عقارات واستثمار

وفقًا لذلك، ارتفعت حدود قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية لعام 2024، لكن من المستفيد؟


أتاحت الزيادة الأساسية الأخيرة في مطابقة حدود القرض لعميل منشئ القرض Dave Krichmar إجراء دفعة مقدمة بنسبة 5% بدلاً من 10%.

وجد مشتري المنزل الذي يعمل لحسابه الخاص منزلاً بقيمة 800000 دولار في تكساس، ولكن مع حد القرض المطابق لعام 2023 وهو 726200 دولار، كان المشتري بحاجة إلى قرض ضخم أو قرض كشف حساب بنكي. وتتطلب هذه الأنواع من القروض دفعة أولى أكبر تبلغ 10% على الأقل من قيمة المنزل، أو 80 ألف دولار، الأمر الذي من شأنه أن يضغط على ميزانيته بشكل ضئيل للغاية.

“مع الأحدث الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA)، يمكنه التأهل للحصول على قرض مطابق بدفع دفعة مقدمة بنسبة 5٪ تبلغ حوالي 40 ألف دولار بدلاً من 80 ألف دولار – وهو ما كان من الممكن أن يضعه على الهامش. قال كريشمار، مصرفي الرهن العقاري في بنك: “لقد أصبح الآن بعيدًا عن الهامش لأن الدفعة الأولى بنسبة 5٪ قابلة للتنفيذ تمامًا”. شركة الإقراض الأسطورية.

استنادا إلى التغيرات السنوية في مؤشر أسعار المنازل الوطنية، مطابقة حدود القروض للقروض العقارية المدعومة فاني ماي و فريدي ماك على العقارات المكونة من وحدة واحدة سيكون 766.550 دولارًا أمريكيًا في عام 2024. وبالنسبة للمناطق عالية التكلفة، يبلغ حد القرض 1.149 مليون دولار أمريكي.

كما دفع ارتفاع أسعار المساكن إلى الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA) لتعديل حدود القروض الخاصة بها – مع زيادة حد قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية “الأرضي” للعقارات المكونة من وحدة واحدة إلى 498,257 دولارًا في معظم أنحاء البلاد.

ستساعد الزيادات في حدود المطابقة وقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية بعض مشتري المنازل، بما في ذلك المشترين الأصغر سنًا الذين لديهم القليل من النقود المدخرة ونافذة صغيرة من المقترضين الذين كانوا على أعتاب عدم قدرتهم على التقدم بطلب للحصول على قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو قرض تقليدي بسبب الحد الأدنى لحدود قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو خط الأساس المطابق لحدود القرض.

“من خلال زيادة الحد الأقصى لمبلغ القرض، يعني التغيير أن المزيد من المقترضين سيكونون قادرين على الحصول على قروض مطابقة بدلاً من القروض العقارية الضخمة، والتي غالباً ما يكون من الصعب التأهل لها. وقال هولدن لويس، خبير المنازل في شركة “سي إن إن”: “قد يفتح الباب أمام ملكية المنازل على نطاق أوسع لعدد قليل من المشترين الذين كانوا سيواجهون صعوبة في الحصول على قروض ضخمة”. NerdWallet.

من المستفيد من ارتفاع حدود القروض؟

وأشار جون بالميوتو، كبير مسؤولي الإنتاج في شركة قروض إدارة الإسكان الفدرالية، إلى أن الزيادات الأخيرة في حدود قروض إدارة الإسكان الفدرالية ستحرك الإبرة قليلاً متجر المال.

“يمكن أن يضغط عليهم في عقار أفضل مما كان عليه في السابق [afford] قال بالميوتو: “لذلك هناك القليل من الفرصة هناك”.

وسط بيئة أسعار فائدة مرتفعة، أصبحت قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية خيارًا شائعًا للمقترضين الذين حصلوا على درجات أقل في FICO أو يحتاجون إلى التأهل بنسبة أعلى قليلاً من الدين إلى الدخل (DTI).

تم تخفيض أقساط التأمين على الرهن العقاري الإلزامي إلى 55 نقطة أساس لمعظم المقترضين في فبراير، وتميل قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية إلى الحصول على أسعار فائدة أقل من القروض التقليدية، في حين يمكن في كثير من الأحيان تعويض الفرق في أسعار الفائدة من خلال عدد أكبر من الرسوم – بما في ذلك رسوم MIP

ارتفع الطلب على قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية خلال العام الماضي ليشكل 26.3% من جميع طلبات شراء المنازل الجديدة في أكتوبر 2023، وهي أعلى حصة من طلبات شراء المنازل الجديدة من قروض إدارة الإسكان الفدرالية خلال عقد من الزمن، وفقًا لـ جمعية المصرفيين للرهن العقاري (ماجستير في إدارة الأعمال).

مشتري المنازل من جيل الألفية — حوالي 28% من إجمالي المشترين أولئك الذين ليس لديهم الكثير من النقود المدخرة ليتمكنوا من الشراء بسعر أعلى سيستفيدون أكثر من حدود قروض إدارة الإسكان الفدرالية الأعلى.

“سيكونون أكثر راحة من جيل طفرة المواليد الذين يحصلون على رهن عقاري أكبر للحصول على ما يريدون. لقد رأوا ارتفاعًا كبيرًا في قيمة العقارات؛ وأشار بالميوتو إلى أنهم رأوا فيها أداة استثمارية عظيمة.

ومن المتوقع أيضًا أن تساعد الزيادة في حدود القروض المطابقة بعض المقترضين الذين كانوا سيحتاجون إلى قرض عقاري ضخم.

