عقارات واستثمار

دعوى اللجنة: تقدم HomeServices طلبًا للحكم كمسألة قانونية


كانساس سيتي، ميسوري – بدأ الأسبوع الثاني من دعوى مكافحة الاحتكار الجماعية التي رفعتها لجنة سيتزر/بورنيت، وهي لجنة وسيط المشتري، بقوة.

قبل أن ينهي المدعون قضيتهم في وقت متأخر من بعد ظهر يوم الاثنين، الخدمات المنزلية في أمريكاقدم أحد المتهمين الثلاثة المتبقين في الدعوى القضائية طلبًا للحكم كمسألة قانونية.

يجوز إصدار حكم من الناحية القانونية إذا لم يكن هناك أساس قانوني كافٍ لهيئة محلفين معقولة لإيجاد الطرف غير المتحرك (في هذه الحالة، المدعين) بشأن هذه القضية.

في الاقتراح، زعمت شركة HomeServices أنه لم يتم تقديم أي دليل لإثبات تآمرهم مع الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين وشركات الوساطة الأخرى بشأن قواعد العمولات.

بدأ اليوم بإفادات فيديو لأربعة مديرين تنفيذيين في مجال الوساطة العقارية.

وكانت روزالي وارنر، ممثلة شركة HomeServices of America والشركات التابعة لها، أول من ظهر. أثناء شهادتها، وافقت وارنر على أن اتفاقيات الامتياز الخاصة بـ HomeServices تنص على أن المقاولين المستقلين بحاجة إلى الالتزام بقواعد الأخلاقيات الخاصة بـ NAR، ولكن ليس من الضروري أن ينتمي الوكلاء بالضرورة إلى NAR. كما وافقت أيضًا على أن كل وكيل HomeServices في ولاية ميسوري هو عضو في MLS وأن الشركة تدعو إلى التعاون الواضح.

في الإيداع، طلب مايكل كيتشمارك، المحامي الرئيسي للمدعين، من وارنر التعليق على نص تدريبي من الرئيس التنفيذي لشركة HomeServices Gino Blefari والذي قال فيه إنه عندما كان وكيلاً، كان واثقًا للغاية وسيخبر العملاء المحتملين أنه بينما العمولات قابلة للتفاوض “إنها ترتفع فقط من 6٪”. وادعى وارنر أن تصريحات بلفاري لم تكن قاعدة يجب على العملاء اتباعها، ولكنها مثال على ما سيفعله بلفاري.

شهد وارنر أيضًا أن HomeServices of America لا علاقة لها بتقسيمات العمولة التي يحددها أصحاب الامتياز. خلال شهادتها، ذكرت وارنر أنه يجب على السماسرة التعاون ومشاركة عمولتهم عندما يكون ذلك في مصلحة العميل، ولكن ليس هناك بالضرورة التزام للقيام بذلك.

وقالت أيضًا إن إرشادات HomeService تنص على أن الوسطاء المدرجين يحتاجون إلى تعويض وسطاء المشترين فقط عندما يكون العقار في MLS. وأشارت في شهادتها إلى أن الوحدات التدريبية لا تحظى إلا بعدد قليل جدًا من المشاهدات. وفقًا لوارنر، حصلت الوحدة التي تذكر العمولات على 138 مشاهدة فقط في عامي 2020 و2021، مجتمعة، بين وكلاء HomeServices البالغ عددهم 51000 وكيل.

عرض الفيديو التالي الذي تم تقديمه كان كيفن جوفستين، رئيس تحالف بيركشاير هاثاواي للخدمات المنزلية وعضو مجلس إدارة ماريس، MLS المحلي. وفقًا لغوفشتاين، تضم MARIS ما بين 350 إلى 450 عضوًا معظم السنوات.

أثناء الاستجواب، قال جوفشتاين أن كل وكيل لديه عقد يتضمن بنود قاعدة NAR وأن العقد يخبر الوكلاء أيضًا أن مستحقات عضوية NAR مطلوبة بحلول يناير.

