن أهلية المقترض حيث يتم ضمان القرض بسعر دائم، وليس مؤقت. وفقًا لبياناتنا، بلغت حصة عمليات الشراء المؤقتة ذروتها في ديسمبر 2022 عند 9% وعادت إلى 3% في يوليو 2023.
3. وينطبق نفس الاتجاه على جميع مبيعات المنازل الجديدة، لكن أكبر 19 شركة بناء تقدم أسعارًا أقل، مع دكتور هورتون، لينار و بولت باستخدام عمليات شراء الأسعار بشكل أكثر قوة.
4. على عكس متوسط ​​أسعار المنازل، مثل سعر بيع المنازل الجديدة من مكتب الإحصاء، لا يتأثر ارتفاع أسعار المنازل ذو الجودة الثابتة (HPA) بالتغيرات في تكوين المنازل المباعة، وبالتالي يعكس اتجاه أسعار المنازل بشكل أكثر دقة.
5. انظر على سبيل المثال: جون بيرنز.
6. وفق إيفركور مخطط الأسبوع في 14 أبريل 2023، بدءًا من هذا العام، يصنف معظم شركات البناء عمليات شراء الأسعار على أنها انخفاض في سعر البيع (ASP) في بيان الربح والخسارة (P&L).
7. في هذا المثال، نقوم بدمج نفقات السكن الشهرية والتزامات الديون الشهرية الأخرى (من المفترض أن تكون 25% من الدخل الشهري للمقترض) لحساب إجمالي دخل الدخل اليومي.
8. يعتمد التقدير على المنازل الجديدة المباعة بين فبراير 2022 ويوليو 2023. تقتصر البيانات على جميع قروض إدارة الإسكان الفدرالية والقروض التقليدية مع CLTV 76-80 وFICO 720-770 للتحكم في تأثير تعديلات التسعير على مستوى القرض.
9. راجع مخطط Evercore للأسبوع في 17 نوفمبر 2023.

سيسي لي هو مدير أول للبيانات والتحليلات في AEI Housing Center.

متعلق ب