“يتسوق الكثير من الناس لشراء المنازل بناءً على النطاق السعري. وقال كريشمار: “لذلك فهم قادرون على المضي قدمًا نحو ما يريدون، وهو ما قد يكون قابلاً للتنفيذ”.

“أنا في منطقة سان فرانسيسكو/سان خوسيه/أوكلاند في كاليفورنيا، لذلك لدينا الحد الأقصى للقرض المتوافق مع الرصيد المرتفع أيضًا، والذي يصل إلى 1.149 مليون دولار. من المؤكد أن ذلك سيساعد الكثير من الأشخاص الذين قد لا يكونون مؤهلين لذلك [a] جامبو [loan]. وقال برادي توماس، مدير فرع في: “بعض الناس ليس لديهم القدرة على دفع ما يصل إلى 20٪”. الرهن العقاري الأمريكي في المحيط الهادئ.

كيف يمكن لحدود القروض الأعلى أن تحرك إبرة سوق الإسكان

ويتوقع الاقتصاديون في فاني ماي أن ترتفع أسعار المنازل بنسبة 2.8% على أساس سنوي في عام 2024. وفي الوقت نفسه، يتوقع الاقتصاديون في فاني ماي أن ترتفع أسعار المنازل بنسبة 2.8% على أساس سنوي في عام 2024. اقتصاديات رأس المال ويتوقعون زيادة سنوية قدرها 1.5% فقط في العام المقبل.

لدى ماجستير إدارة الأعمال وجهة نظر أكثر تفاؤلاً بشأن أسعار المنازل، ويتوقع زيادة بنسبة 4.1٪.

تتبع زيادة FHFA لمطابقة حدود القروض في عام 2024 صيغة تتبع الزيادات في أسعار المساكن الوطنية. أشارت إدارة الإسكان الفيدرالية إلى زيادة بنسبة 5.56٪ في المتوسط ​​في أسعار المنازل في جميع أنحاء البلاد من الربع الثالث من عام 2022 إلى الربع الثالث من عام 2023.

لكن حدود القروض المطابقة الأعلى لعام 2024 من شأنها أن تمكن المزيد من مشتري المنازل من الاستفادة من التمويل التقليدي في عام 2024، كما أشار بيتر إيدزياك، زميل أول في شركة محاماة الرهن العقاري السكني بولونسكي بيتل جرين.

“أتوقع أن توفر الزيادة في حدود القروض المتوافقة الدعم للارتفاع المستمر في أسعار المنازل حيث يتمكن المزيد من مشتري المنازل المحتملين من الاستفادة من التمويل المدعوم اتحاديًا. وفي المناطق غير المرتفعة التكلفة، ينبغي أن يكون هذا الدعم واضحًا بشكل خاص في النطاق السعري الذي يتراوح بين 725000 دولار و955000 دولار، وهو ما يعادل تقريبًا 95% إلى 80%. [loan-to-value (LTV)] قال إدزياك: “النسب مبنية على الحدود الجديدة”.

ومع ذلك، فإن منشئي القروض والمتخصصين في مجال الإسكان يشككون في أن التغييرات الجديدة ستحرك الإبرة كثيرًا لحل مشكلات القدرة على تحمل التكاليف المنتشرة على نطاق واسع.

“إنها ليست حركة كبيرة بما يكفي لجذب هذا القدر من الاهتمام. ما هو النطاق السعري الذي يؤثر عليه؟ إنه يؤثر فقط على الشخص الذي كان يرغب في شراء منزل بقيمة 800 ألف دولار ولكن يمكنه شراء منزل بقيمة 750 ألف دولار فقط. تلك نافذة صغيرة. وقال كريشمار: “بالنسبة لشخص يشتري منزلا بقيمة مليون دولار ومنزلا بقيمة 600 ألف دولار، فإن هذا لا يحدث تغييرا جذريا”.

سيساعد ذلك على الحواف، مما يسمح للأشخاص بالشراء بمبالغ دفعة مقدمة أقل والذين لن يتمكنوا عادةً من ذلك بدفعة مقدمة للقروض الضخمة بنسبة لا تقل عن 10٪ وما يصل إلى 20٪ من سعر شراء المنزل.

وقال أورفي ديفونجي، كبير خبراء الاقتصاد الكلي في جامعة هارفارد، إن الحدود المرتفعة تمكن مجموعة أكبر من مشتري المنازل المحتملين من تأمين التمويل بشروط أكثر ملاءمة، وهو ما يمكن أن يدعم الطلب على الإسكان ونشاط السوق. زيلو القروض المنزلية.

“ومع ذلك، يظل التأثير الإجمالي متوقفًا على عوامل اقتصادية مختلفة واتجاهات أسعار الفائدة وديناميكيات الإسكان المحلية.” وأضاف ديفونجي.

ولكي تتحسن القدرة على تحمل التكاليف وتتوسع ملكية المساكن، فلابد من خفض معدلات الرهن العقاري. تعمل المعدلات المرتفعة الحالية على إنشاء تأثير قفل المخزون لأن البائعين الذين لديهم قروض عقارية منخفضة السعر لا يرغبون في التخلي عن تلك القروض مقابل سعر أعلى بكثير على عقار آخر.

“أعتقد أن أسعار الفائدة سيكون لها تأثير كبير لأنها، أولاً، تؤثر على قدرة المشتري على تحمل التكاليف، وثانيًا، تؤثر على المخزون. لذلك لا أعتقد أن الزيادة التي أعلنتها FHFA […] سيكون له تأثير كبير لأنه كان متوقعًا بالفعل وكان جزءًا منه [how] قال توماس: “سوقنا يعمل”.

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

زر الذهاب إلى الأعلى