وبالإضافة إلى ذلك، نص العقد على وجوب انضمام الوكلاء إلى جمعية السمسارين المحلية الخاصة بهم. يوجد أيضًا في عقود الوكلاء قسم إرشادات العمولة الذي يدعو إلى حد أدنى 2.7٪ لوسطاء المشترين وأن تتراوح عمولات الوسطاء الإجمالية بين 6٪ إلى 10٪.

كان المستشار العام السابق للاتحاد NAR Cliff Niersbach هو التالي، حيث شاهدت المحكمة إيداعه بالفيديو. أثناء إفادته، تم استجواب نيرسباخ بشأن رسالة أرسلتها ليندا أوكونور في عام 2012 إلى لجنة المعايير المهنية في NAR، والتي كانت هي ونيرسباخ عضوين فيها، تحذر اللجنة من أن قاعدة المشاركة كانت “الشكل النهائي لتقييد التجارة. ” وأخبرت أوكونور اللجنة المكونة من 112 عضوًا في رسالتها أنه يجب إلغاء القاعدة.

شهد نيرسباخ أن لجنة المعايير المهنية تعاملت فقط مع مدونة الأخلاقيات الخاصة بـ NAR، لذلك لم يتم تقديم اقتراح أوكونور. كما وافق على عدم وجود أي دليل على تواصله معها لعرض الموضوع على اللجنة المختصة للنظر فيه.

سأل كيتشمارك نيرسباخ لماذا لم تحقق اللجنة في شكوى أوكونور إذا كانت قواعد NAR تعمل على تضخيم العمولات. أجاب نيرسباخ بأنه لا يتفق مع السؤال القائل بأن قواعد NAR أدت إلى زيادة تكاليف العمولة.

وكان الشاهد الأخير في الصباح هو داريل كينج، المدير التنفيذي السابق للعمليات ومسؤول الامتثال كيلر ويليامز. في إيداعه بالفيديو، قال كينغ إن كيلر ويليامز ليس لديه سياسة لمكافحة الاحتكار. بعد ذلك، عُرض على كينج دليل على أن الشركة لديها قسم حول هذا الموضوع في إرشاداتها، حيث قال كينج: “نحن لا ننتهك قوانين مكافحة الاحتكار”، ومع ذلك فقد اتفق مع Ketchmark على أن الشركة لم تحقق أبدًا في هذا الأمر.

قال كينغ أيضًا أن كيلر ويليامز لا يخبر الوكلاء بالعمولة التي سيتقاضونها. ردًا على ذلك، عرضت Ketchmark الشرائح التي عرضها غاري كيلر في مؤتمر على مستوى الشركة يصور عمولات جانب البيع وجانب الشراء.

أجاب كينج بأنه لا يعتقد أنه من الخطأ أن يتحدث كيلر عن مستويات العمولات الوطنية لأن ذلك “لا يعني أي شيء لمراكز السوق المحلية”. وأضاف كينج أن رسالة كيلر كانت أن الوكلاء يجب أن يتمتعوا بالثقة وأن يكونوا منفتحين على “إجراء محادثة” مع عملائهم.

قال كينج أيضًا إن كيلر ويليامز لا يخبر العملاء بأنه لا ينبغي عليهم التفاوض إلا في الحالات القصوى. مرة أخرى، سحبت Ketchmark إرشادات Keller Williams، التي تنص على أنه لا ينبغي للوكلاء التفاوض إلا في الحالات القصوى، ولكن في النهاية، يمكنهم اتخاذ قرارهم الخاص بشأن التفاوض أم لا.

وسيواصل الدفاع، الذي بدأ شهادته في وقت متأخر من يوم الاثنين، تقديم مرافعاته يوم الثلاثاء.

ساهم مدير تحرير HousingWire جيمس كليمان في إعداد هذا التقرير من قاعة المحكمة.

ملاحظة المحرر: استمر في التحقق من موقع HousingWire.com للحصول على تغطية حية ومستمرة من مدينة كانساس سيتي من فريق التحرير لدينا في محاكمة اللجنة القضائية.

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

زر الذهاب إلى الأعلى