الرأي: جميع الطرق التي ترفعها الدعاوى القضائية للجنة الدعوى الجماعية مضللة

أنا أكرر نفسي ولكن تحملوني. لا يجوز لأي بائع استخدام وكيل عقاري لبيع منزل – على الإطلاق. في الواقع، مع الأخذ في الاعتبار عمليات النقل بين العائلات والعقارات وكذلك عمليات البيع من قبل المالكين، فإن ما يصل إلى 20٪ من جميع المعاملات قد لا تتضمن استخدام وكيل. يتمتع المستهلكون بحرية بيع أو شراء منزل بدون وكيل – والمستهلكون يعرفون ذلك.

لا يجب على أي مشتري استخدام وكيل عقاري – على الإطلاق. ويجوز لهم الشراء مباشرة من البائع، سواء كان ذلك البائع ممثلاً بوكيل أم لا. لم تقم نسبة كبيرة من المشترين بتعيين وكيل عقاري عندما اشتروا منزلهم الأخير. لا يواجه المستهلكون أي عوائق تنظيمية أمام الشراء بدون وكيل.

لقد كانت العمولات دائما قابلة للتفاوض، والمستهلكون يعرفون ذلك.

اتجاهات حقيقية + رؤى هاريستظهر الدراسات التي أجريت في الأعوام 2002 و2005 و2006 و2011 و2014 و2019 أن المستهلكين يعرفون أن العمولات قابلة للتفاوض. بالتأكيد، هناك البعض الذي لا يفعل ذلك. ومن غير المعروف ما إذا كان ذلك بسبب عدم قيامهم بالبحث في هذه القدرة أو أنهم اختاروا عدم التفاوض.

والحقيقة الأخرى المعروفة هي أن شركة واحدة على الأقل، ريدفين، التي تستقبل ما يزيد عن 50 مليون زائر فريد على موقعها الإلكتروني كل شهر وتقدم قائمة مخفضة وعمولات منخفضة التكلفة من جانب الشراء، وهي متاحة في معظم أسواق المدن الكبرى في الولايات المتحدة. وعلى الرغم من ذلك، فهي تمتلك أقل من 1% من حصة السوق من جميع المعاملات.

كانت شركة Redfin السابقة على مدار الخمسين عامًا الماضية عبارة عن شركات خصم للمستهلكين مساعدة-U-بيع، Assist2Sell، و زيبريالتي، من بين أمور أخرى. في وقت ما، كان لدى الشركتين السابقتين أكثر من 1500 موقع للبيع بالتجزئة في الولايات المتحدة مجتمعة. أغلقت ZipRealty ما يقرب من 30000 معاملة في ذروتها. كان لدى المستهلكين الكثير من الخيارات في خدمات الوساطة، بما في ذلك تلك ذات التكاليف المنخفضة، لكنهم اختاروا عدم استخدامها بأي طريقة مجدية.

لماذا لا يستخدم المستهلكون شركات الخصم؟

في حين أننا لا نعرف على وجه اليقين سبب عدم اكتساب شركات وساطة الخصم زخمًا، فربما يكون ذلك بسبب تمتع المستهلكين بفوائد استخدام وكيلهم الخاص، وهو الوكيل الذي يعرفونه ويثقون به، وحيث تكون التكلفة بمثابة اعتبار ثانوي.

كان المستهلكون الذين لم يعرفوا أنه يمكنهم الحصول على خصومات إما يعيشون في كهف أو كانوا كسالى أو خائفين من طلب عمولة أقل. كانت القدرة على خفض تكاليف العمولة، بما في ذلك إلى الصفر، بمثابة معلومات متاحة بكثرة لشريحة كبيرة من المستهلكين. تُظهر بيانات شركة HousingWire الخاصة أن أسعار العمولات كانت تنخفض باستمرار على مدار الثلاثين عامًا الماضية، ويرجع ذلك أساسًا إلى تفاوض المستهلكين للحصول على سعر أقل أو خصم.

ماذا عن الدوري الأمريكي الممتاز؟

يقول البعض إن النظام متعدد الأطراف يمكّن وكلاء العقارات في الولايات المتحدة من الحصول على معدلات عمولة أعلى من الدول الأخرى. هناك بعض الحقيقة في هذا الموقف. ما يتجاهله هو القيمة التي تقدمها الخدمات المتعددة الأطراف للمشاركين في السوق، سواء محترفي العقارات أو المستهلكين. أولئك الذين يشيرون إلى هذا الاستنتاج يفشلون في ذكر الدور الذي تلعبه MLS في الولايات المتحدة (والسوق الكندية) في ضمان مستوى عالٍ من الدقة في البيانات المتعلقة بالمنازل المعروضة للبيع، وأسعار مبيعات المنازل التي يتم بيعها، وسعر بيع المنازل. بيانات قابلة للمقارنة لمقارنات الأسعار. ومن بين الفوائد الأخرى اللوائح والعمليات التي تجعل السوق فعالة وعادلة والتي يتم نشرها وتنفيذها من قبل MLS.

أخرج MLS من الصورة وستصبح لديك البوابات، التي لا تهدف أي منها إلى مراقبة دقة البيانات المقدمة من قبل البائعين. لا شيء منها موجه لسلوك وكيل الشرطة في السوق. بدون النظام متعدد الأطراف، سيكون المتخصصون في مجال العقارات والمستهلكون تحت رحمة ثلاث إلى أربع بوابات وطنية كبيرة لا تهدف نماذج أعمالها إلى القيام بأي من عمليات الإشراف الفوضوية على السوق – ولن يرغبوا في تحمل المسؤولية للقيام بذلك. مجرد إلقاء نظرة على كوستار السيطرة على سوق الوساطة التجارية. الآن، صورهم معًا زيلو و Realtor.com. إنه ليس مشهداً جميلاً.

العمولات المنخفضة لا تمثل القيمة الحقيقية لـ MLSs

أولئك الذين يقولون إن البلدان الأخرى التي تفتقر إلى MLS لديها عمولات أقل يفشلون في حساب القيمة الحقيقية التي تقدمها MLS. أولئك الذين يشيرون إلى هذه البلدان الأخرى لا يشيرون أيضًا إلى أن عدم وجود تعاون بين الوكلاء والوسطاء يعني أنه، باستثناء البوابات العقارية في هذه البلدان، يُترك المستهلكون لأجهزتهم الخاصة لمعرفة ما قد تكون عليه الخيارات المتاحة يكون في منازل للبيع. وقد يضطرون إلى التعامل مع العديد من الوكلاء/شركات الوساطة للعثور على المنزل المناسب أو لتحديد السعر المناسب لبيع منزلهم. إن الجدال حول أسعار العمولات في البلدان الأخرى ليس مرتفعاً كما هو الحال في الولايات المتحدة، ويفشل في أخذ أي من هذا في الاعتبار.

تجربتي كشاهد خبير

وبما أنني كنت شاهداً خبيراً في الصناعة في العديد من قضايا تقييد التجارة أو تحديد الأسعار، أستطيع أن أقول إنه بين وزارة العدل الأمريكية، ولجنة التجارة الفيدرالية الأمريكية، وعدد كبير من المتقاضين من القطاع الخاص، هناك نقص تام في المعرفة حول كيفية السوق يعمل، وحرية المستهلكين في اختيار استخدام وكيل أم لا أو ما يجب دفعه لهم وقيمة سوق السمسار.

إن المدعين الذين تعاملت معهم، وخبراء الاقتصاد لديهم، والوكالات الفيدرالية، يرون فقط معدل العمولة ولا يمكنهم تصديق أن المستهلكين سيختارون استخدام مثل هذا النظام في غياب بعض الإكراه من الصناعة.

ثق بي عندما أقول إنهم جميعًا يشعرون بالإحباط، حتى الآن، من قدرتهم على فرض نظام جديد على الصناعة من شأنه أن يخفض تكاليف العمولة بطريقة أو بأخرى ولا يؤثر سلبًا على الخدمات المقدمة أو أداء السوق. تظهر التحديات المتكررة من جميع أشكال المتقاضين الثلاثة أنهم لن يحصلوا على ما يسعون إليه. وحتى التسويات التي يقترحها المتخاصمون الحاليون لن تحقق ذلك.

وحتى مع كل التكنولوجيا والزيادة الهائلة في المعلومات حول سوق الإسكان في الولايات المتحدة والتي أصبحت متاحة في السنوات الخمس والعشرين الماضية، فإن استخدام الوكلاء من قبل المستهلكين ارتفع ولم ينخفض.

حتى مع التكنولوجيا التي تسمح للمستهلكين بالتعامل بشكل أسهل بكثير من أي وقت مضى باستخدام النماذج عبر الإنترنت والتوقيعات الرقمية، فقد ارتفع استخدام الوكلاء إلى أعلى مستوى له في التاريخ. هل يعتقد هؤلاء المتقاضون أن جميع المستهلكين أغبياء؟

ماذا يريد المتقاضون حقا؟

في رأيي، لا يهتم المتقاضون الحاليون بكيفية تأثير نتائج قضيتهم على السوق. لا يبدو أنهم يهتمون إذا تسببت تصرفاتهم في زيادة كبيرة في عدد مشتري المنازل غير الممثلين لأول مرة. سأترك الأمر للقارئ فيما يعتقد أن هؤلاء المتقاضين يهتمون به للخروج من أفعالهم. انظر فقط إلى المستوطنات المقترحة للحصول على صورة أوضح.

التقرير بقلم كيفي، برويت وودز تقرير بعنوان “التكليف مستحيل: هل سيعيد التقاضي تشكيل سوق الإسكان؟” سيتبين أنها غير دقيقة إلى حد كبير عندما يستقر الغبار. وهيئة التحرير صحيفة وول ستريت جورنال، الذي أكن له تقديرًا كبيرًا شخصيًا، فشل فشلاً ذريعًا في مراجعتهم والتعليق على هذه الدعوى.

لقد كانت ملاحظتي الخاصة أنه عندما تسعى الحكومة الفيدرالية للسيطرة على صناعة ما من خلال التقاضي أو التنظيم، فإن ذلك لا يؤدي إلا إلى تفاقم الدمج والتعقيد والتكاليف. وسننتظر لنرى ما إذا كانت هذه الموجة الحالية من المتقاضين، المدعومة من قبل الوكالات الفيدرالية روحًا إن لم يكن في الواقع، ستنتصر.

ستيف موراي هو المؤسس والشريك لشركة RTC Consulting ومستشار أول لشركة HW Media.

لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.

للتواصل مع كاتب هذه القصة:
ستيف موراي في [email protected]

للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه القصة:
تريسي فيلت في [email protected]